12 février 2025
Tribunal judiciaire de Meaux
RG n° 24/04605
Ctx Gen JCP
Texte de la décision
Min N° 25/00169
N° RG 24/04605 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWZW
M. [O] [P]
Société SEYNA
C/
M. [B] [R] [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 12 février 2025
DEMANDEURS :
Monsieur [O] [P]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Société SEYNA
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [R] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 7]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : M. LEUTHEREAU Noël, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine
DÉBATS :
Audience publique du : 04 décembre 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [B] [R] [S]
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [O] [P] est propriétaire d'un logement sis [Adresse 4] [Localité 11] dont il a confié la gestion locative à la SAS PERSONAL GESTION, laquelle a souscrit auprès de la SA SEYNA un contrat d'assurance garantie des loyers impayés pour les biens dont elle avait la gestion.
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 25 avril 2023, ayant pris effet le même jour, M. [O] [P] a donné à bail à M. [B] [S] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 11], pour un loyer mensuel initial de 640 euros, des provisions mensuelles sur charges de 90 euros, outre un dépôt de garantie de 655 euros.
Invoquant des échéances impayées, M. [O] [P] a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, fait signifier à M. [B] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 383,27 euros, dont 2 245,71 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 à juin 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, M. [O] [P] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [B] [S] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;
- condamner M. [B] [S] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et remettre à M. [O] [P] les clés du logement à compter de la date de la présente décision ;
- ordonner, à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de M. [B] [S] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [B] [S] à payer à M. [O] [P] la somme de 2 850,49 euros au titre des loyers et charges dus au terme d'octobre 2024 échu, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- condamner M. [B] [S] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de M. [O] [P], la somme de 1 504,78 euros au titre des loyers et charges dus au terme d'octobre 2024 échu, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- condamner M. [B] [S] à payer à M. [O] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;
- condamner M. [B] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 11 juin 2024.
À l'audience du 04 décembre 2024, M. [O] [P] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 355,27 euros au bénéfice du bailleur, et de 1 504,78 euros s'agissant de l'assureur.
M. [B] [S] ne comparaît pas et n'est pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur
L'article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.
En outre, l'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [B] [S] n'était ni présent ni représenté lors de l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.
Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l'article 472 susmentionnées.
2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation
Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, il est justifié qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.
M. [O] [P] et la SA SEYNA sont dès dès lors recevables en leur demande en résiliation.
3. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.
En l’espèce, le contrat de bail du 25 avril 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux
Par acte délivré le 11 juin 2024, M. [O] [P] a fait commandement à M. [B] [S] de payer la somme de 2 245,71 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.
Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 août 2024.
Par conséquent, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [B] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, M. [O] [P], ou la SAS SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2024 et M. [B] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner M. [B] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation à M. [O] [P] à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 752,39 euros au mois de décembre 2024), jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.
5. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.
L'article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
En l'espèce, le bail signé le 25 avril 2023, le commandement de payer délivré le 11 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 décembre 2024, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire, pour un total de 5 860,05 euros.
M. [O] [P], en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.
Toutefois, par quittances subrogatives des 26 août 2024 et 24 septembre 2024, M. [O] [P] reconnaît avoir reçu de la SA SEYNA la somme totale de 1 504,78 euros en garantie des loyers et charges impayés par le locataire. Ces quittances précisent que la SA SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur, en application des articles 2306 et 1346 du code civil, à hauteur des sommes qu'elle lui aurait versées.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [S] à payer à la SAS SEYNA, en qualité de créancier subrogé, la somme de 1 504,78 euros au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de l'assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
M. [B] [S] sera également condamné à M. [O] [P] la somme de 4 355,27 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 850,49 euros à compter du 11 octobre 2024, date de l'assignation, conformément à la demande faite, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.
6. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] [S] aux dépens de l'instance, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [B] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :
DÉCLARE la SA SEYNA et M. [O] [P] recevables en leur demande de résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2023 entre M. [O] [P], d’une part, et M. [B] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 11], sont réunies à la date du 12 août 2024 et qu'en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date ;
ORDONNE en conséquence à M. [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
AUTORISE M. [O] [P] ou la SAS SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de M. [B] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. [O] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (soit 752,39 euros en décembre 2024), à compter du 12 août 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. [O] [P] la somme de 4 355,27 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 03 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 850,49 euros à compter du 11 octobre 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 504,78 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 03 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;
CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION