9 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Rouen
RG n° 25/01857
Annexe Rue de Crosne
Texte de la décision
DOSSIER N° RG 25/01857 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NMF3
JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026
_____________________________________________________________________________________________
DEMANDERESSE :
SA D’HLM EBS HABITAT
4 cours Carnot
BP 315
76503 ELBEUF CEDEX
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN
DEFENDERESSE :
Mme [N] [Z]
Rue Arçon Jeaurat
Le Calvaire Bat A
97160 LE MOULE
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats à l'audience publique du 11 Mai 2026
JUGE : Emeline GUIBON-BONIN
GREFFIÈRE : Marion POUILLE
Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 17 octobre 2022, la SA d’HLM EBS HABITAT a donné à bail à Madame [N] [Z] un appartement situé 6 rue du Neubourg - Résidence Le Calvaire – Escalier A – Appartement 008 à ELBEUF (76500), pour un loyer mensuel de 345,60 euros, outre une provision pour charges de 169,08 euros.
Un dépôt de garantie d'un montant de 345,60 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 18 octobre 2022.
Par courrier reçu le 30 août 2024, Madame [N] [Z] a donné congé à son bailleur et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 2 octobre 2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a mis en demeure Madame [N] [Z] de payer la somme de 2 156,69 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.
Par déclaration au greffe du 2 octobre 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Madame [N] [Z] à lui payer la somme de 2 156,69 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et au titre des réparations locatives en vertu du contrat de location qui lui a été consenti du 18 octobre 2022 au 2 octobre 2024 ;
- condamne Madame [N] [Z] au paiement d’une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM EBS HABITAT fait valoir que Madame [N] [Z] a quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [N] [Z] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre.
Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 11 mai 2026.
A l’audience du 11 mai 2026, la SA d'HLM EBS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance.
Bien que dûment convoquée, Madame [N] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 27 mars 2026, Madame [N] [Z] demeure redevable de la somme de 164,68 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire la somme de 445,66 euros au titre d'une régularisation de charges qui lui a été remboursée le 30 avril 2025.
Le montant des arriérés de loyers et charges dus par Madame [N] [Z] étant absorbé par le montant des régularisations de charges, il y a lieu de débouter la SA d'HLM EBS HABITAT de sa demande.
Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.
Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.
Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.
Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.
S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).
Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
En l’espèce, la SA d'HLM EBS HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 18 octobre 2022, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 2 octobre 2024.
Il est relevé dans l'état des lieux de sortie que le logement est dans un état de saleté général, par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse d'un montant de 160,92 euros, lui sont accordés.
En outre, il ressort de l'état des lieux de sortie que les papiers peints de l'un des murs de l'entrée et de l'un des murs de la chambre 1, ainsi que ceux du séjour et des chambres 2 et 3 sont en mauvais état ou en état dégradé et présentent des nombreuses traces de stylo et des déchirures. Si les revêtemens muraux de l'entrée et du séjour étaient neufs à l'entrée dans les lieux, ceux des chambres 1, 2 et 3 étaient en revanche en état d'usage et présentaient déjà de nombreuses traces, tâches et déchirures, de telle sorte qu'il ne peut être mis à la charge de la locataire le coût de leur complète réfection. Il convient donc d'accorder à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 705,65 euros pour la réfection du papier peint du séjour, ainsi que la somme de 272,37 euros pour celle des trois chambres, après application d'un coefficient de vetusté de 80% au regard de l'état de ces éléments à l'entrée dans les lieux. Ces sommes sont justifiées par la production d'une facture de la SAS M.A.S PEINTURE en date du 19 novembre 2024.
Toutefois, la bailleresse sera déboutée de sa demande de réfection de la peinture de la cuisine puisque l'état des lieux de sortie ne mentionne pas son état, ainsi que de sa demande de réfection du papier peint de l'entrée et de la peinture des plinthes de la salle de bain, puisque ces éléments ne figurent pas sur la facture produite.
Il est également relevé dans l'état des lieux de sortie que les sols de la salle de bain et des WC, neufs à l'entrée dans les lieux, sont dans un état dégradé et présentent de nombreuses tâches suite à un dégât des eaux. La somme de 211,16 euros est donc accordée à la bailleresse pour le remplacement des sols, conformément à la facture de la SAS M.A.S PEINTURE.
Il n’apparaît toutefois pas suffisamment d'éléments pour chiffrer le préjudice de la SA d'HLM EBS HABITAT en l'absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant les travaux de menuiserie, d'électricité et de plombertie, le contrat d'indemnisation forfaitaire établi par la bailleresse n'étant pas suffisant.
Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Madame [N] [Z] à la SA d'HLM EBS HABITAT s'élève à la somme de 1 350,10 euros, dont il convient toutefois de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 345,60 euros.
Madame [N] [Z] sera donc condamnée à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 1.004,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les mesures accessoires
Madame [N] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.
Condamnée aux dépens, Madame [N] [Z] sera condamnée à verser à la SA d'HLM EBS HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DEBOUTE la SA d'HLM EBS HABITAT de sa demande au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 1.004,50 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 345,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DEBOUTE la SA d'HLM EBS HABITAT du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE