7 mars 2025
Tribunal judiciaire de Poitiers
RG n° 24/00968
DROIT COMMUN
Texte de la décision
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Mars 2025
DOSSIER : N° RG 24/00968 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GKGW
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT :
Madame BILLAULT Caroline, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER :
Madame GRANSAGNE Marine,
PARTIES :
DEMANDEUR
M. [B] [U]
né le 17 Novembre 1998 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS, substitué à l’audience par Me BENAIS
DEFENDERESSE
Copie exécutoire délivrée
Le
à Me Damien GENEST,
à
à
Copie certifiée conforme
délivrée le
à Me Damien GENEST,
à Me Nicolas GILLET
à
SCI MARIE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS, substitué à l’audience par Me SALOMON
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 07 FEVRIER 2025
JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ
DOSSIER N° : N° RG 24/00968 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GKGW Page
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique du 2 août 2022, la SCI MARIE a vendu à Monsieur [B] [U] et Madame [F] [I] un bien immobilier composé de trois logements sis [Adresse 4].
Se plaignant que l’un des trois locataires des appartements ne payait pas ses loyers et constatant que les difficultés financières de ce locataire existaient avant la vente et lui avaient été cachées par la venderesse, Monsieur [U] a mis en demeure la SCI MARIE par l’intermédiaire de son conseil de lui régler la somme de 8 000 euros à titre de dédommagement par courrier du 11 mars 2024 adressé en recommandé avec accusé de réception.
En réponse, la SCI MARIE a démenti avoir dissimulé une difficulté quelconque par courrier du 15 mars 2024.
Par exploit du 15 avril 2024 Monsieur [U] a assigné la SCI MARIE prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [H] [D] devant le Tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser du préjudice subi suite à la réticence dolosive de cette dernière.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 février 2025.
A l’audience Monsieur [U], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses écritures auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile de :
Condamner la SCI MARIE à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024,Condamner la SCI MARIE à lui verser la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI MARIE aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir sur le fondement des articles 1130, 1137, 1138 et 1240 du code civil que la défenderesse a commis une réticence dolosive en ne l’informant pas de la réelle situation financière d’un des locataires en place lui causant un préjudice résidant dans la perte de chance d’acheter à un prix moindre voire de ne pas acheter le bien dès lors que son objectif était un investissement locatif.
Il prétend également que la SCI MARIE a réclamé des loyers sur une période dépassant la vente alors qu’elle s’est engagée à les reverser en totalité à l’acquéreur.
La SCI MARIE représentée par son conseil conclut au débouté de l’ensemble des demandes et demande à titre reconventionnel la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation de Monsieur [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION.
Elle soutient que ni l’élément matériel constitutif d’une réticence dolosive ni l’élément intentionnel consistant en la volonté de tromper son cocontractant pour l’amener à contracter ne sont démontrés.
Il explique avoir transmis de façon sincère toutes les informations en sa possession concernant ce locataire et notamment la difficulté liée à la lenteur du transfert de son dossier auprès de la CAF et expose que Monsieur [U] ne pouvait ignorer la situation financière du locataire au regard des éléments transmis.
Il conteste avoir perçu des loyers pour des périodes postérieures à la vente.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2025.
MOTIFS
A titre liminaire, il est précisé que la propriété de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] a été attribuée à Monsieur [U] seul par acte de partage du 18 septembre 2023.
Sur la réticence dolosive :
Le dol est défini à l’article 1137 du Code civil comme étant le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Le dol est donc un acte de déloyauté dont il résulte une erreur du cocontractant l’ayant déterminé à conclure le contrat.
En l’espèce, il est reproché à la SCI MARIE d’avoir dissimulé à Monsieur [U] une importante dette de loyers dans le cadre de l’opération de vente immobilière intervenue le 2 août 2022.
L’acte reçu par Maître [T] notaire à VOUILLE comporte en sa page 4 l’état d’occupation des trois logements composant l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] LATILLE vendu par la SCI MARIE.
L'acte stipule page 6 que « le vendeur s’engage en cas de versement des loyers du mois d’Août et d’autres mois par les locataires directement à son profit, à les reverser en totalité à l’acquéreur … le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires et ne pas avoir connaissance ni de difficultés financières de sa part ni de litiges l’opposant avec son voisinage…L’acquéreur déclare faire cet achat à titre d’investissement locatif. »
Cependant, Monsieur [U] produit une copie de la lettre recommandée que la SCI MARIE adressait le 26 décembre 2022 à Monsieur [S] locataire d’un des logements, dans laquelle il fait état d’une dette de loyers sur une période de 7 mois pour la somme de 3 800 euros malgré maintes relances, un commandement de payer les loyers de février à septembre 2022 ainsi qu’une ordonnance du 31 juillet 2023 portant injonction à Monsieur [S] de payer à la SCI MARIE la somme totale de 4 453,93 euros couvrant les loyers de février 2022 à septembre 2022.
Il est donc établi que Monsieur [S] avait une dette de loyer à la date de la signature de l’acte de vente du 2 août 2022 contrairement à ce qu’a indiqué la SCI MARIE.
La SCI MARIE excipe de sa bonne foi et, partant, de l'absence d'élément intentionnel, nécessaire à la caractérisation de la réticence dolosive.
Elle soutient que l’acquéreur a eu nécessairement connaissance de l'existence de la situation locative de Monsieur [S], dès lors qu’elle a été mise à jour après le départ du locataire en place, que Monsieur [U] a été informé de difficultés liées au transfert du dossier CAF de Monsieur [S] et du fait d’un versement incomplet de son dépôt de garantie.
La venderesse ne rapporte nullement la preuve de ce qu'elle a averti les acheteurs de difficultés liées au retard du versement de l’APL de Monsieur [S], en outre, le versement d’un dépôt de garantie incomplet, une fois la vente intervenue, n’était pas de nature à informer Monsieur [U] de la situation locative réelle de Monsieur [S], enfin, si la situation d’occupation du logement n°5 a effectivement été mise à jour du fait du départ du locataire après la promesse de vente, il ne peut s’en déduire comme le soutient la SCI MARIE que la situation locative de Monsieur [S] a été nécessairement exposée à l’acquéreur à cette occasion.
La déclaration de la SCI MARIE dans l’acte du 2 août 2022 est donc une affirmation erronée.
L’erreur provoquée par le dol doit avoir été déterminante du consentement de la victime.
En l’espèce, Monsieur [U] a expressément déclaré dans l’acte authentique faire cet achat à titre d’investissement locatif. Dès lors la situation locative constituait un élément déterminant son consentement.
Il est donc établi que le consentement de Monsieur [U] a été trompé par la réticence dolosive imputable à la SCI MARIE consistant à taire l'existence d'une dette locative de l’un des trois locataires alors que l'objet de la vente était un immeuble de rapport de sorte que le paiement des loyers par les locataires était un élément déterminant de la volonté des acquéreurs.
- Sur les loyers postérieurs à la vente :
Il est fait grief à la SCI MARIE d’avoir encaissé les loyers des mois d’août 2022 et septembre 2022.
Aux termes d’un courrier du 26 décembre 2022 la SCI MARIE a réclamé à Monsieur [S], entré dans les lieux le 14 février 2022, sept mois de loyers impayés.
Le commandement de payer délivré le 17 mars 2023 ainsi que la requête en injonction de payer visent un impayé de loyers de février à septembre 2022.
Il est donc établi que la SCI MARIE a réclamé des loyers pour une période au cours de laquelle elle n’était plus propriétaire.
Sur le préjudice :
Le dol constituant une faute, la victime peut demander, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil des dommages et intérêts pour réparer le préjudice qu’elle a subi.
Dès lors que la partie qui se prévaut de la réticence dolosive choisit de maintenir le contrat en ne demandant pas son annulation, son préjudice réparable tient dans la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
En l’espèce, le bien a été acquis par Monsieur [U] pour la somme de 163 900 euros.
En l’absence de certitude que, sans la fraude, le contrat de vente aurait été signé à des conditions plus favorable, la perte de chance des acquéreurs est évaluée souverainement.
Au regard de la défaillance de l’un des locataires en place, de l’importance de l’arriéré locatif et du comportement de la SCI MARIE, le préjudice subi par Monsieur [U] peut raisonnablement être fixé à 2 500 euros.
Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte tenu de la solution apportée au présent litige les dépens resteront à la charge de la SCI MARIE.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La SCI MARIE condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DIT que la SCI MARIE a commis une réticence dolosive qui engage sa responsabilité,
CONDAMNE la SCI MARIE à payer à Monsieur [B] [U] la somme de 2 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI MARIE à payer à Monsieur [B] [U] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE la SCI MARIE aux entiers dépens.
Le Greffier, La Présidente,