10 mars 2025
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n° 24/03959
JCP REFERES
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 2]
NAC: 5AA
N° RG 24/03959 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNYN
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 10 Mars 2025
[X] [E]
C/
[J] [W]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 10 Mars 2025
à Me IMBERNON
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [X] [E], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Marc-antoine IMBERNON, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Mme [J] [W], demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 10 février 2019, Monsieur [X] [E] a donné à bail à Madame [J] [W] un appartement à usage d'habitation (n°A04) ainsi qu'une place de parking couverte situés [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.
Monsieur [X] [E] a fait signifier à Madame [J] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d'une assurance visant la clause résolutoire le 11 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [X] [E] a ensuite fait assigner Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 4.434,85 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, soit la somme de 665,58 euros,
- d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris ceux du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX ainsi que les dépens de l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.
A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [X] [E], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation. Ce dernier actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.434,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise et rectifie la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à la somme de 706,55 euros.
Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 25 septembre 2024, Madame [J] [W] n'est ni présente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, Monsieur [X] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance
Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le bail conclu le 10 février 2019 entre les parties contient une clause résolutoire (article VIII)
indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d'assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.
En l’espèce, la locataire, non comparante ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu'il y ait besoin d'examiner si les conditions de l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.
Il sera en effet rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d'une assurance dans le mois du commandement, cette cause d'acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d'un délai plus court.
En outre, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [J] [W] pour organiser son départ et assurer son relogement.
Madame [J] [W] étant depuis occupante sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2024, son expulsion sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Monsieur [X] [E] produit un décompte du 12 septembre 2024 démontrant que Madame [J] [W] reste devoir la somme de 4.434,85 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.
Madame [J] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.434,85 euros.
En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 706,55 euros.
L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er octobre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Cependant, Monsieur [X] [E] sera débouté de sa demande au titre des dépens concernant l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [E], Madame [J] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2019 entre Monsieur [X] [E] et Madame [J] [W] concernant un appartement à usage d'habitation (n°A04) ainsi qu'une place de parking couverte situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 12 juillet 2024 ;
DEBOUTONS Monsieur [X] [E] de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS Madame [J] [W] à verser à Monsieur [X] [E] à titre provisionnel la somme de 4.434,85 euros (décompte arrêté au 12 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;
CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à Monsieur [X] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 706,55 euros ;
CONDAMNONS Madame [J] [W] à verser à Monsieur [X] [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS Monsieur [X] [E] de sa demande au titre des dépens concernant l'article A444-32 du Code de commerce ;
CONDAMNONS Madame [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, Le juge,