27 novembre 2025
Tribunal judiciaire de Montpellier
RG n° 23/00748
Pôle Civil section 1
Texte de la décision
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeur
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
COPIE EXPERT
COPIE DOSSIER + AJ
1
N° : N° RG 23/00748 - N° Portalis DBYB-W-B7G-OA7M
Pôle Civil section 1
Date : 27 Novembre 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Monsieur [I], [L] [M] [S]
né le 25 Septembre 1936 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Madame [C], [L] [Y] [Z]
née le 03 Octobre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentés par la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
Monsieur [U] “[K]” [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maxime ROSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
OMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Emmanuelle VEY
Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 22 Septembre 2025
MIS EN DELIBERE au 27 Novembre 2025
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Novembre 2025
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] sont propriétaires d’une maison située sur la parcelle cadastrée section DC n°[Cadastre 1] à [Localité 3]. Monsieur [U] « [K] » [D] est propriétaire de la parcelle mitoyenne cadastrée section DC n°[Cadastre 2] sur laquelle il a obtenu le 2 juillet 2018 un permis de construire pour l’extension d’une construction existante avec création d’un étage supplémentaire, modification des façades et réalisation d’une piscine.
Le projet comportait également la création d’une toiture terrasse non accessible et végétalisée sur la façade sud en limite de propriété.
Constatant l’existence d’ouvertures sur ladite toiture-terrasse non accessible, par courrier recommandé du 30 octobre 2018, le conseil des consorts [S] a mis en demeure le maire de la commune de [Localité 3] d’ordonner l’interruption des travaux et de dresser un procès-verbal d’infraction en raison de la non-conformité des travaux réalisés avec le permis de construire obtenu.
Le 19 novembre 2018, une tentative de conciliation a été engagée entre les époux [S] et Monsieur [D] portant sur deux points majeurs, d’une part l’empiètement subi par les époux [S] et d’autre part la servitude de vue créée par la disposition de la toiture-terrasse finalement accessible pour les habitants de ce bien. Un accord partiel a été conclu le 27 décembre 2018, mettant fin au litige concernant l’empiètement mais ne permettant pas de trouver une solution amiable concernant la toiture-terrasse.
Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 7 janvier 2019, relevant l’existence de deux ouvertures réalisées au premier étage de la construction et permettant l’accès à la toiture litigieuse.
Par demande du 26 juin 2019 Monsieur [U] [D] a sollicité l’obtention d’un permis de construire modificatif dont les plans révèlent cette fois une terrasse accessible, au titre de laquelle il a obtenu l’autorisation par arrêté municipal du 8 juillet 2019.
Le 13 septembre 2019 Monsieur [S] a saisi le Tribunal administratif de Montpellier d’une requête en annulation de ce permis modificatif. Cette demande a été rejetée par le Tribunal administratif par jugement du 16 septembre 2021.
Par pourvoi sommaire et mémoire complémentaire enregistrés le 16 novembre 2021 et le 10 février 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, Monsieur [S] a demandé au Conseil d’Etat d’annuler ce jugement et de faire droit à sa demande d’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté de permis modificatif du 8 juillet 2019. Par décision du 12 avril 2022 le Conseil d’Etat a rejeté les demandes de Monsieur [S] au motif qu’aucun des moyens soulevés n’était de nature à permettre l’admission du pourvoi.
Par acte introductif d’instance du 13 février 2023, Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] ont assigné Monsieur [U] [D] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation sous astreinte à supprimer les vues directes sur leur habitation et à titre subsidiaire sa condamnation à leur verser une indemnisation en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de ces vues sur leur habitation.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 novembre 2024 les consorts [S]-[Z] sollicitent, au visa des articles 544, 678 et 1240 du Code civil, du Tribunal de : « A titre principal :
CONDAMNER Monsieur [K] [D] à supprimer les vues directes sur l’habitation des époux [S] sous peine d’astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
A titre subsidiaire :
CONDAMNER Monsieur [K] [D] à la réparation en nature du préjudice subi du fait du trouble de jouissance occasionné par les vues illégales, à savoir la suppression des vues litigieuses et ce sous astreinte journalière de 300 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,
En tout état de cause :
REJETER l’ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions de Monsieur [K] [D] ;
CONDAMNER Monsieur [K] [D] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »
A l’appui de leur demande principale, ils soutiennent que malgré l’existence d’une autorisation administrative les droits des tiers doivent être préservés. Ils font valoir en substance que la terrasse se poursuivant jusqu’en limite séparative, elle ne respecte pas les distances d’implantation légales. La méconnaissance de ces règles d’implantation, générant des vues irrégulières, leur ouvre droit à solliciter la suppression de ces dernières ou du moins leur aménagement afin de les rendre conformes aux prescriptions légales.
A titre subsidiaire, ils indiquent que l’installation d’un brise-vue à hauteur d’homme permettrait de mettre fin aux vues irrégulières et de faire cesser leur trouble.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2024 Monsieur [U] [D] sollicite, à titre principal que les consorts [S]-[Z] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire qu’il soit constaté que les aménagements réalisés ont permis la suppression des vues litigieuses et à titre très subsidiaire de préciser que l’aménagement suggéré par Monsieur [D], de par son implantation et ses caractéristiques permettra de supprimer les vues litigieuses.
En tout état de cause il sollicite que les consorts [S]-[Z] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices moraux et économiques subis, et la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’appui de ses demandes il soutient que l’aménagement de la terrasse en respect du permis de construire modificatif et avec l’installation d’une haie végétale ne crée pas de vues directes sur le fonds voisin et qu’en conséquence le trouble anormal du voisinage n’est pas caractérisé.
L’ordonnance de clôture a été différée au 25 août 2025.
A l’issue des débats du 22 septembre 2025, le dossier a été mis en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage
L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à la personne à l’origine du trouble, responsable de plein droit.
Le trouble anormal du voisinage est qualifié par la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
En l’espèce, les consorts [S] indiquent que la rénovation et l’extension de sa propriété par Monsieur [D] et notamment la réalisation d’une terrasse en limite de propriété, accessible par les habitants, a eu pour conséquence la création des vues directes sur leur propriété, causant une perte d’intimité telle qu’elle constitue un trouble excédant les nuisances normales de voisinage.
A ce titre, ils soutiennent que la terrasse indiquée « non-accessible » selon le permis de construire initial est finalement une terrasse d’agrément accessible par deux ouvertures et se poursuivant jusqu’en limite séparative de la propriété. De ce fait, ils soutiennent qu’elle ne respecte pas les exigences légales de distance d’implantation prévue à l’article 678 du code civil, mais surtout que celle-ci crée des vues leur causant un trouble de jouissance et une perte d’intimité anormale.
A l’appui de ces allégations, les époux [S] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 janvier 2019 par lequel Monsieur [G] [H], commissaire de justice, relève en page 3 qu’« Au niveau du premier étage la construction [D] dispose d’une terrasse.
Il ne s’agit pas d’une terrasse inaccessible puisqu’elle dispose visiblement de deux ouvertures donnant directement dans cette terrasse ; les requérants estiment que ceci leur provoque un trouble de jouissance et notamment une vue directe dans leurs toilettes où l’on aperçoit la baie vitrée coulissante de la terrasse [D] ainsi que dans la montée d’escalier de leur habitation et également sur leur palier. »
Egalement, dans un second procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 août 2019 l’accessibilité de la terrasse et les vues qu’elle crée sont confirmées comme il suit : « Ce pignon débouche sur une terrasse accessible puisqu’équipée de deux ouvertures extérieures créant un droit de vue sur la propriété des requérants ».
Au surplus, de nombreuses photographies sont produites par les consorts [S] et notamment la pièce jointe n°12 qui permet de constater que la terrasse est à une hauteur identique à celle des fenêtres de la maison voisine et dont la visibilité est droite et directe.
Les autres photographies produites, permettent de constater que les fenêtres des époux [S], concernées par ces vues litigieuses, sont de petites tailles, et sont celle présente dans la montée d’escalier menant à un couloir de l’étage, et celle présente dans les sanitaires qui dispose d’un rideau occultant. Egalement une troisième fenêtre est présente sur cette façade et donne sur la salle de bain mais la photographie produite ne permet pas de déterminer si des vues directes sont créées vers cette fenêtre avec l’installation de la terrasse.
Manifestement, l’existence d’un lien de causalité entre la perte d’intimité des consorts [S] et la construction de Monsieur [D] n’est pas contestée cependant c’est le caractère anormal de ces préjudices qui doit être démontré pour caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage ouvrant droit à réparation.
Les époux [S] soutiennent que les vues créées donnent sur l’intérieur de leur logement et constituent une nuisance excessive. Ils produisent dans le but de démontrer ces nuisances une photographie du 29 juillet 2020 sur laquelle on constate la présence de Monsieur [D] et d’un autre individu sur cette terrasse, ainsi que la présence d’un garde-corps et de plantes constituant une haie végétale. Au sens des époux [S] , cette photographie atteste d’une part de la réalité de l’utilisation de cette terrasse et notamment de l’ampleur de leur préjudice quant aux vues ouvertes sur leur fonds.
Ils ajoutent que Monsieur [D] loue régulièrement son bien classé « hébergement touristique », et qu’en conséquence la terrasse litigieuse est régulièrement occupée et produisent notamment une photographie du 16 juillet 2023 sur laquelle des vêtements ont été déposés sur le garde-corps de la terrasse.
En défense, Monsieur [D] indique tout d’abord que la terrasse litigieuse respecte les prescriptions du permis de construire modificatif dont elle a fait l’objet. Il rappelle que les recours intentés par les époux [S] à l’égard dudit permis ont été rejetés et produit à l’appui de ces allégations la copie des décisions rendus par le Tribunal administratif et le Conseil d’Etat du 12 avril 2022.
Il fait valoir qu’il a proposé la mise en place d’un brise-vue à un mètre de la limite séparative, que cette proposition a été rejetée. Il a ensuite proposé et mis en œuvre l’installation d’une haie végétale ainsi qu’il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 31 juillet 2020 qui constate que « en effet tout autour de la terrasse, le long des garde-corps, je constate la présence de 12 bacs à plantes contenant chacun deux plants de Bambou. ».
Le commissaire de justice ajoute « en moyenne, je constate que les plantations mesurent 210 cm de hauteur. […] Je constate que la haie végétale permet d’occulter la vue sur la propriété de Monsieur [S], et ce, quelque soit l’angle de prise de vue. » Monsieur [D] considère que la mise en place de ce dispositif est conforme au permis de construire modificatif obtenu et diminue drastiquement l’atteinte à l’intimité des époux [S], ce qui ne permet pas de caractériser le caractère anormal du trouble.
Les époux [S] produisent une photographie plus récente, du 5 juin 2022, sur laquelle on constate que, bien que moins dense, la haie végétale est toujours présente sur la terrasse de Monsieur [D]. Ils produisent également une photographie illustrant leur jardin d’agrément en contrebas de la terrasse alors que la présence de la haie sur cette terrasse permet de constater que les vues sur ce jardin restent limitées.
Finalement, Monsieur [D] produit des photographies du 25 juin 2024 sur lesquelles on constate qu’il a installé des brises-vue à l’angle de la terrasse litigieuse permettant de supprimer les vues sur les fenêtres des époux [S].
Il convient de rappeler qu’il est entendu, en zone urbaine ou péri-urbaine, que tout propriétaire doit s’attendre à être privé d’un avantage de vue ou d’ensoleillement, sauf à rendre impossible toute évolution du tissu urbain. Dès lors, en l’espèce les troubles de vues impactant leur intimité ayant été considérablement diminués par la présence d’un brise-vue, ce qui a d’ailleurs été proposé par les époux [S] eux-mêmes dans leurs dernières conclusions puisqu’ils indiquent être favorables à l’installation d’un brise vue « à hauteur d’homme ». En l’espèce les photographies produites concernant le brise-vue installé par Monsieur [D] démontrent que les dimensions de ce dispositif empêchent toute vue sur les fenêtres de l’habitation voisine.
Dès lors, ces vues ne sauraient, seules, caractériser le trouble anormal de voisinage puisque le dispositif mis en place par Monsieur [D] a permis de faire cesser ce trouble.
Sur l’indemnisation des préjudices subis
En l’espèce, l’existence d’un trouble anormal du voisinage n’ayant pas été retenue, la demande d’indemnisation de Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] à ce titre sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle
Monsieur [D] sollicite que les consorts [S] soient condamnés solidairement à l’indemniser du préjudice moral et économique subi, au visa de l’article 1240 du code civil.
L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ainsi cette responsabilité, pour être engagée nécessite l’existence d’une faute qui serait à l’origine du préjudice que l’on cherche à réparer.
En l’espèce, Monsieur [D] indique avoir subi un préjudice en raison de sa volonté de vendre le bien depuis l’année 2021, et du comportement de Mme [S], laquelle a lors des visites réalisées par diverses agences immobilières en 2021 et 2022, interpellé les agents immobiliers ainsi que les acquéreurs potentiels afin de les informer de la prétendue illégalité de la construction de Monsieur [D] et des actions judiciaires par elle engagées pour obtenir sa suppression.
A l’appui de ces allégations Monsieur [D] produit une copie de la main courante déposée par ses soins le 18 mai 2022 qui reprend ces allégations, ainsi que trois attestations de témoins desquelles il ressort :
- Attestation du 10 mai 2022, par Madame [B], agent immobilier : « En avril 2021, suite à la visite de la maison de M. [D] avec des clients Cannois qui étaient enchantés par le bien ; Lors de notre sortie dans la rue nous nous sommes fait alpaguer par la voisine Mme [S] qui nous a tenu des propos négatifs sur la maison et le propriétaire ce qui a désisté les clients de s’engager pour acheter ce bien. » ;
- Attestation du 12 mai 2022 par Madame [Q], agent commercial : « Le 28/04/2022 j’ai fait visiter la maison de M. [D] située à [Localité 3]. Lorsque nous étions sur la terrasse, la voisine, Mme [S], a ouvert sa fenêtre afin de faire des commentaires à mes clients. Elle leur a indiqué que ce M. [D] n’avait pas l’autorisation de construire cette terrasse, qu’elle était donc interdite d’accès mais qu’il ne voulait rien entendre, mais que les choses n’en resteraient pas là. Mes clients ont beaucoup aimé la maison ainsi que sa localisation. Malheureusement ils n’envisagent pas d’entrer dans ce projet avec des problèmes de voisinage. » ;
- Attestation du 9 mai 2022, par Madame [N], Directrice de crèche : « Lors de la visite de cette maison, la voisine nous surveillait depuis sa fenêtre et s’est mise à crier lorsque nous sommes allés sur le balcon en nous prenant à partie ; Elle criait que le balcon est illégal et que si nous achetions nous devrions le supprimer. Ces cris et ce stress ont eu pour effet de devoir écourter la visite. »
En présence de ces constatations, il est manifeste que Madame [S] a eu un comportement fautif lors des visites de la maison de Monsieur [D], et que ce comportement lui a causé un préjudice certain puisqu’il est relevé dans chacun des témoignages que c’est l’intervention de Madame [S] qui a mis fin à la visite ou alors découragé les potentiels acquéreurs.
Dès lors, la responsabilité de Madame [S] sera retenue et cette dernière sera condamnée, solidairement avec Monsieur [S], à indemniser Monsieur [D] du préjudice moral et économique en découlant.
Sans justificatif précis du montant du préjudice économique et moral subi, le Tribunal retiendra une somme forfaitaire indemnisant tant le préjudice moral qu’économique à la somme de 4 000 euros, au profit de Monsieur [D].
Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire
En l’espèce, les dépens, seront supportés par Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] succombant au principal.
Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] seront également condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [D] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
Déboute Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
Condamne solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] à verser à Monsieur [K] [D] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice économique et moral ;
Condamne solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] aux dépens ;
Condamne solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S] à verser à Monsieur [K] [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE