4 juin 2026
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 21/08042
8ème chambre 3ème section
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me KASSEM, Me PRUVOST, Me CARDONEL, Me BUNIAK
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/08042
N° Portalis 352J-W-B7F-CUTWA
N° MINUTE :
Assignation du :
11 et 14 juin 2021
JUGEMENT
rendu le 4 juin 2026
DEMANDERESSE
Madame [E] [D] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Elodie KASSEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1937
DÉFENDEURS
S.A.S.U. S2IB
[Adresse 2]
[Localité 2]
S.A. GENERALI IARD
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentées par Maître Claire PRUVOST de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085
S.A.S. DOMANGE ENTREPRISE
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1172
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUTWA
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet CRAUNOT
[Adresse 5]
[Localité 4]
S.A. CRAUNOT
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge
assistées de Madame Justine EDIN, greffière
DÉBATS
A l’audience du 30 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 avril 2026, prorogé au 4 juin 2026.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Mme [E] [D] ép. [P] est propriétaire des lots n°27, 28, 81 et 82, comprenant un appartement au 5ème étage, au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndic de copropriété de l'immeuble est le cabinet Craunot.
En 2016, le syndicat des copropriétaires a fait procéder au changement de colonnes d'évacuation des eaux usées du 4ème au 5ème étage par la société Domange Entreprise, laquelle a sous-traité lesdits travaux à la société S2IB, assurée par la compagnie Générali IARD.
Mme [D] ép. [P] s'est plainte de diverses dégradations à la suite de ces travaux.
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUTWA
En 2018, une nouvelle fuite a été détectée, nécessitant le remplacement de la colonne d'évacuation des eaux usées du 4ème au 6ème étage. Mme [P] a dénoncé de nouvelles dégradations suite à ces travaux.
Par ordonnance du 6 février 2021, le juge des référés a condamné Mme [D] ép. [P] à donner accès à son logement afin d'effectuer les travaux de changement de colonne, et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros par provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice matériel et moral causé par les désordres consécutifs aux travaux effectués sur les parties communes en juin 2016 ayant affecté son appartement.
C'est dans ces conditions que Mme [D] ép. [P] a fait délivrer assignation, par exploits d'huissier en date des 11 et 14 juin 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], au cabinet Craunot, et à la société Domange Entreprise, aux fins d'indemnisation de ses préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L'instance a été enrôlée sous le n° RG 21/08042.
Par exploits d'huissier du 26 octobre 2021, et du 10 novembre 2021, la société Domange Entreprise a fait assigner en intervention forcée la société S2IB et son assureur, la compagnie Générali IARD, aux fins d'appel en garantie en cas de condamnation prononcée à son encontre. L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/01425.
La jonction entre les deux instances a été ordonnée le 6 juillet 2022 et l'affaire s'est poursuivie sous le n° RG 21/08042.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, Mme [D] ép. [P] demande au tribunal, au visa de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
" Déclarer Mme [P] recevable et bien fondée en ses demandes ;
En conséquence,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 1], le cabinet Craunot SA, la société Domange Entreprise, la société S2IB et Generali Iard (à lui verser) la somme (de) 9 053,88 euros au titre des travaux de remise en état de sa salle de bains endommagée ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 1], le cabinet Craunot SA, la société Domange Entreprise, la société S2IB et Generali Iard à verser à Mme [P] la somme de 31 981,95 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance subi du fait des dégradations occasionnées dans sa salle de bains ;
Dispenser Mme [P] de toute participation à la dépense commune des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 1] et aux frais de procédure ;
Rejeter toutes demandes formées à l'encontre de Mme [P] ;
Condamner tout succombant à verser à Mme [P] la somme de
5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ".
*
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et le cabinet Craunot, demandent au tribunal, de :
" Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] et le cabinet Craunot recevables et bien fondés en leurs observations et demandes ;
Recevoir le syndicat des copropriétaires et le cabinet Craunot en leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la société Domange ;
En conséquence,
Débouter Mme [P] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des dégradations commises dans sa salle de bains ;
Débouter Mme [P] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice de jouissance ;
Juger que le cabinet Craunot n'a commis aucune faute ;
Débouter Mme [P] de sa demande de condamnation du cabinet Craunot au titre des dégradations commises dans sa salle de bain ;
Débouter Mme [P] de sa demande de condamnation du cabinet Craunot au titre de son préjudice de jouissance ;
Débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
Débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du cabinet Craunot ;
Condamner la société Domange à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations, en frais, principal et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre, Condamner la société Domange à garantir le cabinet Craunot de toutes condamnations, en frais, principal et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Débouter la société Domange de son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
Débouter la société Domange de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [P] à verser au cabinet Craunot la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [P] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, avocat au barreau de Paris, et ce, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.".
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, la société S2IB et la compagnie Générali Iard demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants, 1240 et suivants, 1353 et suivants du code civil, et des articles L.112-6, L.113-1 et L.124-3 du code des assurances, de :
" A titre principal,
Débouter la société Domange Entreprise et toute autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société S2IB et de son assureur la compagnie Generali Iard ;
A titre subsidiaire,
Limiter tout éventuelle condamnation de la société S2IB à la somme de 649 euros ;
En tout état de cause,
Dire et juger la compagnie Generali Iard bien fondée à opposer à la société S2IB et aux tiers ses franchises contractuelles d'un montant de 10% des dommages avec un minimum de 1 000 euros ;
Condamner la société Domange Entreprise ou tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros à la société S2IB et à la compagnie Generali Iard au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les mêmes aux entiers dépens. ".
*
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, la société Domange Entreprise demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, 1231 et suivants du code civil, et de l'article L.124-3 du code des assurances, de :
" A titre principal,
Débouter Mme [P] et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société Domange Entreprise, en l'absence de preuve de tout lien entre l'intervention de Domange Entreprise et les dommages subis par Mme [P] ;
A titre subsidiaire,
Juger que le tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par le cabinet Elex dans son rapport ;
Débouter par voie de conséquence Mme [P] de ses demandes au titre des dommages matériels et immatériels non justifiés ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 1], la société S2IB et Generali Iard à relever et garantir la société Domange Entreprise de toutes condamnations ;
Rejeter l'exécution provisoire du jugement sur ces les demandes de Mme [P] ;
Débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société Domange Entreprise ;
Condamner in solidum Mme [P] et tout succombant à payer à la société Domange Entreprise la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Me Séverine Cardonel de la Selarlu Séverine Cardonel avocat et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. ".
*
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 30 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé à ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur les demandes indemnitaires
A- Sur les désordres
Mme [P] sollicite la réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait des désordres causés dans sa salle de bains par les travaux de remplacement de canalisation effectués par le syndicat des copropriétaires. Elle dénonce des dégradations occasionnées aux carrelage, peintures, lavabo et WC.
La demanderesse produit aux débats :
- un constat amiable de dégât des eaux du 15 juin 2016 décrivant des dommages subis dans la salle de bain (mur, sol, peinture, plâtre, carrelage et " autres ")
- un rapport définitif de l'assureur de Mme [P], daté du 1er août 2018 précisant au titre des dommages constatés : " Suite à la recherche de fuite destructive : fissure carrelage au sol / peinture non remise en état. "
- un procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2024 dans lequel le commissaire de justice relève, dans la salle de bains de Mme [P]: " le soubassement du réseau de ventilation qui circule derrière le réservoir de la cuvette, présente les stigmates d'une intervention. Il y a de nombreuses reprises en plâtre disgracieuses, alors que le reste du réseau et des murs sont peints. " ; que " il manque un bout de plinthe derrière le réservoir. A place de la plinthe, il y a un rebouchage en plâtre, identique à celui du réseau précédemment constaté " ; que " plusieurs carreaux de carrelage au sol souffrent de fissures discontinues, formant un arc de cercle, qui courent de la cuvette à la vasque " ; que " les robinets de la vasque de la marque Margot sont bloqués. " et " que le réservoir de la cuvette est fuyard ".
Ces dernières constatations, illustrées par neuf photographies annexées au procès-verbal de constat, établissent la réalité et la matérialité des désordres allégués, dont l'existence n'est d'ailleurs pas formellement contestée par les défendeurs.
B- Sur les responsabilités et garanties
Mme [P] demande la condamnation in solidum de l'ensemble des défendeurs à réparer les préjudices résultant de ces désordres.
* sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Mme [P] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur les fondements des articles 9 alinéa 5 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. Elle fait valoir que le syndicat, qui a mandaté l'entreprise Domange pour effectuer des travaux sur les parties communes, est responsable des dommages causés de ce fait à ses parties privatives, outre qu'il est tenu d'une obligation de surveillance de ces travaux sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires oppose que les préjudices dont Mme [P] sollicite réparation sont exclusivement consécutifs à l'intervention de la société Domange et à l'absence de réparation par cette société des dommages occasionnés. Il estime que les fautes commises par la société Domange sont de nature à l'exonérer de sa responsabilité ou à tout le moins de fonder son action récursoire à l'encontre de la société Domange, seule responsable des désordres.
Sur ce,
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
" I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. ".
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que le syndicat des copropriétaires :
" a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ".
La responsabilité prévue par ces dispositions s'entend ainsi d'une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l'existence d'un lien de causalité direct entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué.
Enfin, l'article 1382 du code civil, devenu 1240, dispose que :
" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. "
En l'espèce, il n'est pas contesté que les désordres dénoncés par Mme [P] dans sa salle de bains sont consécutifs aux travaux de remplacement de la colonne de descente des eaux usées réalisés en 2016 et aux sondages destructifs opérés dans sa salle de bains à cette occasion. La nature de travaux d'intérêt collectif de ces travaux n'est pas contestée, s'agissant de travaux de remplacement d'une colonne commune. Le lien de causalité entre la réalisation de ces travaux et les dégradations constatées dans la salle de bains de la demanderesse n'est par ailleurs pas contesté et établi par les pièces produites aux débats, seules les responsabilités respectives des défendeurs étant discutées.
Dans ces conditions, les travaux d'intérêt collectif réalisés par le syndicat des copropriétaires ayant occasionné des dégradations dans le lot privatif de Mme [P], celle-ci est bien fondée à en solliciter l'indemnisation au syndicat des copropriétaires sur le fondement tant de l'article 9 que de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de dommages ayant pour origine une partie commune, sans qu'il y ait lieu d'examiner le fondement délictuel par ailleurs invoqué par la demanderesse.
* sur la responsabilité du cabinet Craunot
Mme [P] recherche la responsabilité du syndic, le cabinet Craunot, sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que le syndic a tardé à faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires ni même enjoint à la société Domange de réparer les désordres occasionnés, manquements constitutifs d'une faute.
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUTWA
Le cabinet Craunot oppose que la demanderesse ne rapporte la preuve d'aucune faute et rappelle que Mme [P] a systématiquement refusé l'accès à son appartement à l'entreprise mandatée par lui pour procéder aux travaux de réparation de la colonne commune fuyarde, ce qui l'a contraint à introduire une procédure de référé pour obtenir cet accès.
Sur ce,
Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé " d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ".
Le syndic n'est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
En l'espèce, la seule invocation de manquements fautifs par Mme [P] au soutien de ses demandes est insuffisante à caractériser une faute imputable au cabinet Craunot dans l'exécution de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble, la demanderesse ne démontrant pas en quoi le syndic n'aurait pas rempli son obligation de conservation et d'entretien de l'immeuble. En effet, il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats que le cabinet Craunot a mandaté dès le mois de septembre 2016 une entreprise pour effectuer les travaux de reprise rendus nécessaires par les sondages destructifs réalisés dans sa salle de bains et sollicité un nouveau devis le 8 novembre 2018 pour prendre en compte l'intégralité des dommages sollicités par Mme [P].
La faute invoquée par Mme [P] à l'égard du cabinet Craunot n'étant pas caractérisée, sa responsabilité ne saurait être retenue.
* sur la responsabilité de la société Domange
Mme [P] recherche la responsabilité de la société Domange sur le fondement délictuel en indiquant qu'une société qui cause des dommages engage sa responsabilité délictuelle en l'absence de contrat la liant à la victime. Elle expose que lors de son intervention, la société a endommagé le carrelage, les peintures, le lavabo et le WC, ce qui est confirmé par l'engagement pris par la société de remplacer ledit WC et la signature d'un protocole transactionnel à ce sujet.
La société Domange conteste sa responsabilité en opposant que sa responsabilité n'est démontrée par aucun des éléments produits aux débats, outre qu'elle a sous-traité les travaux en question à la société S2IB.
Sur ce,
En l'espèce, il est constant que la société Domange a été mandatée par le syndic pour effectuer des travaux de remplacement de la fonte suivant un devis n°PP/7264 du 15 juin 2016, accepté le 16 juin 2016.
Il ressort toutefois de ce devis que les travaux de reprise de peinture et de faïence étaient expressément exclus de ce devis de sorte qu'aucun manquement contractuel ne saurait être caractérisé à l'égard de la société Domange s'agissant de l'absence de remise en état des peintures et du carrelage.
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
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En revanche, il ressort du protocole d'accord signé par l'entreprise Domange et Mme [P] le 28 août 2018 que la société s'est engagée à remettre en l'état les WC, ceux-ci n'ayant pas été remis en état après les travaux. Cet élément établit dès lors le lien de causalité entre les travaux réalisés par la société Domange en 2016 (recherche de fuite destructive) et les désordres constatés sur les seuls WC.
Ce manquement contractuel imputable à la société Domange ayant occasionné un préjudice à Mme [P], celle-ci est bien fondée à rechercher sa responsabilité délictuelle qui sera engagée.
* sur la responsabilité de la société S2IB
Mme [P] sollicite la condamnation de la société S2IB in solidum avec les autres défendeurs sans toutefois fonder cette demande en droit ni en fait. Alors que la demanderesse remet en cause la réalité de la sous-traitance invoquée par la société Domange à la société S2IB pour s'exonérer de sa responsabilité, Mme [P] se contente d'invoquer la mise en cause de la société S2IB par la société Domange pour solliciter sa condamnation in solidum. Faute pour la demanderesse d'établir ni même d'invoquer un manquement contractuel de la société S2IB de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard, il convient de la débouter de l'ensemble des demandes formées à son encontre.
* sur l'action directe à l'égard de la société Générali IARD
Aucun moyen de droit n'étant invoqué au soutien de cette demande, il convient de considérer que Mme [P] exerce l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances à l'égard de la société Générali IARD, assureur de la société S2IB.
L'article L.124-3 du code des assurances dispose que " le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ".
En l'espèce, la responsabilité de la société S2IB n'étant pas engagée à l'égard de Mme [P], celle-ci est mal fondée à exercer une action directe à l'égard de la société Générali IARD et sera par conséquent déboutée de ses demandes formées à son encontre.
C- Sur les préjudices
* sur le préjudice matériel
En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit, les dommages-intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Décision du 4 juin 2026
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Mme [P] sollicite à ce titre la somme de 9 053,88 euros justifiée par un devis du 9 mai 2022 de l'entreprise 2Lp. Toutefois, comme le font à juste titre valoir les défendeurs, ce devis comporte des prestations relatives à la rénovation complète de la salle de bains alors que les désordres sont principalement localisés autour des WC. Si la reprise complète du carrelage est justifiée afin de maintenir l'unité et l'harmonie du sol, celle de la peinture des murs en leur entier et de la reprise des menuiseries (portes et fenêtres) n'est pas établie dès lors que les désordres sont localisés en partie basse d'un coin de la salle de bains. Par ailleurs, si les frais relatifs à la dépose, fourniture et pose d'un WC sont en lien avec les désordres, Mme [P] n'établit pas que les frais relatifs à la vasque et à la robinetterie le sont, étant par ailleurs relevé que les photographies annexées au procès-verbal de constat du 6 septembre 2024 tendent à démontrer que le lavabo, décrit comme vétuste, était utilisable et utilisé.
Dès lors, le montant des frais de remise en état de la salle de bains sera justement évalué à la somme de 4 500 euros.
* sur le préjudice de jouissance
Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice de jouissance dont ils justifient de l'existence par l'évaluation qu'ils en font, sans être tenus d'en préciser les divers éléments.
Mme [P] indique que ses WC sont inutilisables depuis le 15 juin 2016 ce qui constitue pour elle un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 10 % de la valeur locative qu'elle estime à 2 733,55 euros et sollicite l'indemnisation de ce préjudice à hauteur de 31 981,95 euros pour une période de 117 mois.
La valeur locative justifiée par les attestations de valeur produites aux débats par Mme [P] n'étant pas contestée, celle-ci sera retenue à hauteur de 2 400 euros mensuels hors charge.
Dans la mesure où la privation de la possibilité d'utiliser des WC constitue un trouble de jouissance, où l'appartement dispose toutefois d'autres WC utilisables, il convient de fixer le préjudice de jouissance à 5% de la valeur locative soit 120 euros par mois.
C'est par ailleurs à tort que les défendeurs objectent que Mme [P] s'est abstenue de solliciter un devis de réparation avant 2020 et n'a formulé aucune revendication à ce titre pendant 4 années dès lors qu'il est justifié par les pièces produites qu'elle a sollicité dès septembre 2016 un devis et a procédé à plusieurs relances depuis. De la même manière, les moyens relatifs au refus d'accès à son appartement opposé par Mme [P] aux entreprises mandatées par le syndic pour procéder en 2019 à une réparation indispensable sur la colonne d'eaux usées sont inopérants dès lors qu'ils sont sans lien avec le préjudice de jouissance subi.
En revanche, dans la mesure où il est établi qu'un protocole d'accord a été signé avec la société Domange le 28 août 2018 portant sur le remplacement des WC en question, où Mme [P] n'établit aucunement que l'absence de remplacement desdits WC soit imputable aux défendeurs, son préjudice de jouissance ne saurait courir au-delà du mois d'octobre 2018 compte tenu du délai nécessaire à la mise en œuvre de ce remplacement.
Le préjudice de jouissance sera ainsi fixé à la somme de 3 360 euros (120 euros x 28 mois).
Au regard des développements qui précédent sur les responsabilités et préjudices, le syndicat des copropriétaires et la société Domange seront condamnées in solidum à régler à Mme [P] :
- la somme de 4 500 euros au titre des frais de remise en état de la salle de bains
- la somme de 3 360 euros au titre du préjudice de jouissance.
Compte tenu des sommes allouées à titre de provision par le juge des référés par l'ordonnance du 26 février 2021, ces condamnations seront prononcées en deniers ou quittances, déduction faite de toute somme déjà versée partiellement ou entièrement à ce titre.
D- Sur les appels en garantie
La responsabilité du cabinet Craunot n'ayant pas été retenue, son appel en garantie est sans objet.
* sur les appels en garantie mutuels formés par le syndicat et la société Domange
Le syndicat des copropriétaires et la société Domange s'appellent mutuellement en garantie.
Au regard de leurs responsabilités respectives dans les désordres subis par Mme [P], dans la mesure où il est établi que la société Domange, à laquelle ont été confiés les travaux litigieux, a occasionné les désordres décrits plus haut par son intervention, dans la mesure toutefois où les travaux de remise en peinture et de faïence étaient précisément exclus des prestations confiées à la société Domange et qu'il appartenait au syndicat de faire réaliser ces travaux de reprise, il convient d'établir le partage de responsabilité suivant :
- 40 % à la charge du syndicat des copropriétaires ;
- 60 % à la charge de la société Domange Entreprise
Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit aux appels en garantie mutuels formés par le syndicat des copropriétaires et la société Domange.
* sur les appels en garanties formés par la société Domange à l'encontre de la société S2IB et son assureur
La société Domange indique avoir sous-traité la réalisation des travaux litigieux à la société S2IB et estime que celle-ci doit la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.
Si la société S2IB ne conteste pas avoir effectué les travaux à la demande de la société Domange, aucun contrat de sous-traitance n'est produit aux débats, de sorte que l'inexécution contractuelle ou le manquement fautif allégué par la société Domange ne peuvent être caractérisés. La société Domange sera donc déboutée de son appel en garantie à l'encontre de la société S2IB et partant, de celui formé à l'encontre de l'assureur de cette dernière, la société Generali IARD.
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUTWA
2- Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires et la société Domange, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société Domange seront condamnés in solidum à payer à Mme [P] la somme de
4 000 euros au titre des frais irrépétibles et seront déboutés de leurs demandes à ce titre. L'équité commande de débouter les autres parties de leurs demandes de frais irrépétibles.
- Sur les frais communs de procédure
L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".
Au regard de l'issue du litige, Mme [P] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DEBOUTE les parties de leurs demandes formées à l'encontre du cabinet Craunot, de la société S2IB et de la société Générali IARD ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la société Domange Entreprise à verser à Mme [E] [D] ép. [P] la somme de 7 860,00 euros décomposée comme suit :
- 4 500,00 euros au titre des frais de remise en état de la salle de bains
- 3 360,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que ces condamnations devront être versées en deniers ou quittances au regard de la provision accordée par l'ordonnance de référé du 26 février 2021 ;
FIXE la contribution à la dette de réparation de ces préjudices comme suit :
- 40 % à la charge du syndicat des copropriétaires ;
- 60 % à la charge de la société Domange Entreprise ;
Sur la base et dans les limites du partage de responsabilité instauré, FAIT DROIT aux appels en garantie mutuellement formés par le syndicat des copropriétaires et la société Domange Entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la société Domange Entreprise à payer à Mme [E] [D] ép. [P] une somme de 4 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les DEBOUTE de leurs demandes à ce titre ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la société Domange Entreprise aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que Mme [E] [D] ép. [P] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 4 juin 2026.
La greffière La présidente