21 novembre 2025
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n° 25/01980
JCP REFERES
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
NAC: 5AA
N° RG 25/01980
N° Portalis DBX4-W-B7J-UF6C
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B 25/
DU : 21 Novembre 2025
E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
C/
[J] [D]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le
à l’E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Vendredi 21 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [U] [N], chargée judiciaire contentieux munie d’un pouvoir spécial
ET
DÉFENDERESSE
Mme [J] [D], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 26 avril 2024, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [D] un appartement à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 391,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 46,24 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [J] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, le 23 décembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour :
-constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée
-entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Madame [D] [J] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique
- condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile alinéa 2 à payer au requérant :
* La somme provisionnelle de 1.574,08 euros ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu ;
* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que de tout occupant de son chef ;
* autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs ;
*condamner au paiement de la somme de 150.00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
*voir condamner le défendeur en tout frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025.
A l’audience du 23 septembre 2025, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.024,36 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2025 comprise. Il s’accorde sur l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées au bénéfice du locataire.
Madame [J] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique qu’elle travaille dans la couture, et qu’elle perçoit un salaire d’environ 1.500 euros par mois. Elle précise qu’elle vit avec son fils de 18 ans qui est étudiant. Elle expose qu’elle a eu un accident de voiture en se rendant à son travail et qu’elle n’a pu reprendre le travail récemment
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance des conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 août 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 26 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1. "Défaut de paiement") reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.376,40 euros a été signifié le 23 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Madame [J] [D] n'a réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 592,08 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 février 2025.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
L'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 23 septembre 2025 démontrant que Madame [J] [D] reste devoir la somme de 3.024,36 euros, mensualité d’août 2025 comprise.
Madame [J] [D] n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.
Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.024,36 euros.
III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Madame [J] [D], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 30 mensualités de 100 euros chacune et d'une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de Madame [J] [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [J] [D] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT, Madame [J] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2024 entre l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT et Madame [J] [D] concernant un appartement à usage d'habitation ([Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;
CONDAMNONS Madame [J] [D] à verser à L'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.024,36 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025)
AUTORISONS Madame [J] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
* que Madame [J] [D] soit condamnée à verser à l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Madame [J] [D] à verser à l'EPIC TOULOUSE MÉTROPOLE HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier La Vice-Présidente