9 janvier 2026
Tribunal judiciaire de Bobigny
RG n° 25/02018
Chambre 24 / Proxi référé
Texte de la décision
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]
REFERENCES : N° RG 25/02018 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3WRS
Minute : 26/00014
EM
Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
C/
Madame [S] [J]
Représentant : Me Dominique DAMO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DOUEB Thierry
Copie, dossier délivrés à :
Me Dominique DAMO
Le
ORDONNANCE DE REFERE
Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX;
Par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Décembre 2025
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [S] [J], demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2025-011683 du 18/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparante en personne & assistée de Me Dominique DAMO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 28 mars 2002, la S.A d'Economie mixte d'équipement et d'aménagement du territoire du département de la Seine Saint Denis (SODEDAT 93) a donné à bail à Mme [S] [J] un appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée, logement D08 [Localité 2] et un emplacement de stationnement n°27, pour un loyer mensuel initial de 317,78 i et 61,73 i de provision sur charges.
Le 28 juin 2005, par acte reçu par l=office notarial, la SODEDAT 93 a vendu l=ensemble de ses biens dont fait partie le logement loué par Mme [S] [J], à l=OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D=HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA SEINE SAINT DENIS (OPDHLM 93), ancien nom de l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.
Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier le 7 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 884,85 i et de justifier de l'assurance du logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a ensuite fait assigner Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de la somme de 4 472,45 i.
L=affaire a été appelée une première fois à l=audience du 14 octobre 2025 puis renvoyée.
A l=audience du 9 décembre 2025, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ;
En conséquence :
- d'ordonner l=expulsion de Mme [S] [J] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- de condamner à titre provisionnel, Mme [S] [J] au paiement de la somme actualisée de 4 445,77 i, assortie des intérêts légaux à compter du 7 mars 2025, date du commandement de payer ;
- de condamner à titre provisionnel, Mme [S] [J] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juin 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;
- de condamner Mme [S] [J] d'avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15,00 i par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir ;
- de condamner Mme [S] [J] à payer la somme de 500,00 i au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Mme [S] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
L'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il indique se désister de sa demande de production de l'assurance locative.
Mme [S] [J], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions et demande :
A titre principal :
- d=autoriser Mme [S] [J] à se libérer de la dette en 36 mois au moyen de versement mensuel de 30,00 i ;
A titre subsidiaire :
- d=accorder les plus larges délais, soit une année, à Mme [S] [J] pour quitter les lieux litigieux ;
En tout état de cause :
- de condamner l=EPIC Office public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux entiers dépens.
Mme [S] [J] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 30,00 i par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Mme [S] [J] indique qu'elle est retraitée et perçoit un revenu mensuel de 1 095,00 i.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l=assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l=audience, conformément aux dispositions de l=article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 12 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L=action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.
Le bail conclu le 28 mars 2002 contient une clause résolutoire (article VIII de ses conditions générales intitulé "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 3 884,85 i. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu=il y a lieu de constater que les conditions d=acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
L'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [S] [J] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 292,45 i à la date du 3 décembre 2025.
Mme [S] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 8 mai 2025, Mme [S] [J] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.
Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 292,45 i, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 3 décembre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu=il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l=audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l=article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l=audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l=exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [S] [J] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en situation de régler sa dette locative. Enfin, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l=audience, Mme [S] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d=une part, des délais de paiement d=autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 8 mai 2025 ;
- que Mme [S] [J] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
- que faute pour Mme [S] [J] d=avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l=assistance d=un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d=exécution, et que l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soit autorisé, conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l=enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [S] [J] ;
- qu=en cas de maintien dans les lieux, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soit en droit d=exiger de la défenderesse le paiement d=une indemnité d=occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu=à la libération des lieux.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Mme [S] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
L'équité commande que la demande formulée par l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,
DECLARONS recevable la demande de l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATONS que les conditions d=acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2002 entre l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Mme [S] [J] concernant l=appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée, logement D08 [Localité 2] et un emplacement de stationnement n° 90 sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;
CONDAMNONS Mme [S] [J] à verser à l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à titre provisionnel la somme de 4 292,45 i (décompte arrêté au 3 décembre 2025, incluant une dernière échéance de novembre 2025), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Mme [S] [J] à s=acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30,00 i chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l=exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n=avoir jamais été acquise ;
DISONS qu=en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l=arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [S] [J] d=avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d=un commandement de quitter les lieux, l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu=à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d=un serrurier et de la force publique si besoin est, et que l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soit autorisé, conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l=enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [S] [J] ;
* que Mme [S] [J] soit condamnée à verser à l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité mensuelle d=occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l=absence de résiliation du bail, jusqu=à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
DISONS sans objet la demande de condamnation sous astreinte de production de l'assurance locative formulée par l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;
REJETONS la demande formulée par l'EPIC Office public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [S] [J] aux entiers dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 9 janvier 2026 ;
LA GREFFIERE LA JUGE