4 décembre 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 24/54468
Service des référés
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/54468
N° Portalis 352J-W-B7I-C46BG
N° : 4
Assignation du :
03 juin 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 décembre 2024
par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.R.L. SOCIETE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ( SII )
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS - #C1103
DEFENDERESSE
La S.A.S. MME [V] THAI CUISINE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS, avocats au barreau de PARIS - #E0794
DÉBATS
A l’audience du 06 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :
Par acte du 29 novembre 1984, Mme [L] a consenti un bail commercial à M. [U] portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une activité de salon de thé, plats à emporter, restaurant, moyennant un loyer annuel en principal de 44.400 francs, outre les charges, le tout payable mensuellement et d’avance.
Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, dont le dernier le 11 octobre 2021, entre la société d’Investissements immobiliers SII et la société Label Burger. Celle-ci a cédé son fonds de commerce à la société Cantine Pernety, qui l’a à son tour cédé à la société Mme [V] thaï cuisine le 30 janvier 2023.
Par acte du 26 mars 2024, la société d’Investissements immobiliers SII a fait délivrer à la société Mme [V] thaï cuisine un commandement de payer la somme de 18.626,18 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société d’Investissements immobiliers SII a, par acte du 3 juin 2024, dénoncé au créancier inscrit le 21 juin suivant, assigné la société Mme [V] thaï cuisine devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 23.240,66 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance ;condamner la défenderesse à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer majoré des charges et taxes jusqu'à la libération des locaux ;déclarer en tant que de besoin opposable aux créanciers inscrits sur le fond l’ordonnance à intervenir ;condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement, de l’assignation, de la signification de la décision et de son exécution.
A l'audience du 6 novembre 2024, la société d’Investissements immobiliers SII actualise la dette locative à la somme de 28.660,74 euros, terme de novembre 2024 inclus, et indique que les parties se sont accordées sur un échéancier de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, ainsi que sur la prise en charge des dépens et d’une indemnité de 1.200 euros par la locataire.
Elle précise toutefois qu’il existe un désaccord entre les parties sur un virement de 3.500 euros que la défenderesse prétend lui avoir fait mais qu’elle n’a jamais reçu.
Elle ajoute qu’elle formule oralement des demandes additionnelles car elle a, depuis l’assignation, fait délivrer à la locataire une sommation d’avoir à réaliser des travaux de remise en état, dont elle sollicite l’exécution.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Mme [V] thaï cuisine demande à la présente juridiction de :
lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette de 25.290,08 euros, novembre 2024 inclus, outre le paiement des loyers courants ;débouter la société d’Investissements immobiliers SII de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;la débouter de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux dépens.
Elle s’oppose également aux nouvelles demandes formées par la société d’Investissements immobiliers SII, soutenant que le juge des référés n’en a pas été saisi et qu’en tout état de cause, elles ne sont pas fondées car elle a procédé aux remises en état sollicitées.
Les parties ont été invitées lors de l’audience à formuler leurs observations sur la recevabilité des demandes additionnelles de la société d’Investissements immobiliers SII en application de l’article 70 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions de la défenderesse et à la note d’audience.
MOTIFS
Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec délais de paiement
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 mars 2024 à hauteur de la somme de 18.626,18 euros.
Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 26 avril 2024.
Cependant, la société d’Investissements immobiliers SII accepte d’accorder des délais de paiement de 24 mois à la locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.
La société Mme [V] thaï cuisine sera donc autorisée à se libérer de sa dette dans les conditions précisées au dispositif. Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef.
Celle-ci sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.
Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 28.660,74 euros au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus et après déduction des frais de 129,34 euros.
Ce montant prend en considération les trois derniers versements effectués par la locataire, soit un règlement de 3.000 euros en septembre 2024 et deux règlements de 3.000 et 3.500 euros en novembre 2024. Celle-ci soutient qu’un quatrième virement de 3.500 euros aurait été effectué et non comptabilisé par la bailleresse, mais elle ne produit qu’une capture d’écran d’un ordre de virement, sans justifier d’un débit effectif de son compte au profit de la société d’Investissements immobiliers SII.
Son obligation n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 28.660,74 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.
Sur les demandes additionnelles formées par la société d’Investissements immobiliers SII
Aux termes de l’article 70, alinéa 1er, du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
La défenderesse a soulevé l’irrecevabilité des demandes additionnelles de la société d’Investissements immobiliers SII au motif que le juge des référés n’« était pas saisi » de ces demandes.
Si la présente juridiction a été « saisie » des demandes additionnelles formées oralement à l’audience par la société d’Investissements immobiliers SII, celles-ci sont sans rapport avec ses prétentions originaires.
Elles sont en conséquence irrecevables.
Sur les frais et dépens
La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif et est condamnée à son paiement provisionnel, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer mais non les frais d’exécution, lesquels sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution mais ne constituent pas des dépens.
La défenderesse sera également condamnée au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser la bailleresse des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, par provision,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société Mme [V] thaï cuisine à payer à la société d’Investissements immobiliers SII la somme de 28.660,74 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
Autorisons la société Mme [V] thaï cuisine à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 1.194 euros et une 24ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 5 janvier 2025 et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Mme [V] thaï cuisine se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Mme [V] thaï cuisine et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Mme [V] thaï cuisine sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société d’Investissements immobiliers SII une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Déclarons irrecevables les demandes additionnelles formées par la société d’Investissements immobiliers SII ;
Rappelons que la présente décision est opposable au créancier inscrit à qui l’assignation a été dénoncée ;
Condamnons la société Mme [V] thaï cuisine aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;
Condamnons la société Mme [V] thaï cuisine à payer à la société d’Investissements immobiliers SII la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 4 décembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY