7 mai 2026
Tribunal judiciaire de Bobigny
RG n° 25/13106
Chambre 27 / Proxi fond
Texte de la décision
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]
REFERENCES : N° RG 25/13106 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4IDQ
Minute : 26/104
S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197
C/
Madame [F] [W] [Z]
Exécutoire délivrée le :
à :Maître Lucille VALLET
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. [Adresse 3], représentée par son Syndic TRANSIM 93 - [Adresse 4]
représentée par Maître Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [F] [W] [Z], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Madame [F] [Z] est propriétaire des lots n°109, 149 et 760 et au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2024 réceptionnée le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure à Madame [F] [Z] de régler la somme de 2.646,37 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [Z] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 3.886,19 euros, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure,
- condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 139,71 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ou à titre subsidiaire, 120 euros correspondant à la mise en demeure du 6 décembre 2024,
- condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.
Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [F] [Z] n’est ni présente, ni représentée.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
I - Sur les demandes principales
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).
En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.
Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Madame [F] [Z],
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d’assemblées générales des 4 juillet 2023, 5 juin 2024 et 24 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices 2024, 2025 et 2026,
- un certificat de non-recours indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués,
- les appels de fonds de juin 2024, du 3ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025,
- un décompte de charges au 8 juillet 2025,
- un décompte de charges actualisé au 20 janvier 2026,
- la mise en demeure du 6 novembre 2024.
Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.
Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.
Le décompte de charges du 8 juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de 4.006,19 euros, 3ème trimestre 2025 inclus.
Le décompte actualisé du 20 janvier 2026 fait apparaître les paiements suivants :
- 200 euros euros le 15 septembre 2025,
- 200 euros le 22 septembre 2025,
- 751,29 euros le 14 novembre 2025,
soit un montant total de 1.151,29 euros qui en application de l’article 1342-10 du code civil, vient s’imputer sur la dette la plus ancienne et sera déduit.
Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 120 euros.
Madame [F] [Z], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.
Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est bien fondée.
En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.734,90 euros Madame [F] [Z], arrêtée au 14 novembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux et de recouvrement et des paiements des 15 et 22 septembre 2025 et 14 novembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.646,37 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 139,71 euros dont 120 euros au titre de la mise en demeure du 6 novembre 2024.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, il n’est justifié que de l’envoi d’une mise en demeure le 6 novembre 2024, facturée 120 euros.
Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 120 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.
II - Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Madame [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens.
Madame [F] [Z] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire en premier ressort,
CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 9] - [Adresse 10] la somme de 2.734,90 euros due au 14 novembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux et de recouvrement et des paiements des 15 et 22 septembre 2025 et 14 novembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.646,37 euros et du jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 8] la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 9] - [Adresse 10] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE