27 novembre 2025
Tribunal judiciaire de Marseille
RG n° 25/04946
0P3 P.Prox.Référés
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025
GROSSE :
Le 30 janvier 2026
à Me CANOVAS-ALONSO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 30 janvier 2026
à M. [L] [O]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 25/04946 - N° Portalis DBW3-W-B7J-635N
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Madame [P] [K] épouse [O]
née le 31 Décembre 1952 à , demeurant [Adresse 2]
non comparante (décédée)
Monsieur [L] [O]
né le 05 Juin 1978, demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 6 mai 2021, la société anonyme LOGIS MEDITERRANEE a consenti un bail d’habitation à M. [O] [L] et Mme [P] [K] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,87 euros, de 50 euros pour une place de parking et d’une provision pour charges de 81,31 euros.
Par actes de commissaire de justice du 12 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3656,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [L] et Mme [P] [K] épouse [O] le 17 février 2025.
Par assignations du 3 septembre 2025, la société LOGIS MEDITERRANEE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [P] [K] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6205,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 27 novembre 2025, la société LOGIS MEDITERRANEE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 novembre 2025, s'élève désormais à 8196,52 euros. La société LOGIS MEDITERRANEE considère enfin qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [O] [L] justifie de l’acte de décès de sa mère, Mme [P] [K] épouse [O], le 3 juin 2024. Il reconnait la dette. Il déclare être en arrêt maladie dans le cadre d’un CDI et percevoir 320 euros tous les 15 jours. Il indique une reprise d’emploi et espérer un salaire de 1900 euros. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [O] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Toutefois, le décès de Mme [P] [K] épouse [O] antérieur à l’introduction de l’instance rendent les demandes à son encontre sans objet. Elle seront par conséquent rejetées.
1.2. Sur la résiliation du bail
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3656,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2025.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LOGIS MEDITERRANEE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
- Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 558,12 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGIS MEDITERRANEE ou à son mandataire.
La société LOGIS MEDITERRANEE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, M. [O] [L] lui devait la somme de 8196,52 euros, dont 316,26 euros des frais de procédure.
Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
M. [O] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 7880,26 euros à la bailleresse, après déduction des frais de procédure, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
- Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [O] [L] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette et que M. [O] [L] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [O] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2021 entre la société LOGIS MEDITERRANEE, d’une part, et M. [O] [L] et Mme [P] [K] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 13 avril 2025,
REJETTE l’ensemble des demandes de la société LOGIS MEDITERRANEE à l’encontre de Mme [P] [K] épouse [O], décédée avant l’introduction de l’instance,
ORDONNE à M. [O] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 558,12 euros (cinq cent cinquante-huit euros et douze centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [O] [L] à payer à la société LOGIS MEDITERRANEE la somme de 7880,26 euros (sept mille huit cent quatre-vingt euros et vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
DÉBOUTE la société LOGIS MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 et celui de l’assignation du 3 septembre 2025,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge