25 juin 2026
Cour d'appel de Paris
RG n° 25/15714
Pôle 1 - Chambre 2
Texte de la décision
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 JUIN 2026
(n° 222 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15714 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL7YU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Août 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/00492
APPELANTE
S.A.R.L. SARL SAMPA [D], RCS de [Localité 1] sous le n°380736637, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMÉE
S.C.I. SCI PEMAC, RCS de Meaux sous le n°503082943, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié reçu le 31 janvier 1991, M. et Mme [I] ont consenti à la société SARL Sampa [D] un bail commercial concernant une boutique de 32 m² située [Adresse 3] à [Localité 1] (77).
M. et Mme [I] ont cédé le bien à la société SCI Di Meo qui l'a ensuite revendu à la SCI Pemac, le 28 juin 2008.
En 2021, la SARL Sampa [D] a fait valoir que le local commercial n'était pas conforme aux normes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité avec notamment affaissement du mur de droite et du plafond, fissuration de la vitre du magasin et façade du magasin fragilisée, risquant de s'effondrer.
Suivant ordonnance en date du 9 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judiciaire à la demande de la SARL Sampa [D] et au contradictoire de la SCI Pemac.
Une ordonnance du 6 septembre 2023 a rendu communes et opposables les opérations d'expertise à la commune de [Localité 1] et la communauté d'agglomération du pays de [Localité 1] (CAPM).
L'expert a été déposé son rapport le 28 octobre 2024.
Par acte du 13 mai 2025, la SARL Sampa [D] a fait assigner la société SCI Pemac devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :
Condamner la société SCI Pemac à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans les lieux loués sis [Adresse 4] à Meaux (77100) et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
La condamner au paiement d'une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre des troubles de jouissance subis avant l'impossibilité d'exploiter les lieux ;
La condamner au paiement d'une indemnité provisionnelle de 2 000 euros en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance des lieux loués ;
La condamner au paiement d'une indemnité provisionnelle de 31 000 euros au titre de la perte d'exploitation ;
La condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 27 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, a :
Rejeté la demande de condamnation sous astreinte formée par la société SARL Sampa [D] ;
Rejeté les demandes de provision formées par la société SARL Sampa [D] ;
Rejeté les demandes formées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de part et d'autre ;
Condamné la société SARL Sampa [D] aux dépens,
Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 12 septembre 2025, la SARL Sampa [D] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 avril 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1719 à 1721 du code civil, de :
Infirmer l'ordonnance de référé rendue le 27 août 2025 par le tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a :
Rejeté sa demande de condamnation de la société SCI Pemac à procéder aux travaux sous astreinte ;
Rejeté ses demandes d'indemnité provisionnelle formée et ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Constater que la société SCI Pemac a réalisé les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans les lieux loués sis [Adresse 4] à Meaux (77100), de sorte que les demandes formulées de ce chef sont devenues sans objet ;
Condamner la société SCI Pemac au paiement d'une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre des troubles de jouissance subis avant l'impossibilité d'exploiter les lieux ;
Condamner la société SCI Pemac au paiement d'une indemnité provisionnelle de 2 000 euros en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance des lieux loués ;
Condamner la société SCI Pemac au paiement d'une indemnité provisionnelle de 31 000 euros au titre de la perte d'exploitation ;
Condamner la société SCI Pemac au paiement de la somme de 3 000 euros sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, en cas de confirmation de l'ordonnance,
La confirmer également en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité de procédure sollicitée par la société SCI Pemac (sic) ;
La condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir que, suite à l'appel interjeté, la SCI Pemac qui avait parfaitement conscience qu'elle devait réaliser les travaux litigieux, contrairement aux termes de l'ordonnance, a fini par y procéder et qu'elle a pu réintégrer les lieux le 6 avril 2026, la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux étant donc devenue sans objet.
Elle allègue que le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par l'attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance ; qu'il importe peu que le rapport d'expertise ait conclu à la responsabilité de la CAPM, en l'absence de voie de fait exercer par un tiers ; qu'il appartient à la SCI Pemac, si bon lui semble, d'exercer une action récursoire contre cette dernière.
Elle soutient qu'à compter de septembre 2021, elle a subi des troubles de jouissance dans les locaux, jusqu'en novembre 2022 où elle a dû quitter les lieux du fait de leur dangerosité. Elle souligne que le juge des référés peut prononcer des condamnations provisionnelles sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire qui peut établir sa conviction, sans avoir besoin de produire des éléments nouveaux. Elle fait état de troubles de jouissance qu'elle évalue à la moitié des loyers versés. Elle allègue qu'elle ne peut plus occuper les lieux depuis le 24 novembre 2022 ; que le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux constitue un préjudice distinct.
Elle fait valoir qu'elle subit une perte d'exploitation chiffrée par comparaison du chiffre d'affaires réalisé depuis novembre 2022 avec celui réalisé sur la même période depuis novembre 2018. Elle fait état par ailleurs de frais de déménagement, en ce compris le coût afférent à la réintégration des lieux.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 avril 2026, la société SCI Pemac demande à la cour, au visa de l'article 835 et 696 à 700 du code de procédure civile, de :
Déclarer la SARL Sampa [D] irrecevable et, en toutes hypothèses, mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Confirmer l'ordonnance de référé entreprise rendue le 27 août 2025 par le président du tribunal judiciaire de Meaux (RG n° 25/00492) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande aux fins de condamnation de la SARL Sampa [D] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Infirmer l'ordonnance de référé entreprise rendue le 27 août 2025 par le président du tribunal judiciaire de Meaux (RG n° 25/00492) en ce qu'elle a rejeté sa demande aux fins de condamnation de la société SARL Sampa à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Condamner la SARL Sampa [D] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Condamner la SARL Sampa [A] Polles à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamner la SARL Sampa [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Elle soutient qu'elle n'avait pas les moyens financiers de préfinancer les travaux, d'autant qu'elle est privée de revenus locatifs depuis le 24 novembre 2022 ; que les travaux ont commencé début 2025 ; qu'elle n'a été indemnisée par la société AXA que tardivement. Elle précise que les travaux sont désormais terminés.
Elle estime que le report des travaux de reprise est indépendant de sa volonté et n'a causé aucun préjudice à l'appelante puisqu'elle bénéficie d'un bail commercial qui lui a été consenti pour un local situé dans une rue adjacente pour une superficie équivalente et un loyer inférieur.
Elle fait valoir qu'une contestation sérieuse remet en question le quantum et le principe des postes de préjudices au regard des conclusions de l'expert.
Elle soutient qu'elle ne peut garantir seule les troubles imputables selon l'expert à 60 % à la CAPM ; que l'expert a retenu que l'exploitation de la boutique n'a pas cessé de sorte que rien ne justifie le remboursement des loyers à hauteur de 60 % entre septembre 2021 et octobre 2022 ; que le poste « privation de jouissance » fait doublon avec celui relatif à la « perte d'exploitation » ; que la perte de marge et son imputabilité au déménagement ne sont pas démontrées ; qu'elle a pris en charge le coût du déménagement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
La société SARL Sampa Les Polles demande l'infirmation de la décision en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation de la SCI Pemac à procéder aux travaux sous astreinte. Cependant, les travaux préconisés par l'expert ont été réalisés de sorte qu'il convient uniquement de constater que cette demande est devenue sans objet, comme l'appelante le sollicite d'ailleurs, et il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
1. Sur les demandes provisionnelles
Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
[A] montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
(')
[A] premier juge a considéré que, compte tenu des conclusions de l'expert, de la contestation sérieuse opposée à ces demandes et de l'absence d'éléments nouveaux, il y avait lieu de rejeter les demandes provisionnelles formées par la locataire.
1.1 Sur les troubles de jouissance allégués avant l'impossibilité d'exploiter les lieux
La société la SARL Sampa [D] réclame la somme de 5 000 euros correspondant à la moitié des loyers entre septembre 2021 et novembre 2022, date à laquelle elle a quitté les locaux du fait de l'arrêté de mise en sécurité du 22 novembre 2022.
Elle fait état de la déformation importante du mur et la compression importante des montants de vitrine constatées dès septembre 2021 par la Commune de [Localité 1] et le Cabinet [U]. Elle souligne que dès la visite du 7 septembre 2022 l'expert judiciaire avait relevé la déformation de la vitrine, les verres fêlés et les infiltrations et qu'il préconisait la fermeture immédiate au public.
Cependant, l'expert judiciaire relève que l'exploitation de la boutique n'a pas cessé pendant cette période de sorte que rien ne justifie le remboursement des loyers à concurrence de 50%.
De fait, cette demande de remboursement partiel ne repose sur aucun élément technique, lié par exemple au fait que l'exploitation n'aurait été que partielle (à hauteur 50 %) ou que le chiffre d'affaires en aurait été affecté, ce qui n'apparait pas avec évidence au regard des éléments comptables versés (pièce 25).
Dès lors, cette demande en son principe, comme en son quantum, se heurte à une contestation sérieuse et elle relève des seuls pouvoirs du juge du fond et non de ceux de la cour, statuant en référé.
1.2 Sur la privation de jouissance des lieux loués
La société SARL Sampa [D] réclame la somme de 2 000 euros à ce titre. Elle expose qu'elle ne peut plus occuper les lieux depuis le 24 novembre 2022 mais exploitait un local sis [Adresse 5] dont elle allègue qu'il ne présente pas le même achalandage.
Comme l'expose la SCI Pemac, cette demande relève de la perte d'exploitation réclamée par ailleurs, en ce que le local provisoire ne présenterait pas les mêmes qualités que le local loué.
Or, la différence d'achalandage entre le [Adresse 3], soit l'adresse des lieux loués, et le [Adresse 6] n'est établie par aucune pièce justificative. En tout état de cause, un débat éventuel sur la comparaison des deux rues et les conséquences éventuelles sur le chiffre d'affaires ressort des pouvoirs du juge du fond, d'autant que le quantum réclamé ne fait l'objet d'aucune explication.
Cette demande se heurte également à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas à la présente juridiction de trancher.
1.3 Sur la perte d'exploitation et les frais de déménagement
La société SARL Sampa [D] réclame la somme provisionnelle de 31 000 euros à ce titre.
Elle compare le chiffre d'affaires réalisé depuis novembre 2022 avec celui réalisé sur la même période depuis novembre 2018.
L'expert considère que la perte de marge peut s'expliquer « de bien des raisons, perte de chance, mauvais choix dans l'achat des vêtements, changement de mode de vie des acheteurs après le Covid, etc' »
En outre, il résulte de la comparaison avec la période antérieure que par exemple, le chiffre d'affaires d'avril 2021 (2 396 euros) était bien inférieur à celui de mai 2024 (6 439 euros), ce qui remet en cause le caractère certain de cette perte.
Il existe par conséquent un débat de fond lié à l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre le déménagement dans une boutique provisoire [Adresse 7] et la perte de chiffre d'affaires qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.
S'agissant des frais des déménagement, la SARL Sampa [D] fait état d'une somme de 242,50 euros. Elle produit en pièce 26 deux factures (160 et 60 euros), dont l'intitulé, « bricolage ponctuel », ne peut se rattacher avec évidence avec un déménagement. La facture Location E. Leclerc pour la location d'un véhicule a été établie au nom de M. [L] [D] et il n'est donc pas démontré qu'elle ait été réglée par l'appelante.
[A] devis en date du 17 février 2026 à hauteur de 1 812 euros afférent au déménagement afin de réintégration dans les lieux loués est contesté dans son montant. La société SCI Pemac se prévaut d'un devis de 910 euros, et par courrier officiel, son conseil a indiqué que sa cliente acceptait de le prendre en charge.
Il en résulte que la demande provisionnelle au titre de la perte d'exploitation, comprenant des frais de déménagement se heurte à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provision.
2. Sur les demandes accessoires
[A] premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles qu'il y a lieu également de confirmer.
A hauteur d'appel, l'équité commande aussi de laisser à la charge de chacune des parties leurs frais irrépétibles, l'appelante qui succombe à titre principal à la présente instance sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant dans les limites de sa saisine,
Constate que les demandes au titre des travaux sont sans objet ;
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL Sampa [D] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE