12 juin 2025
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 21/13246
2ème chambre 2ème section
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le:
■
2ème chambre civile
N° RG 21/13246
N° Portalis 352J-W-B7F-CVNKA
N° MINUTE :
Assignation du :
26 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 12 Juin 2025
DEMANDERESSE
Madame [D] [T] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0841
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. CASAMIA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant et Maître Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Caroline ROSIO, Vice-Présidente statuant en juge unique,
assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 12 Juin 2025
2ème chambre civile
N° RG 21/13246 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNKA
DÉBATS
A l’audience publique du 01 Avril 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
Par exploit d’huissier du 26 octobre 2021, [D] [N] a fait assigner la société CASAMIA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner la nullité de la vente conclue le 28 octobre 2016 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 4].
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 06 février 2023, Madame [N] demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1130 et 1137 du Code civil, de :
« - Ordonner la nullité de la vente consentie le 28 octobre 2016 par la société CASAMIA à Madame [N], portant sur le bien sis à [Adresse 4] ;
- Condamner la société CASAMIA à rembourser à Madame [N] la somme de 185.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2017 ;
- Condamner la société CASAMIA à payer à Madame [N] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
- Condamner la société CASAMIA à payer à Madame [N] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »
L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 octobre 2023.
Par jugement du 24 avril 2024, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 8 février 2023 et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 9 septembre 2024 pour :
- Conclusions en défense avant le 24 juin 2024,
- Conclusions en réplique en demande avant le 2 septembre 2024.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2024, la société CASAMIA demande au tribunal, au visa des articles 1128, 1130, 1131, 1132, 1133, 1136, 1137 et 1353 du code civil, ainsi que de l’article 9 du code de procédure civil, de :
« - Débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société CASAMIA ;
- Condamner Madame [N] à payer à la société CASAMIA la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »
Décision du 12 Juin 2025
2ème chambre civile
N° RG 21/13246 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNKA
L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 1er avril suivant.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité de la vente
[D] [N] expose qu’à la suite du décès de sa grand-mère, Madame [H], elle a souhaité acquérir la maison de cette dernière sis [Adresse 2], qu’elle a signé une promesse de vente et que, ne connaissant rien aux techniques de prêt bancaire, l’une de ses clients du marché lui a présenté Madame [A] [S], prétendument courtière, qui lui a alors demandé un certain nombre de documents (pièce d’identité, avis d’imposition) et lui a assuré de pouvoir lui trouver un financement. Elle explique que, pour ce faire, elle lui a versé la somme de 15.000 euros et que c’est dans ces conditions que Madame [S] a obtenu un rendez-vous auprès de la caisse de Crédit Mutuel de Malakoff au cours duquel Madame [N] a rencontré Madame [X], accompagnée d’une seconde personne, laquelle détenait un certain nombre de documents, dont il devait s’avérer par la suite qu’ils n’avaient pas été fournis par [D] [N].
Elle ajoute qu’elle recevait une offre de prêt le 26 juin 2016 portant sur l’acquisition de la maison à [Localité 6] pour un montant de 185.000 euros et que Madame [S], accompagnée de [G], ainsi que d’une troisième personne se présentant comme salariées du Crédit Mutuel, se sont présentées à son domicile et lui ont expliqué les modalités de signature (après expiration du délai de rétractation) que, au cours du mois de juillet 2016, elle rencontrait une nouvelle fois Madame [X] à l’effet de procéder à l’ouverture de son compte bancaire, que quelques jours après, Madame [S] lui indiquait qu’il existait une difficulté sur son offre de prêt et lui présentait un certain Monsieur [Y], à l’effet soit disant d’y remédier, que ce dernier lui donnait alors rendez-vous en l’étude de Me [B], notaire, pour débloquer l’offre de prêt.
Elle expose que, lors de ce rendez-vous, elle rencontrait pour la première fois une personne se présentant comme Madame [U] et signait l’ensemble des documents que Monsieur [Y] lui indiquait de signer, sans en avoir au préalable fait une relecture et qu’elle a ainsi signé la vente litigieuse alors qu’elle pensait débloquer l’offre de prêt pour l’achat de la maison sis [Adresse 2]. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir des lots situés [Adresse 4] correspondant à 5 parkings, une remise et un grenier et qu’elle a été victime d’une escroquerie.
Après s’être aperçue de la supercherie, elle expose qu’elle a pris attache avec un avocat qui adressait :
- une mise en demeure à la société CASAMIA dénonçant ainsi l’escroquerie manifestement commise au préjudice de sa cliente ;
- une mise en demeure à Me [B] afin d’une part d’obtenir une
copie de l’acte de vente du bien litigieux et d’autre part connaître expressément les circonstances de cette vente ;
- une mise en demeure au Crédit Mutel afin de faire la lumière notamment sur le virement de la somme de 185.000 euros au profit de Me [B], en l’absence de toute demande de la part de la concluante, sans en avoir avisée cette dernière et à un notaire autre que celui désigné dans la promesse de vente qu’elle avait signée pour l’achat de la maison de sa grand-mère.
Maître [B] n’ayant pas déféré à la mise en demeure, elle soutient que seule une intervention auprès de la chambre des notaires a permis d’obtenir une copie de l’acte de vente litigieux.
Elle ajoute que, n’ayant pas réglé les échéances du crédit immobilier, elle a, par jugement en date du 18 mai 2021 prononcé par le tribunal judiciaire de Pontoise été condamnée, après qu’une compensation ait été ordonnée, à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Malakoff la somme de 98.915,11 €, outre intérêts au taux conventionnel de 1,70% à compter du 23 janvier 2018, les juges de Pontoise ayant en effet considéré que la banque avait commis une négligence fautive, sous la motivation suivante :
« Or l'offre de prêt a été expressément consentie par la banque pour l'achat d'un bien immobilier sis [Adresse 2] et la banque, parmi les pièces justificatives fournies avec la demande de prêt, était en possession du compromis de vente qui mentionnait l'identité du vendeur et le nom du notaire instrumentaire.
Il lui appartenait donc, au moment de la libération des fonds, d'effectuer un minimum de vérifications et le fait de se contenter du numéro de l'offre de prêt constitue une légèreté fautive alors qu'elle remet une somme importante – 185.000€ - à un notaire qui n'est pas celui prévu par le compromis et pour une transaction entre des personnes qui ne sont pas celles du compromis : [Y] au lieu de [H] et finalement pour l'achat d'un bien qui n'est pas celui prévu.
Au surplus, le tribunal constate qu'alors que la banque reproche à [D] [N] de ne pas avoir acheté le bien initialement prévu, c'est la remise des fonds par la SARL CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MALAKOFF sans procéder à aucune vérification et dans des conditions qui demeurent obscures en l'absence de Me. [B] qui a permis l'achat de ce bien immobilier en mauvais état et disparate (remise, débarras, grenier et cinq places de parking), à [Localité 5]. En effet, sans la remise des fonds empruntés à Me. [B], le prix de vente ne peut pas être réglé par [D] [N] à la SARL CASAMIA.
Enfin, la banque ne peut aujourd'hui soutenir qu'il n'est pas établi que les fonds remis ont été utilisés par [D] [N] pour acquérir les lots à [Localité 5] alors qu'elle a refusé de mettre en cause Me. [B] et que la production de la comptabilité de ce dernier aurait permis de savoir avec certitude si ce sont bien les 185.000 € remis par la SARL CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MALAKOFF à Me [B] qui ont servi à la transaction litigieuse.
La négligence fautive de la SARL CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MALAKOFF est donc établie. Elle a permis la réalisation d'une opération immobilière que [D] [N] dénonce comme étant une escroquerie puisqu'elle n'a pas, contrairement à son projet, acheté la maison de sa grand-mère mais un débarras, une remise, un grenier et des places de parking à [Localité 5]. La plainte pénale déposée par [D] [N] est toujours en cours. »
[D] [N] demande ainsi l’annulation de la vente litigieuse pour dol en raison des manœuvres frauduleuses qui ont permis qu’elle croit légitimement faire des démarches en vue de l’obtention d’un prêt pour l’acquisition de la maison de sa grand-mère.
Elle fait valoir que :
- aucune promesse de vente n’a été signée préalablement à la vente litigieuse pour l’achat des lots situés à [Localité 5] ;
- aucune relecture de l’acte de vente n’a été faite en l’étude de Me [B], Notaire ;
- elle n’a jamais donné pouvoir à Madame [U] pour l’assemblée générale du 9 décembre 2016 contrairement à ce qu’il est mentionné sur le procès-verbal de cette assemblée.
Au surplus, elle soutient qu’il existe une erreur sur la valeur du bien qui ne peut s’élever à 185.000 euros, les juges de Pontoise l’ayant estimé à 80.000 euros.
La société CASAMIA expose qu’elle a été créée en date du 9 août 1988 sous la forme d’une société à responsabilité limitée avec pour objet social l’activité de marchand de biens, que Madame [O] [U] est associée majoritaire depuis le 1er février 2005 et gérante de ladite société, que dans le cadre de son activité de marchand de biens, la société CASAMIA était propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 4].
Elle explique qu’en 2016, elle a souhaité vendre les derniers lots de copropriété lui appartenant et a signé un compromis de vente notarié avec Monsieur [Y] avec, pour condition suspensive, l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 185.000 euros. Elle ajoute qu’elle a appris que [D] [N] s’était substitué à Monsieur [Y] et qu’ainsi la vente des lots s’est effectuée entre la société CASAMIA, vendeur, et Madame [N], acheteur.
Elle oppose que, lors de la signature de la vente, rien n’indiquait qu’un malentendu avait pu survenir et qu’aucune information n’était transmise à la société CASAMIA concernant un quelconque manque de discernement de [D] [N] pouvant justifier une erreur sur la nature de la chose vendue ou sur le prix.
Elle estime par conséquent que la vente est valable et qu’en outre la valeur des lots de copropriété a été évaluée à un prix de 170 000 euros par le notaire, lors de la vente.
Sur ce ;
Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il appartient à [D] [N] d’apporter les éléments de preuve au soutien de ses allégations.
Cependant, elle ne produit que les mises en demeures de son avocat et des estimations par diverses agences concernant les biens sis à [Localité 5], dont certains ne portent que sur la remise et pas sur le grenier, d’autres que sur la remise et pas sur les places de parking.
En l’absence d’éléments probants versés aux débats sur la réalité des manœuvres frauduleuses alléguées ou l’existence d’une réticence dolosive lors de la vente du 28 octobre 2016 qu’elle souhaite annuler, en l’absence également de mise dans la cause du notaire, Maître [B], qui aurait pu apporter des éléments d’information sur les circonstances de la vente, et faute surtout d’établir l’existence d’un dol, la demande de [D] [N] en annulation de la vente litigieuse sera rejetée ainsi que la demande subséquente de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
[D] [N] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser à la société CASAMIA une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :
REJETTE les demandes tendant à :
- Ordonner la nullité de la vente consentie le 28 octobre 2016 par la société CASAMIA à [D] [N], portant sur le bien sis à [Adresse 4] ;
- Condamner la société CASAMIA à rembourser à [D] [N] la somme de 185.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2017 ;
- Condamner la société CASAMIA à payer à [D] [N] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
CONDAMNE [D] [N] aux dépens ;
CONDAMNE [D] [N] à verser à la société CASAMIA une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.
Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2025
La Greffière La Présidente
Sylvie CAVALIE Caroline ROSIO