4 décembre 2024
Tribunal judiciaire de Bordeaux
RG n° 23/10229
7ème CHAMBRE CIVILE
Texte de la décision
N° RG 23/10229 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQR7
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 DÉCEMBRE 2024
50G
N° RG 23/10229
N° Portalis DBX6-W-B7H-YQR7
Minute n°2024/
AFFAIRE :
[N] [X]
C/
[C] [S]
Grosse Délivrée
le :
à
Me Mireille PAILLERE
Me Emilie PARCHEMINEY
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier
DÉBATS :
à l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Madame [N] [X]
née le 10 Octobre 1971 à [Localité 2] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Emilie PARCHEMINEY, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Charline DUCHADEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant)
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [S]
né le 08 Mars 1976 à [Localité 8] (MADAGASCAR)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Mireille PAILLERE, avocat au barreau de BORDEAUX
Aux termes d'un compromis synallagmatique de vente du 29 mars 2022, dressé par Maître [E] Notaire à [Localité 7], Monsieur [C] [S] s’est porté acquéreur d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] appartenant à Madame [N] [X] pour un prix de 135 000 euros.
L'acte comportait une condition suspensive au profit de Monsieur [S], outre les conditions suspensives générales usuelles, d'obtention d'un prêt de 140 000 euros d'une durée maximale de 25 ans et à un taux d'intérêt maximum de 1,40 %, la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 30 mai 2022, et prévoyait la constitution d'un dépôt de garantie et une clause pénale d'un montant de 10 % du prix de la vente à l'encontre de la partie défaillante. La date de signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 juin 2022.
Monsieur [S] n'a pas justifié d'une offre de prêt dans le délai imparti. La signature de l'acte de vente n'a pas eu lieu. Par courrier du 20 décembre 2022, le Conseil de Madame [X] a mis en demeure Monsieur [S] de faire libérer le dépôt de garantie séquestré en sa faveur.
Faute de réponse, suivant acte signifié le 5 décembre 2023, Madame [X] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [S] et demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants du Code civil,
JUGER recevable et bien fondée Madame [X] en ses demandes, fins et prétentions,
JUGER que Madame [X] démontre le principe et le quantum de sa créance,
JUGER que Monsieur [S] a manqué à ses obligations contractuelles et n’a pas justifié avoir respecté ses obligations résultant de la condition suspensive d’obtention de prêt
JUGER que la clause pénale prévue dans le compromis de vente s’applique à l’encontre de Monsieur [S]
En conséquence.
CONDAMNER Monsieur [S] à lui payer la somme de 13 500 euros, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 15 juin 2022
ORDONNER que la somme de 6.750 € versée par Monsieur [S] sur le compte séquestre à titre de dépôt de garantie s’impute sur le montant de la clause pénale
ORDONNER en conséquence la levée immédiate du séquestre du dépôt de garantie actuellement entre les mains de Maître [T] en faveur de Madame [X] pour le tout
CONDAMNER Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.000 euros pour résistance abusive à paiement ;
CONDAMNER Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens
ORDONNER l’exécution provisoire pour le tout
Monsieur [S] a constitué Avocat mais n'a pas signifié de conclusions.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2024.
MOTIFS :
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En application de l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Enfin, l’article 1304-3 du Code civil précise que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».
En l'espèce, il était prévu à l'acte que l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 30 mai 2022 et notifiée dans les 3 jours suivant l'expiration du délai, qu'à défaut le vendeur pourrait mettre en demeure l'acquéreur de justifier de la réalisation de la condition suspensive et que sans justificatifs apportés par l'acquéreur, passé un délai de 8 jours, la condition serait réputée défaillie, le compromis serait caduc et que le dépôt de garantie, faute de l'apport du justificatif des démarches nécessaires effectuées pour l'obtention du prêt par l'acquéreur et que la condition n'était pas défaillie de son fait, restera acquis au vendeur.
Le compromis de vente prévoyait en outre que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 juin 2022 et, à titre de stipulation de pénalité, que si une des parties se refusait à exécuter « les présentes » alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de dommages et intérêts, une somme représentant 10 % du prix de vente. Il était en outre stipulé que si la somme était due par l'acquéreur, le montant du dépôt de garantie s'imputera à due concurrence. Le compromis précisait enfin que le montant de la pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de 8 jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son co-contractant.
Il était précisé sous le paragraphe relatif au dépôt de garantie-séquestre que l'acquéreur affectait à titre de gage au profit du vendeur la somme de 6 750 euros représentant le montant du dépôt de garantie convenu et que si l'acquéreur ne signait pas l'acte authentique dans le délai prévu, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, la somme versée reviendrait au vendeur.
Suite à un mail du notaire de la venderesse à celui de l'acquéreur le 30 mai 2022, le second a répondu le 31 mai 2022 que Monsieur [S] n'avait pas encore d'offre de prêt. Après deux nouveaux mails du Notaire de Madame [X], Monsieur [S] a produit une attestation de la Banque Populaire en date du 22 juin 2022 dans laquelle le conseiller bancaire écrivait : « Nous soussigné (…), attestons que nous n'avons pas réservé une suite favorable à la demande de crédit MLT de M. [S] [C], domicilié [Adresse 5] en date du 22 juin 2022 pour un montant de 140 000 euros ». Le 15 juin 2022, Madame [X] a mis en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception Monsieur [S] d'avoir à justifier de l'obtention d'une offre de prêt.
Il en résulte que Monsieur [S] ne justifie pas avoir réalisé dans le délai imparti les démarches en vue de l'obtention d'une offre de prêt conforme à ce qui était prévu à l'acte authentique, l'attestation faisant référence à une demande de prêt en date du 22 juin 2022, soit après la date buttoir pour justifier de l'offre de prêt et ne fait en outre référence ni à un taux ni à une durée.
Il convient alors de considérer que Monsieur [S] a de son fait, empêché l'accomplissement de la condition suspensive et, qu'en application de l’article 1304-3 du Code civil, cette condition suspensive est réputée accomplie. En outre, rien ne permet d'établir que les autres conditions suspensives générales dans l'intérêt de l'acquéreur ne sont pas établies. Ainsi, la condition suspensive stipulée dans l'intérêt de Monsieur [S] étant réputée réalisée, il doit alors être considéré qu'il s'est refusé à exécuter son engagement et qu'il est de plein droit débiteur du montant de la clause pénale de 13 500 euros, sans qu'il y ait à rechercher s'il a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré. En outre, en l'absence de toute réponse de Monsieur [S] depuis juin 2022, il y a lieu de considérer que l'inexécution est définitive.
Si l'article 1231-5 du code civil dispose que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, en l'espèce, de même, en l'absence de toute réponse et de tout élément produit par Monsieur [S] depuis juin 2022, il n'y a pas lieu à modération.
La somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l'article 1231-7 du code civil.
Conformément aux termes du compromis de vente auxquels il a accepté de se soumettre, les conditions suspensives dans son intérêt étant réalisées et alors qu'il a refusé de signer l'acte authentique, le dépôt de garantie séquestré d'un montant de 6 750 euros est dû au vendeur par Monsieur [S], montant qui s'imputera sur la somme due au titre de la clause pénale, et il en sera ordonné mainlevée au profit de Madame [X].
Pour le surplus, Madame [X] ne justifie pas que le comportement de Monsieur [S] lui ait causé un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par l'allocation de la somme due à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale augmentée des intérêts légaux alors en outre, qu'à l'appui de la demande de dommages et intérêts au titre d 'une résistance abusive, elle fait valoir dans sa discussion une responsabilité délictuelle fondée sur l'article 1240 du code civil. En application de l’article 768 du code de procédure civile, seul ce moyen doit être examiné et sa demande ne peut prospérer en présence d'une relation contractuelle, exclusive de l’application des règles de la responsabilité délictuelle.
Madame [X] sera ainsi déboutée du surplus de ses demandes de dommages et intérêts.
Partie perdante, Monsieur [S] sera condamné aux dépens outre à payer à Madame [X], au titre de l'équité, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à Madame [N] [X] la somme de 13 500 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
DIT que le dépôt de garantie de 6 750 euros prévu à l'acte authentique de compromis de vente notarié du 29 mars 2022 signé entre Monsieur [C] [S], acquéreur, et Madame [N] [X], venderesse, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4], est acquis à Madame [N] [X] et s'imputera sur le montant de la somme susvisée.
ENJOINT à Maître [J] [I], Notaire au [Adresse 6] à [Localité 7] ou à tout autre Notaire auprès duquel la somme est séquestrée, de verser à Madame [N] [X] la somme de 6 750 euros déposée à titre de dépôt de garantie suivant l'acte authentique de compromis de vente notarié du 29 mars 2022, dressé par Maître [E], entre Monsieur [C] [S], acquéreur, et Madame [N] [X], venderesse, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4], ce sur justification de la signification à parties du présent jugement.
CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à Madame [N] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE Madame [N] [X] du surplus de ses demandes.
CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT