22 juin 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 26/52999
Service des référés
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
N° RG 26/52999 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUEX
N° : 8
Assignation du :
23 Avril 2026
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 juin 2026
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE
La société 39 FBG POISSONNIERE, société en nom collectif
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS - #C0962
DEFENDERESSE
La société PAPIERS PICARD, société à responsabilité limitée
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Arthur FABRE de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #C517
DÉBATS
A l’audience du 19 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,
FAITS ET PROCEDURE
La société 39 FBG POISSONNIERE est propriétaire de l'immeuble du [Adresse 3], dans lequel la société PAPIERS PICARD est locataire, depuis 2002 (et venant aux droits des précédents locataires depuis 1993), d'un local commercial au rez-de-chaussée avec une cave.
La société 39 FBG POISSONNIERE a entrepris d'importants travaux de réfection de l'immeuble, et se plaint de ce que la société PAPIERS PICARD a refusé l'accès de sa cave à l'entreprise chargée de réaliser des travaux sur les canalisations de l'immeuble.
C'est dans ces conditions que, autorisée à assigner à heure indiquée, par acte en date du 23 avril 2026 la société 39 FBG POISSONNIERE a assigné la société PAPIERS PICARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- Ordonner, sans délai, à la société PAPIERS PICARD de donner accès, pendant une semaine de 8h à 18h, à la cave comprise dans le périmètre de son bail, à l'entreprise BALAS, à la société EMPEERING et à toutes entreprises que la société désignera pour réaliser les travaux de raccordement des canalisations de l'immeuble à l'égout,
- Ordonner, sans délai, à la société PAPIERS PICARD de retirer de la cave où se trouve l'ovoïde, ses installations et ses marchandises, de manière à donner accès à l'ovoïde,
- Assortir ces condamnations d'une astreinte de 1.000 euros par jour, augmentée des frais du commissaire de justice qui interviendra pour constater le non-respect des injonctions,
- Condamner la société PAPIERS PICARD à lui payer la somme provisionnelle de 8.000 euros au titre du préjudice subi du fait du refus de donner accès à la cave litigieuse, entre le 23 mars et le 13 avril 2026,
- Condamner la société PAPIERS PICARD à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 23 mars 2026.
A l'audience du 19 mai 2026, la société 39 FBG POISSONNIERE a réitéré l'ensemble des demandes formées dans l'assignation, et s'est opposée à toutes les demandes reconventionnelles.
En réplique à l'audience, la société PAPIERS PICARD a sollicité :
- Le rejet des demandes de la société 39 FBG POISSONNIERE,
- La condamnation de la société 39 FBG POISSONNIERE à lui payer la somme provisionnelle de 550 euros au titre du coût des travaux de remise en état du mur qui a été démoli,
- La condamnation de la société 39 FBG POISSONNIERE, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, à procéder aux travaux suivants :
o La dépose du réseau installé sans l'autorisation de la locataire en plafond haut de la cave
o La reconstitution du morceau de mur qui a été démoli pour y faire passer les réseaux
o La réinstallation des étagères de rangement présentes dans la cave, qui ont été déposées sans l'autorisation de la locataire
- La condamnation de la société 39 FBG POISSONNIERE à lui payer la somme provisionnelle de 150 euros qui correspond au matériel volé dans la cave, le vol n'ayant été rendu possible que par la démolition du mur par la demanderesse,
- La condamnation de la société 39 FBG POISSONNIERE à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 500 euros au titre du coût du nettoyage,
- La condamnation de la société 39 FBG POISSONNIERE à lui payer la somme de 2.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026, date de la présente ordonnance.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur les demandes en injonction de faire de la société 39 FBG POISSONNIERE
La société 39 FBG POISSONNIERE soutient que la défenderesse refuse de laisser accéder à la cave louée, alors que des travaux de raccordement des eaux doivent s'y dérouler, dans le cadre de la réhabilitation de l'immeuble, et que le bail prévoit expressément cette obligation à la charge du locataire, de telle sorte que son refus constitue une violation manifeste de ses obligations contractuelles. Elle sollicite donc qu'il lui soit fait injonction, sous astreinte, de laisser l'accès et de dégager la cave litigieuse pour permettre la réalisation des travaux et l'accès à l'ovoïde.
La société PAPIERS PICARD oppose à ces demandes des contestations qu'elle considère sérieuses, en indiquant que les stipulations contractuelles ne s'appliquent pas aux travaux projetés, qui ne sont pas des travaux de réparation mais la création d'un nouveau réseau, qui traversera le local loué, modifiant ainsi l'assiette du bail. Elle ajoute que le bailleur a déjà, sans l'autorisation du locataire, percé un mur de la cave et installé un nouveau conduit dans le local.
En droit, l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et l'injonction peut être ordonnée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.
S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l'absence de contestation sérieuse.
Le fait qu'une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs. Une contestation à l'évidence superficielle ou artificielle n'est pas une contestation sérieuse, et sera écartée.
En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.
L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.
Enfin, si le juge des référés retient l'existence d'une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.
En l'espèce, il est établi que les parties sont liées par un bail commercial, signé initialement le 15 mars 1993.
Ce contrat stipule, en page 2, que les lieux loués comprennent la cave n°15, et que celle-ci " étant traversée par la tuyauterie générale des eaux de l'immeuble, les preneurs doivent accorder l'accès au bailleur pour le cas de réparation quelconque ou de dégagement de cette canalisation".
Cette stipulation, parfaitement claire, met à la charge du locataire une obligation de permettre au bailleur d'accéder à la cave pour effectuer tous types de réparations sur " la tuyauterie générale des eaux de l'immeuble ".
Or, le bailleur démontre, notamment par la production du permis de construire du 4 avril 2024 et la lettre de la Direction de la propreté et de l'eau de la ville de [Localité 1] du 21 juin 2023, que sont engagés des travaux de réhabilitation de l'immeuble, qui emportent obligation de mise en conformité du réseau d'évacuation des eaux de l'immeuble, par la mise en œuvre d'un réseau de séparation des eaux usées et des eaux pluviales, jusqu'au " branchement particulier " à l'égout, avec accès à l'ovoïde.
Ces travaux entrent dans les travaux visés par le bail commercial, et il ne peut être sérieusement soutenu que la pose éventuelle d'un nouveau tuyau au plafond d'une cave modifie l'assiette du bail, de telle sorte que l'obligation de la société PAPIERS PICARD de laisser accès à sa cave n'est pas sérieusement contestable. La question des éventuelles dégradations et/ou négligences commises par le bailleur, qui le cas échéant peut justifier des dommages et intérêts provisionnels, ne saurait s'opposer à l'exécution des obligations du bail.
Il sera donc fait injonction à la société PAPIERS PICARD de dégager les éléments mobiliers présents dans la cave pour permettre la réalisation des travaux de raccordement et l'accès à l'ovoïde, et de laisser l'accès à ladite cave, pendant 6 jours ouvrés, de 8h à 18h, dans des conditions qui seront précisées au dispositif.
La société 39 FBG POISSONNIERE aura l'obligation de prévenir la défenderesse du démarrage des travaux au moins 3 jours ouvrables avant, et devra remettre en état les lieux loués après la réalisation des travaux.
Aux termes de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Compte tenu des éléments du dossier, notamment des nombreux échanges entre les parties qui ont précédé le début des travaux de plomberie sans permettre leur démarrage compte-tenu de l'opposition de la société PAPIERS PICARD, et de l'ampleur des travaux restant à mener dans l'immeuble, le prononcé d'une astreinte apparaît opportun.
Cette dernière sera fixée à la somme de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, dans des conditions précisées au dispositif, et en indiquant qu'il n'y pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d'un éventuel constat ultérieur.
II - Sur la demande provisionnelle en paiement de la société 39 FBG POISSONNIERE
La société 39 FBG POISSONNIERE sollicite la somme provisionnelle de 8.000 euros au titre du préjudice subi du fait du retard causé par le refus d'accès.
Cependant, si le refus d'accéder au local, depuis le 23 mars 2026, a nécessairement entrainé du retard sur d'autres étapes du chantier, les pièces produites par la demanderesse à ce sujet sont insuffisantes pour caractériser et évaluer précisément l'impact financier de ce retard, et par conséquent les dommages et intérêts provisionnels qui en découleraient.
La demande en dommages et intérêts sera donc rejetée.
III - Sur les demandes reconventionnelles en injonction de faire de la société PAPIERS PICARD
La société PAPIERS PICARD soutient que la société 39 FBG POISSONNIERE est déjà intervenue, sans son autorisation, dans la cave litigieuse, et demande qu'elle soit condamnée à remettre en état les lieux, en déposant le nouveau réseau installé, en rebouchant le mur, et en remettant les étagères déposées. Le fondement juridique de cette prétention n'est pas précisé.
La société 39 FBG POISSONNIERE s'oppose à toute condamnation à ce stade, en indiquant cependant qu'elle fera les remises en état nécessaires quand elle pourra accéder à la cave et y réaliser les travaux.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, il ressort effectivement des pièces produites par la défenderesse, et notamment d'un constat par commissaire de justice du 17 février 2026, qu'un mur de la cave a été ouvert, créant ainsi une ouverture sur les parties communes, et un autre mur percé pour faire passer des canalisations d'aspect récent. Certaines canalisations ne sont pas encore raccordées.
Compte-tenu des motifs retenus quant à la nécessité de réaliser les travaux de raccordement, ces éléments ne caractérisent pas un trouble manifestement illicite. Il n'y a ainsi pas lieu d'ordonner la dépose des canalisations récentes, dont le raccordement doit au contraire être terminé. Le rebouchage de la partie basse du mur, autour des canalisations, fait partie de l'obligation de remise en état des lieux après réalisation des travaux, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer une injonction supplémentaire. Enfin, s'agissant des étagères, les pièces produites ne permettent pas d'établir que des étagères ont été " déposées ". La demande sera donc rejetée.
IV- Sur les demandes reconventionnelles de la société PAPIERS PICARD en paiements provisionnels
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
- Sur la demande relative au coût de remise en état du mur démoli
Les pièces produites par la société PAPIERS PICARD, en particulier le constat du 17 février 2026 et la plainte déposée le 17 mars 2026, démontrent qu'une grande ouverture, permettant le passage d'un homme, a été réalisée dans un mur séparant la cave litigieuse des parties communes de l'immeuble. Cette ouverture est évoquée dans un message du bailleur, du 13 janvier 2026, qui prévient le locataire qu'en raison d'une " urgence sur l'ovoïde ", " une équipe procèdera à l'ouverture d'un passage demain ".
Cependant rien n'explique que ce passage n'ait pas été rapidement sécurisé et/ou refermé par le bailleur.
La société PAPIERS PICARD démontre, par la production d'une facture émise le 1er mars 2026, qu'elle a fait reboucher le trou, pour un coût de 550 euros. Cette intervention était nécessaire pour assurer la sécurité du local loué.
Par conséquent la société 39 FBG POISSONNIERE sera condamnée à titre provisionnel à payer à la société PAPIERS PICARD la somme de 550 euros, en remboursement des frais avancés.
- Sur la demande relative au coût du matériel
La société PAPIERS PICARD se plaint de matériels volés dans sa cave, en particulier d'outils, lorsque le trou réalisé par le bailleur permettait un accès non sécurisé depuis les parties communes.
Néanmoins la défenderesse n'apporte aucun élément de preuve sur la consistance exacte des biens qui auraient été volés, ni sur leur valeur de remplacement, de telle sorte que la demande se heurte à des contestations sérieuses et sera rejetée.
- Sur la demande relative au droit à la jouissance paisible
La société PAPIERS PICARD soutient que son bailleur a manqué, depuis plusieurs années, à son obligation de jouissance paisible, et sollicite par conséquent la somme provisionnelle de 10.000 euros, outre la somme de 500 euros correspondant au coût du nettoyage complet du fonds.
La société 39 FBG POISSONNIERE s'oppose à cette demande.
La société PAPIERS PICARD fonde sa demande notamment sur différents troubles qu'elle aurait subis, pour certains il y a plusieurs années.
S'agissant des problèmes de chauffage, les mails produits ne permettent pas d'établir la réalité et l'ampleur du trouble subi.
S'agissant des coupures réseaux sur le Wifi, les pièces produites ne permettent pas d'en attribuer la responsabilité au bailleur.
S'agissant d'un dégât des eaux, la seule pièce produite est un mail du 9 mars 2023, qui fait état d'une inondation par le plafond dans le magasin. Néanmoins cette pièce ne permet pas de connaître l'origine et l'étendue du sinistre allégué, ni les suites réservées.
S'agissant de la question des poussières et du nettoyage du fonds, la défenderesse ne produit aucune pièce pour étayer sa demande financière à ce sujet.
S'agissant néanmoins de l'état des WC du rez-de-chaussée, visés dans l'assiette du bail, les pièces produites permettent de retenir un manquement du bailleur à ses obligations, compte-tenu du très mauvais état de ces WC qui les rendent impropres à leur utilisation, et ce depuis plusieurs années.
Par conséquent, la société 39 FBG POISSONNIERE sera condamnée à titre provisionnel à payer à la société PAPIERS PICARD la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.
V - Sur les demandes accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s'agit d'une obligation. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société PAPIERS PICARD, qui succombe à la demande principale, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Il y a lieu de préciser que, s'agissant des frais antérieurs à l'engagement de l'instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l'instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l'introduction d'une instance.
Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l'instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s'ils n'ont pas fait l'objet d'une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande visant à inclure les coûts du constat par commissaire de justice dans les dépens sera donc écartée.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
En l'espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons à la société PAPIERS PICARD, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, de dégager les éléments mobiliers présents dans la cave pour permettre l'accès à l'ovoïde et la réalisation des travaux de raccordement des canalisations de l'immeuble à l'égout, et de laisser l'accès à ladite cave, pendant 6 jours ouvrés, de 8h à 18h, à toute entreprise missionnée par la société 39 FBG POISSONNIERE ;
Disons que cette mesure est assortie d'une astreinte, et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 2 mois ;
Disons que la société 39 FBG POISSONNIERE devra prévenir la société PAPIERS PICARD du démarrage des travaux au moins 3 jours ouvrables avant ce démarrage, et remettre en état les lieux loués après la réalisation des travaux ;
Rejetons la demande en paiement provisionnel de la société 39 FBG POISSONNIERE ;
Condamnons la société 39 FBG POISSONNIERE à verser à la société PAPIERS PICARD les sommes provisionnelles de 550 euros au titre des frais de reprise du mur et 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons la société PAPIERS PICARD aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 23 mars 2026;
Rejetons les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à [Localité 1] le 22 juin 2026
Le Greffier, Le Président,
Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ