1 juillet 2026
Tribunal judiciaire d'Annecy
RG n° 26/00073
REFERE JCP
Texte de la décision
Expéditions le : Minute n° 26/00181
Grosse :
ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00073 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCGL
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant
LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy
GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière
L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Juin 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;
Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Juillet 2026.
Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail du 8 octobre 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à M. [D] [J] un appartement situé [Adresse 3] - à [Localité 1], ainsi qu'un garage, référencé n°3, suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2023 situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.277,10 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs relatifs au logement et au garage.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2] pour demander de :
voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 8 décembre 2025 ;constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.730,82 €, à titre provisionnel, pour les loyers et charges impayés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges (logement et garage) à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;à titre subsidiaire, dire qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule mensualité ou du loyer courant, pendant la période de paiement de l'arriéré, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l'intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation du bail sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à son expulsion.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.
A l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.119,55 euros au 22 mai 2026. Elle indique que les parties ont convenu d’un plan d’apurement consistant dans le versement de mensualités de 100 euros en sus du loyer courant. Elle confirme alors son accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
M. [D] [J] comparaissant en personne, reconnaît la somme réclamée. Il explique travailler en CDI comme chef de chantier et percevoir un salaire de 2100 euros. Il confirme sa capacité à régler sa dette locative par des mensualités d’un montant de 100 euros, conformément au plan mis en place avec le bailleur.
Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.
La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026.
Par ailleurs, conformément à l’article 24 III suivant, le bailleur justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 21 janvier 2026 pour une première audience fixée au 3 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.
En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est régulière et recevable.
Sur la résiliation du bail
Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par le locataire contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer sur cette base un commandement de payer le 8 octobre 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2277,10 euros.
Le décompte arrêté au 22 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 8 octobre 2025 et le 8 décembre 2025, un seul règlement est intervenu le 14 novembre 2025 pour un montant de 400 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.
Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 8 décembre 2025 et que M. [D] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Sur la dette locative et les délais de paiement
Concernant la dette locative
Attendu que selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Il résulte de l’article 4 i) et p) de ce même texte que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.
Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 1.119,55 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mai. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais contentieux facturés en novembre 2025 et février 2026 d’un montant total de 270,91 euros, qui ne peuvent être réclamés au titre des loyers et des charges.
En conséquence, M. [D] [J] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 848,64 euros (1119,55 – 270,91) au titre des loyers et charges dus au 22 mai 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, sur demande de l’une des parties, mais à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par
le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre la volonté manifeste de M. [J] d’apurer la totalité de sa dette locative, qu’en effet ce dernier a effectué un versement conséquent de 2530,22 euros le 13 mai 2026 et qu’il a repris le paiement du loyer courant. En outre, il ressort des débats que sa situation professionnelle est stable et qu’il est en capacité de régler sa dette locative dans le délai légal.
Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [D] [J] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [J] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,
Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [D] [J] sera également condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection,,
DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la société CDC HABITAT SOCIAL,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 8 octobre 2020 et 12 juillet 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et M. [D] [J] d'autre part, portant sur un appartement et un garage, situés [Adresse 3] - à [Localité 1], sont réunies à la date du 8 décembre 2025,
CONSTATE la résiliation des contrats de baux à cette date,
CONSTATE que M. [D] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
CONDAMNE à titre provisionnel M. [D] [J] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 848,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 mai 2026, échéance de mai incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
AUTORISE M. [D] [J] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 8 échéances de 100 euros chacune et une 9ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [D] [J] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,
CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [D] [J] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,
DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE M. [D] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,
CONDAMNE M. [D] [J] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.
La Greffière La Présidente
Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS