27 mai 2025
Tribunal judiciaire de Marseille
RG n° 24/08496
3ème Chbre Cab A4
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
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3ème Chbre Cab A4
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ORDONNANCE D’INCIDENT
AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 22 AVRIL 2025
DÉLIBÉRÉ DU 27 Mai 2025
N° RG 24/08496 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F45
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6]
C/ Mme [C] [I]
Nous, Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6]
représenté par son Syndic en exercice le CABINET FERGAN
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 538 373 283
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
DÉFENDERESSE
Madame [C] [J] [Z] [I]
née le 26 juillet 1945 à [Localité 7] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]
représentée par Maître Willi SCHWANDER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ARRIVAT - SCHWANDER, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.
Ordonnance signée par YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [C] [I] veuve [B] est usufruitière des lots 1, 2, 5, 8, 9 et 10 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] soumis au régime de la copropriété.
Le Cabinet FERGAN est syndic de la copropriété.
Madame [C] [I] veuve [B] a donné à bail commercial les lots 1, 6 et 8 à la société BONHEUR DU TEMPS, qui y exploite un commerce de restauration rapide.
Le 2 mai 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a estimé que le conduit de cheminée utilisé par le restaurant chinois n’était pas adapté à cet usage et a dit que Madame [C] [I] veuve [B] devait trouver une solution technique en vue d’une assemblée générale spéciale en juillet 2017.
Par ordonnance du 16 octobre 2020, le juge des référés a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsions de la société BONHEUR DU TEMPS.
Le 1er avril 2021, Madame [C] [I] veuve [B] a donné à bail commercial les lots 1, 6 et 8 à Monsieur [V] [N], auquel s’est substituée la société JEZZAN, qui y exploite une activité de restauration.
Le 14 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a mis en demeure Madame [C] [I] veuve [B] de procéder aux travaux de conformité de l’évacuation des fumées du local commercial.
Madame [C] [I] veuve [B] a procédé à des travaux de remplacement des conduits d’évacuation des fumées.
Par assemblée générale du 1er juillet 2021, les travaux tels que réalisés par Madame [C] [I] veuve [B] n’ont pas été ratifiés.
Il en a été de même lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021.
Le litige relatif aux travaux a perduré.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 17 mai 2023 a dit que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire retirer les travaux réalisés par Madame [C] [I] veuve [B] se heurtaient à une contestation sérieuse et que ces travaux ne constituaient pas un trouble manifestement illicite. Le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a vinté les parties à engager une médiation.
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Suivant exploit du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a fait assigner devant le présent tribunal Madame [C] [B] sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1985 aux fins de voir entendre :
- condamner Madame [B] à retirer toutes installations réalisées sans autorisation de l’assemblée générale dans les parties communes des copropriétés sises au [Adresse 4] et [Adresse 6], telles que constatées dans le constat de Maître [O] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir,
- rejeter toutes les demandes de Madame [B],
- condamner Madame [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’huissier de sommation et de constat.
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 22 avril 2025, Madame [C] [I] veuve [B] demande au Juge de la mise en état de :
- déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] faute d’avoir engagé préalablement à son assignation du 19 juillet 2024 une médiation ordonnée par le juge des référés du tribunal dans son ordonnance de référé du 17 mai 2023,
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires à solliciter la dépose de tout ou partie du conduit posé à l’extérieur par Madame [C] [I] veuve [B] sur les parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de condamnation de Madame [C] [I] veuve [B] à retirer toutes installations réalisées sans autorisation de l’assemblée générale dans les parties communes des copropriétés sises [Adresse 4] et [Adresse 6], telles que constatées dans le constat de Maître [O], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à payer à Madame [C] [I] veuve [B] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] demande au Juge de la mise en état de :
- condamner Madame [B] à retirer toutes installations réalisées sans autorisation de l’assemblée générale dans les parties communes des copropriétés sises au [Adresse 4] et [Adresse 6], telles que constatées dans le constat de Maître [O] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir,
- rejeter toutes les demandes de Madame [B],
- condamner Madame [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’huissier de sommation et de constat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
L’article 750-1 du Code de procédure civile dans la version applicable au présent litige, issue du décret du 13 mai 2023, énonce qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] réclame la condamnation de Madame [C] [I] veuve [B] à retirer des installations de ventilation.
Ce litige n’est pas soumis à l’obligation de médiation ou conciliation amiable préalable.
Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, a renvoyé les parties à se pourvoir au fond et les a invitées au préalable à engager une médiation.
Madame [C] [I] veuve [B] estime que cette mention du dispositif de l’ordonnance imposait au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de tenter une procédure de médiation avant la présente saisine au fond.
Toutefois, cette invitation du juge des référés ne pouvait avoir qu’une fonction incitatrice et non contraignante. Le juge des référés n’a pas enjoint les parties à rencontrer un médiateur, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mis en oeuvre une telle mesure à titre amiable avant sa saisine du tribunal.
L’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] est recevable.
Sur le défaut de qualité pour agir
L’article 31 du Code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 32 du Code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce, Madame [C] [I] veuve [B] fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] réclame le retrait des installations qui sont en partie sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 4] et qu’en conséquence, il n’a pas qualité pour faire respecter l’intégrité de cette copropriété tierce.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] fait valoir que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] attend l’issue de la présente procédure pour se positionner sur une éventuelle action de sa part à l’encontre de Madame [C] [I] veuve [B].
Or, il est constant que le syndicat des copropriétaires ne peut agir que pour les installations qui sont susceptibles de porter atteinte à ses parties communes et ne peut formuler aucune demande au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].
Toute demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] tendant à faire supprimer les installations des parties communes de syndicat des copropriétaires [Adresse 4] doit être déclarée irrecevable.
Sur la demande de remise en état
Il résulte de l’article 789 du Code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] formule en incident des demandes de travaux identiques à celles qu’il a exprimées dans son assignation.
Il apparaît que le Juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur la légitimité et la conformité des travaux entrepris par Madame [C] [I] veuve [B] compte tenu de contestations sérieuses, déjà relevées par le juge des référés.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ne pourra qu’être débouté de sa demande renconventionnelle.
Sur les demandes accessoires
Les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond.
Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’incident.
PAR CES MOTIFS
Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile,
Déclarons recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice,
Déclarons irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice tendant à faire supprimer des installations des parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],
Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande reconventionnelle,
Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond,
Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’incident,
Renvoyons les parties à l’audience de mise en état électronique du 9 septembre 2025 pour conclusions au fond des parties,
Invitons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à formuler sa demande de condamnation à supprimer les installations de manière plus détaillée et décrire précisement les installations qu’il souhaite voir retirer afin de permettre au tribunal de rendre le cas échéant une décision exécutable.
AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
Me [H] [P] de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ARRIVAT - [P]
Me Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G.