8 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 22/06215
1/1/2 resp profess du drt
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/06215
N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYE
N° MINUTE :
Assignations du :
26 avril 2022
JUGEMENT
rendu le 08 juillet 2026
DEMANDEURS
Monsieur [X] [Q] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [Z] [K] [P] épouse [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentés par Maître Anne-Frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0783
DÉFENDERESSES
La société « [1] », Société A Responsabilité Limitée au capital social de 1.045.311,25 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1], dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Maître François LEROY de la SCP DIXIT CAUSA,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0474
La SCP [2], Notaires Associés, titulaire d’un Office Notarial, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Maître Thierry KUHN, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire #P0090, et la SCP BAULIEUX BOHE CHOUVELLON MUGNIER RINCK, avocats plaidants au barreau de LYON
Décision du 08 juillet 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/06215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYE
INTERVENANTE FORCÉE
S.E.L.A.R.L. [3], pris en la personne de Me [C] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [1] (RCS [N° SIREN/SIRET 1] dont le siège social est [Adresse 4])
[Adresse 5]
[Adresse 5]
défaillante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe
Présidente de formation,
Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente
Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Assesseurs,
assistées de Madame Fathma NECHACHE, Greffier
DÉBATS
À l’audience du 3 juin 2026, tenue en audience publique.
Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
_________________________________
EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 28 septembre 2007 reçu par Maître [T] [A], notaire à [Localité 1] au sein de la SCP [2], M. [X] [L] et Mme [Z] [P] épouse [L] ont acquis, moyennant le prix de 185.000 euros, quatre studios correspondant aux lots 37, 38, 39 et 40, situés au dernier étage, dans les combles de l'immeuble sis [Adresse 6].
Cette acquisition, destinée à un investissement locatif, a été réalisée sur le conseil et par l'entremise de la SARL [1], exerçant l'activité d'agence immobilière. Trois des studios étaient déjà loués au jour de la vente.
Le 27 avril 2017, les époux [L] ont été destinataires d'un courrier émanant de la Préfecture du Rhône aux termes duquel ils étaient invités à faire connaître leurs éventuelles observations sur le rapport établi par les services de l'agence régionale de la santé (" ARS ") à la suite de la visite du lot 40, aux termes duquel il présentait, selon l'ARS, " toutes les caractéristiques d'un comble non convenablement aménagé et donc par nature impropre à l'habitation ".
Le rapport joint au courrier précité expliquait notamment que ce local ne respectait pas les dispositions des articles 40.3 et 40.4 du règlement sanitaire départemental (" RSD ") qui prévoient qu'un local doit posséder au moins une pièce principale d'une surface supérieure ou égale à 9m2 sous une hauteur sous plafond de 2m30.
Le 8 juin 2017, les époux [L] ont été destinataires d'un arrêté préfectoral les mettant en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation du lot 40, et ce dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêté.
Ils se sont alors rapprochés de l'agence immobilière et du notaire pour obtenir des explications, et par deux courriers du 22 juin 2020, les ont mis en demeure de réparer le préjudice subi en favorisant, dans un premier temps, un règlement amiable, sans succès.
Procédure
C'est dans ce contexte que, par actes du 26 avril 2022, les époux [L] ont fait assigner devant ce tribunal la SCP [2] et la SARL [1] afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle.
Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les défenderesses.
La SARL [1] a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Paris le 23 novembre 2023 convertie en liquidation judiciaire par jugement du 15 février 2024.
Par assignation du 27 mars 2024, les époux [O] ont assigné en intervention forcée la SELARL [3] prise en la personne de Maître [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [1].
Par arrêt du 10 décembre 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance du 5 juillet 2023 et a constaté la défaillance de la SARL [1] placée en liquidation judiciaire depuis le 15 février 2024 et dont le liquidateur judiciaire, bien que régulièrement assignée en intervention forcée à la procédure, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 12 juin 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 15 avril 2025, les époux [L] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- constater qu'ils ont acquis, par l'intermédiaire de la [1], par acte authentique du 28 septembre 2007 de la SCP [2], 4 studios à usage locatif ;
- constater que les 4 studios ne répondent pas aux critères de la règlementation départementale sanitaire pour être loué ;
- constater que ni l'agent immobilier, ni le notaire ne les ont informés de l'existence de ce règlement et des conséquences sur la mise en location des studios ;
- constater qu'ils ont reçu un arrêté leur interdisant la mise en location en juin 2017 ;
- juger que la [1] a manqué à son devoir d'information et a vendu un bien ne répondant pas à leurs attentes ;
- juger que la SCP [2] a manqué à ses devoirs tant de conseil que de sécurité des actes juridiques ;
en conséquence,
- condamner la SCP [2] à les indemniser à hauteur de :
* 45.984 euros aux titres des pertes de loyers depuis juin 2017 et arrêtés à juin 2025 ;
* 180.000 euros de perte de valeur correspondant au prix des travaux nécessaire pour la mise en conformité avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
en tout état de cause,
- dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager ;
- condamner la SCP [2] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Bontemps, avocat ;
A titre subsidiaire,
- ordonner l'inscription de leur créance à la liquidation de la société [1] à hauteur de :
* 28.740 euros au titre de la perte des loyers depuis 2017 ;
* 180.000 euros de perte de valeur correspondant au prix des travaux nécessaire pour la mise en conformité ;
* 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SELARL [3], pris en la personne de Maître [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [1], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bontemps, avocat.
Ils soutiennent que le notaire a manqué à ses obligations de conseil en ce que :
- il ne pouvait ignorer la destination locative des biens vendus ;
- si l'acte mentionne les surfaces " loi carrez ", il n'y est pas fait mention des obligations du RSD ;
- il connaissait l'immeuble pour avoir rédigé un modificatif du règlement de copropriété ;
- il avait été alerté, comme tous les notaires du département, par la Chambre des notaires de ces problématiques.
En réplique à la défense de l'office notarial, ils soutiennent que le Conseil d'Etat a régulièrement confirmé que les dispositions plus contraignantes des RSD demeuraient applicables même en présence de règles nationales, que le RSD concerné demeurait applicable et qu'eux-mêmes ne sauraient être assimilés à des loueurs professionnels.
Ils reprochent par ailleurs à la société [1] d'avoir manœuvré pour vendre lesdits biens et gérer leur mise en location sans se soucier des conséquences à venir alors qu'elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, les restrictions locales et qu'elle a ainsi manqué à son obligation d'information sincère et complète.
En réparation, ils sollicitent :
- la perte des loyers pour le studio interdit de location ;
- la perte de valeur des 4 studios évaluée aux frais de travaux à entreprendre pour mettre en conformité les biens.
Par conclusions notifiées le 4 juin 2025, la SCP [2] demande au tribunal de :
- juger défaillants les époux [L] dans la démonstration d'une faute du notaire directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable ;
- débouter les époux [L] de l'intégralité de leurs prétentions ;
- condamner solidairement les époux [L] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose que Maître [A] a annexé à l'acte les attestations de superficie des studios et a expressément attiré l'attention des acquéreurs sur la réglementation nationale alors en vigueur concernant la notion de logement décent, qu'il n'a pas l'obligation de visiter les lieux et que les époux [L], loueurs professionnels et marchands de biens, ont quant à eux visité les lieux et avaient toute possibilité pour vérifier leur état.
Elle ajoute que les services de la préfecture de [Localité 2] ne peuvent ajouter là où la loi ne distingue pas, celle-ci ne précisant pas que les deux critères (surface et hauteur) doivent être cumulatifs.
Elle soutient encore qu'un décret intervenu le 30 janvier 2022 fixe désormais les règles en la matière et que le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 est venu lui-même confirmer la hauteur de 2m20 de telle sorte que, même si ce décret a été annulé pour vice de forme, il traduit la volonté de mettre un terme aux difficultés liées à l'application excessive des RSD et, en tout état de cause, l'absence de préjudice des demandeurs.
Elle rappelle que le notaire n'a pas participé aux négociations et que ledit logement était loué au jour de la vente, que les époux [L] ont loué le studio litigieux pendant dix ans et les trois autres pendant près de vingt ans et qu'ils ne sauraient tirer profit de leur propre défaillance pour évoquer une prétendue perte de rendements locatifs.
Elle considère qu'il n'est ainsi justifié ni d'un préjudice ni du lien de causalité avec le grief allégué, étant précisé que les demandeurs n'ont pas transmis leurs déclarations d'impôt malgré la sommation en ce sens, que l'absence actuelle de locataire dans le lot 40 n'est pas démontrée et qu'une quelconque moins-value n'est pas davantage établie.
Maître [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [1] n'a pas constitué avocat.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur la responsabilité du notaire
Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.
Décision du 08 juillet 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/06215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYE
Les notaires sont ainsi tenus d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Ils sont également tenus d'assurer la validité et l'efficacité des actes passés.
La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d'une faute, ainsi définie, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux éléments.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que :
- Maître [A] n'a pas participé aux négociations et est intervenu, dans la transaction litigieuse, en sa qualité de rédacteur d'acte ;
- au jour de la régularisation de l'acte de vente, les critères d'habitabilité prévus aux termes des articles 40.3 et 40.4 du RSD en vigueur à cette date prévoyaient que le logement habitable devait comporter au moins une pièce principale d'une surface supérieure ou égale à 9 m2 mesurée sous une hauteur sous plafond d'au moins 2m30 ;
- l'acte de vente reçu par Maître [A] mentionne, en pages 5 et 16, la superficie dite " loi Carrez " de chacun des lots vendus et avertit les parties, en page 17, au sein d'un paragraphe intitulé " Notion de logement décent - avertissement ", qu'" aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit " décent " se caractérise par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrées et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum ".
Il en résulte que le notaire, lequel, il convient de le rappeler, n'a pas l'obligation de visiter les lieux objet de la vente, a rempli son obligation de conseil et d'information vis-à-vis des acquéreurs.
Aucune faute ne saurait donc lui être reprochée de ce chef et les époux [L] seront déboutés de toutes leurs demandes indemnitaires formulées à ce titre.
Sur la responsabilité, à titre subsidiaire, de l'agence immobilière
Aux termes de l'article 1991 du code civil : " Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. / Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure ".
Il est de principe que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.
En l'espèce, il est constant que l'acquisition litigieuse a été réalisée sur les conseils et par l'entremise de la société [1] qui exerçait l'activité d'agence immobilière.
Les époux [L] soutiennent que cette dernière a manqué à son obligation d'information sincère et complète alors, qu'en sa qualité de professionnelle, elle ne pouvait ignorer les règles départementales prescrites en matière de logement décent, manquement que les demandeurs déclarent être à l'origine de la perte de loyers du lot 40 et de la perte de valeur des quatre studios qui doivent faire l'objet d'un réaménagement pour satisfaire aux obligations règlementaires.
Toutefois, ainsi que cela a été ci-dessus exposé, les demandeurs ont été régulièrement informés par leur notaire des normes en vigueur dans le département de telle sorte, qu'à supposer le manquement de l'agence immobilière établi en amont, l'information délivrée a posteriori par Maître [A] a rompu le lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué.
Régulièrement informés par leur notaire au moment de la rédaction de l'acte de la règlementation en vigueur relative au logement décent dans le département d'acquisition, les demandeurs ne sauraient soutenir que les dommages, dont ils sollicitent réparation, résultent de la faute de l'agence immobilière.
Dès lors, il convient de débouter les époux [L] de leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de Maître [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [1].
Sur les mesures de fin de jugement
Les époux [L], parties perdantes, sont condamnés solidairement aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au bénéfice de la SCP [2] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leurs propres demandes de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE M. [X] [L] et Mme [Z] [P] épouse [L] de toutes leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement M. [X] [L] et Mme [Z] [P] épouse [L] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. [X] [L] et Mme [Z] [P] épouse [L] à payer à la SCP [2] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 08 juillet 2026
Le Greffier Le Président
Fathma NECHACHE Cécile VITON