18 décembre 2025
Tribunal judiciaire de Bobigny
RG n° 24/08722
Chambre 27 / Proxi fond
Texte de la décision
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]
REFERENCES : N° RG 24/08722
N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6SM
Minute : 25/1474
Monsieur [I] [W]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677
Madame [B] [J] épouse [W]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677
C/
Monsieur [T] [V]
Madame [B] [L]
Représentant : Me Rifka MIMOUNI-PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB160
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;
par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [I] [W],
demeurant : [Adresse 2] [Localité 2]
représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS
Madame [B] [J] épouse [W],
demeurant : [Adresse 2] [Localité 2]
représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [T] [V],
demeurant : [Adresse 3] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [B] [L],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle :
numéro 930082025007310 du 05/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparante en personne assistée de Maître Rifka MIMOUNI-PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, avec prise d’effet au 5 août 2022 les époux [W] ont donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], des locaux à usage d’habitation, logement n° 228 et un emplacement de parking n° 9 sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial charge comprise de 650 euros.
Après plusieurs relances, les consorts [W] ont fait signifier à Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], le 14 juin 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour une somme totale de 2036,79 euros, hors frais au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 12 juin 2024 terme de juin 2024 inclus.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la SEINE-SAINT-DENIS (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 19 juin 2024.
Par exploit d’huissier, en date du 26 septembre 2024, les époux [W] ont fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :
Les consorts [W] reçu en leur action et la déclarer bien fondée,
Donner acte aux époux [W] de ce qu’ils justifient de tentatives de règlement amiable du litige,
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour les locataires d’avoir régularisé leur situation dans le délai imparti, suite au commandement de payer du 14 juin 2024,
A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
Ordonner, sans délai l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef en application des articles 411-1 et suivants de Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles garnissant les lieux dans les conditions édictées aux articles L.433-1 et suivants dudit Code,
Condamner, solidairement, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], à payer aux bailleurs la somme de 4 500,85 euros arrêtée au 20 août 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date du dernier commandement,
Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 700,81 euros par mois,
Condamner, solidairement, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés, ou un procès-verbal de reprise,
Condamner, in solidum, les locataires à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner, in solidum, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du dernier commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024.
L’affaire appelée une première fois à l’audience du 20 février 2025, puis à l’audience du 5 juin 2025, a été renvoyée et plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.
A l’audience, les époux [W], représentés, maintiennent les termes de leur acte introductif d'instance et actualisent leur demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 6 597,95 euros, arrêtée au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.
Au soutien de leur demande, les requérants exposent que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 14 juin 2024. Ils estiment que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, ils estiment que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier loyer précédent la présente audience n’a pas été honoré. Les époux [W], s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement tels qu’exprimés à la barre par la locataire.
Madame [B] [L], comparaît assistée de son conseil ; Monsieur [T] [V] dûment assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.
Madame [B] [L] expose que son compagnon a quitté les lieux et qu’elle souhaite elle-même quitter l’appartement. Elle sollicite des délais de paiement sur trois ans, sans indiquer de montant mensuel pour apurer la dette locative. Elle précise percevoir, en l’état, 422 euros de salaire et 267 euros de prime et avoir déclaré pour le dernier exercice un montant net fiscal de 14 000 euros
Il a été fait lecture de l’enquête sociale concernant Madame [B] [L].
L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [T] [V] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.
Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :
Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS 1er octobre 2024, soit six semaines avant l’audience initiale du 20 février 2025.
Par ailleurs, Les époux [W] justifient avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande des époux [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient en son article VII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] le 14 juin 2024, pour la somme de 2 036,79 euros, terme de juin 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux à compter du commandement de payer.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2022, avec effet au 5 août 2022 à compter du 15 août 2024.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l’espèce, les bailleurs s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, Monsieur [T] [V] qui ne comparaît pas ne justifie pas de sa situation financière, tandis et Madame [B] [L], ne démontre pas être en capacité réelle d’éteindre la dette locative, pour répondre aux exigences du premier article susmentionné.
Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.
La résiliation du bail étant acquise à compter du 15 août 2024, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] seront condamnés, in solidum, à payer aux époux [W] ladite indemnité, à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
Une clause de solidarité entre les preneurs figure à l’article VI du contrat de bail.
En l’espèce, Les consorts [W] versent aux débats, un décompte actualisé de la créance au 9 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 597,95 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de contentieux qui y figurent pour un montant total de 505,05 euros.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] à verser aux époux [W] la somme de 6 092,90 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du commandement du 14 juin 2024 sur la somme de 1 790,10 euros, déduction faite des frais de contentieux antérieurs, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3 995,80 euros, (4 500,85 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – le total des frais de contentieux antérieurs, soit la somme de 505,05 euros = 3 995,80 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [W] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] seront en conséquence condamnés, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
DONNE ACTE à Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W] de ce qu’ils justifient de tentatives de règlement amiable du présent litige ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 juillet 2022, avec effet au 5 août 2022, entre Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W], d’une part, et Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation, logement n° 228, bâtiment A, 2 ème étage, et un emplacement de parking n° 9 sis [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 15 août 2024 ;
CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution
DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leur frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;
CONDAMNE, solidairement, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] domiciliés à l’adresse susmentionnée à payer à Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W], la somme de 6 092,90 euros (six mille quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-dix centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges , selon décompte arrêté au 9 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du commandement du 14 juin 2024 sur la somme de 1 790,10 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3 995,80 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, in solidum, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L] à payer ladite indemnité mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
CONDAMNE, in solidum, Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], à payer à Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W] la somme de 500 euros (cinq cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE, in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [B] [L], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer du 14 juin 2024 et de son signalement à la CCAPEX ;
DEBOUTE Monsieur [I] [W] et Madame [B] [J], épouse [W] de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT