12 mai 2025
Tribunal judiciaire de Bobigny
RG n° 23/11926
Chambre 6/Section 3
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/11926 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQ4R
N° de MINUTE : 25/00346
Monsieur [G] [T] [H] [K]
[Adresse 1]
[Localité 10]
représenté par Maître Elise BARANIACK de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173, postulant et Me Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant
S.C.I. [Localité 12]
[Adresse 5]-[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Maître Elise BARANIACK de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173, postulant et Me Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant
DEMANDEURS
C/
Société SOGAB ILE DE FRANCE
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 9]
représentée par Maître Florence CHEREL de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : J025, Me Pierre-edouard VINO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :
S.A.S. ALL [Localité 12] ( AGENCE ORPI [Localité 12]), intervenant volontaire
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R241
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
A l’audience publique du 3 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société Sogab Ile de France est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 12] (Seine-Saint-Denis), cadastré section A n°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] d’une surface de 00ha 01a 51ca.
Suivant acte sous signature privée, elle a donné mandat de commercialisation à la société All [Localité 12] – exerçant sous la dénomination commerciale d’agence Orpi [Localité 12] et ci-après désignée comme telle – portant sur ledit bien.
Suivant acte authentique du 23 mai 2023 instrumenté par Maître [W] avec le concours de Maître [S], notaires à [Localité 14], la société Sogab Ile de France, en qualité de promettante, a conclu une promesse unilatérale de vente avec M. [K], en qualité de bénéficiaire, portant le bien précité, moyennant le prix de 180 000 euros.
Il était prévu au sein de ce promesse une faculté de substitution, de laquelle M. [K] a usé au bénéfice de la SCI [Localité 12].
La vente n’a pas été réitérée.
Par acte d'huissier en date du 14 décembre 2023, M. [K] et la SCI [Localité 12] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Sogab Ile de France aux fins d’indemnisation de leur préjudice.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, M. [K] et la SCI [Localité 12] demandent au tribunal de :
- ordonner la réalisation forcée de la vente et juger que le jugement à venir vaudra acte authentique de vente et vente du bien sis à [Localité 12] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 5], composé d’une maison à usage d’habitation élevée sur sous-sol partiel, d’un rez-de-chaussée, comprenant deux pièces, cuisine et WC, terrain en nature de cour et jardin, figurant au cadastre section A n° [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 5],[Adresse 6],[Adresse 7] et [Adresse 8] d’une surface de 00ha 01a 51ca, au prix de 180.000 euros, consentie par la société Sogab Ile de France au profit de la SCI [Localité 12], ou à défaut, condamner la SCCV Sogab Ile de France à régulariser l’acte authentique de vente dudit bien avec la SCI [Localité 12], par devant Maître [S], notaire associé de la SELARL « [V] [S] et [Z] [D], notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 15], [Adresse 2], dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à venir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à venir ;
- juger que le jugement sera publié au service de la publicité foncière compétent aux frais de la société Sogab Ile de France ;
- à titre subsidiaire, ordonner la réalisation forcée de la vente au bénéfice de M. [K] ;
- à titre très subsidiaire, condamner la SCCV Sogab Ile de France à restituer l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse de vente ;
- rejeter les demandes de la société Sogab Ile de France ;
- condamner la société Sogab Ile de France à payer à la SCI [Localité 12] et M. [K] chacun la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;
- condamner la société Sogab Ile de France à payer à la SCI [Localité 12] et M. [K] chacun la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Sogab Ile de France aux dépens, en ce compris le cas échéant les frais de publication du jugement à venir au service de la publicité foncière.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, la société Sogab Ile de France demande au tribunal de :
- prononcer la nullité de la promesse de vente du 23 mai 2023 ;
- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- condamner M. [K] et la SCI [Localité 12], ainsi que l’agence Orpi [Localité 12], à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi ;
- condamner les mêmes à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, l’agence Orpi [Localité 12] demande au tribunal de :
- être reçue en son intervention volontaire ;
- condamner la société Sogab Ile de France à payer la somme de 18 000 euros au titre du préjudice financier ;
- condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- débouter la société Sogab de ses demandes ;
- rappeler l’exécution provisoire.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2024.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 3 mars 2025, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 12 mai 2025 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, l’agence Orpi [Localité 12] sera déclarée recevable en son intervention volontaire, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile.
Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 mai 2023 et la demande reconventionnelle de la société Sogav Ile de France
Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Aux termes de l'article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.
Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Aux termes de l'article 1138 du code civil, le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence.
Aux termes de l'article 1178 alinéas 1 et 2 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
En l’espèce, la société Sogab Ile de France reproche à M. [K] et à la SCI [Localité 12], qui a agi de connivence avec lui, d’avoir provoqué son consentement au moyen de manœuvres dolosives consistant à dissimuler le fait que la SCI [Localité 12] soit le véritable acquéreur de l’opération de vente alors qu’aucun d’eux ne pouvait ignorer que celle-ci était en litige devant le tribunal judiciaire de Nanterre avec la société gérante de la demanderesse.
Cependant, le tribunal entend relever que, sans préjuger de son bien-fondé qui sera examiné infra, la substitution dans les droits et obligations de M. [K] par la SCI [Localité 12] procède de la mise en œuvre d’une clause de faculté de substitution générale prévue dans le cadre de la promesse et à laquelle la société Sogab Ile de France a consenti, de telle sorte qu’elle ne peut valablement exciper du caractère intuitu personae du contrat formé avec M. [K] et soutenir que l’identité de l’acquéreur revêtait pour elle un caractère déterminant de son consentement.
Partant, le moyen tiré du dol est inopérant et la demande en nullité de la vente sera rejetée.
La demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice consécutif au dol sera, en toute logique, également rejetée.
Sur les demandes de M. [K] et de la SCI [Localité 12]
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
En l’espèce, la société Sogab Ile de France soutient, notamment, que la promesse de vente est caduque, faute pour M. [K] d’avoir versé l’indemnité d’immobilisation dans les délais prévus par la promesse.
Il résulte de la promesse que les parties sont convenues de ce qu’« afin de garantir partiellement [le] paiement, le bénéficiaire s’engage à verser au promettant dans les dix jours des présentes, la somme de 9 000 euros, par le biais de la comptabilité du notaire participant. A défaut de versement dans ce délai, les présentes seront caduques ».
M. [K] et la SCI [Localité 12], qui ne contestent pas avoir versé hors délai cet acompte, et l’agence Orpi [Localité 12] font valoir que la société Sogab Ile de France a entendu renoncer à la caducité.
Cependant, il sera fait observer aux demandeurs et à l’agence immobilière que le principe d’automaticité de la caducité trouve sa seule limite en cas de condition suspensive, avec la possibilité de renoncer à tirer les conséquences juridiques de la défaillance de cette condition, soit par accord de volonté des parties, soit encore par volonté unilatérale de celle au profit exclusif de laquelle la condition a été stipulée.
Or, la clause précitée ne s’analyse pas comme une clause de condition suspensive, de telle sorte que la promesse doit être considérée comme caduque, faute pour le bénéficiaire d’avoir versé l’acompte dans le délai contractuellement prévu, peu important à cet égard que la société Sogab ait continué d’échanger avec son notaire aux fins de convenir d’un rendez-vous pour signature de l’acte réitératif, ou encore qu’elle n’ait excipé tardivement de ce versement hors délai contractuel.
Il s’ensuit que la promesse de vente du 23 mai 2023 est caduque.
Partant, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes, en ce compris celle fondée sur la résistance abusive.
Sur les demandes de l’agence Orpi [Localité 12]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, l’agence Orpi [Localité 12], qui en cas de caducité de la promesse, sollicite la condamnation de la société Sogab Ile de France en paiement de la somme de 18 000 euros, reste muette sur la faute délictuelle qu’elle reproche à celle-ci.
Par suite, elle sera déboutée de sa demande.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
M. [K], la SCI [Localité 12] et l’agence Orpi [Localité 12] seront condamnés aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
M. [K], la SCI [Localité 12] et l’agence Orpi [Localité 12] seront condamnés à payer à la société Sogav Ile de France la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare recevable l’intervention volontaire de l’agence Orpi [Localité 12] ;
Déboute les parties de leurs demandes ;
Condamne M. [K], la SCI [Localité 12] et l’agence Orpi [Localité 12] aux dépens ;
Condamne M. [K], la SCI [Localité 12] et l’agence Orpi [Localité 12] à payer à la société Sogav Ile de France la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le président,