14 novembre 2024
Tribunal judiciaire d'Évry
RG n° 24/04949
8ème Chambre
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 8]-[Localité 7]
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 14 Novembre 2024
AFFAIRE N° RG 24/04949 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAMH
NAC : 72I
Jugement Rendu le 14 Novembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION - SERGIC, société par actions simpifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [K] [O], né le 21 Février 1955 à [Localité 6] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 2]
Madame [X] [D] épouse [O], née le 08 Janvier 1982 à [Localité 10] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Avril 2024,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] sont copropriétaires des lots n°78, 81 et 83, au sein de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 11].
Par exploit de commissaire de Justice du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, a fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
- Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :
14 681,59 € selon arrété de compte du 4 mars 2024, Provision charges:0110/24-31/12/24 et Fonds travaux Alur trim 4/2024 0083 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérét au taux légal à compter de la mise en demeure;
3 000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-l du code civil.
375,00 € au titre de l’article 10-l de la Loi du 10 juillet 1965.
2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2024 sur une somme de 9 020,64 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire ct juger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-l à 514-6 du CPC.
- Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.
Par conclusions régulièrement notifiées le 11 septembre 2024, les époux [O] sollicitent du tribunal judiciaire d’Evry de- :
- Dire que l’arriéré à titre principal s’élève à la somme de 14 480,24 euros ;
- Autoriser les époux [O] à s’en acquitter par des paiements mensuels de 350 euros, outre les appels de charges habituels,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D'ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION), de l’ensemble de ses autres demandes.
A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.
Madame et Monsieur [O], ont comparu par avocat, se sont référés à leurs conclusions. Ils précisent ne pas contester le principe de la dette au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés et échus mais la réduisent à la somme 14 480,24 euros au lieu de 14681,59 euros au regard du montant voté à l’assemblée générale (différentiel de 4576,89 euros). Ils concluent au rejet des dommages et intérets et des frais de recouvrement en raison de leur bonne foi en ce qu’ils ont demandé des explications au demandeur après la mise en demeure et qu’ils n’ont eu aucune réponse.
Ils sollicitent des délais de paiement et des échéances mensuelles de 350 euros en plus du paiement des charges courantes.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 26 janvier 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception aux époux [O] qui en ont signé l’avis de réception le 31 janvier 2024.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 8 876,64 euros au titre des charges de copropriété, et 144 euros au titre des frais de recouvrement.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°78, 81, 83 au sein de la copropriété ;
- les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 22 mars 2023, 18 septembre 2023, 6 février 2024;
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;
- un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 01 avril 2024, pour la période du 01/04/2023 au 1/04/2024, appel de fond 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 282,83 €.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] maintient sa demande.
S’agissant des charges de copropriété impayées :
Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01 avril 2023 au 01 avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 14 282,83euros, le montant total des sommes votées étant par ailleurs de 61 098,95 euros (résolution 4-6).
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre coindivisaires en cas de non paiement des charges, ce qui est le cas en l’espèce.
Par conséquent, les époux [O] seront condamnés solidairement.
Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure pour un montant de 9020,64 euros.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:
A l’examen des pièces produites (Résolution n°8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 juillet 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 398,76 euros.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] réclame une somme de 375 euros au titre des frais de recouvrement.
N’apparaissent pas fondés :
- les frais de la mise en demeure du 28 mai 2023 en ce qu’il n’est pas justifié des modalités d’envoi de celle-ci;
- les frais de constitution de dossier de l’avocat en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles;
Seule apparait fondée la demande relative aux frais de mise en demeure de 144 euros.
Par conséquent, les époux [O] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique que les défendeurs en ne règlant pas obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit, générent un préjudice, qu’ils contraignent les autres copropriétaires à leur faire l’avance des sommes, et que cela perturbe la gestion de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des époux [O]. laquelle ne se présume pas.
Il ne rapporte pas non plus la preuve d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.
En conséquence, il y aura lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9].
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.
En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement avec des mensualités de 350 euros tandis que le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Ils expliquent avoir deux enfants à charge et des revenus constitués de 889 euros mensuels de pension de retraite pour Monsieur [O] et 1250 euros de revenus de l’activité de la microentreprise de Madame [O]. Ils ajoutent percevoir également 222 euros d’allocations familiales soit des revenus de 2361 euros mensuels avec un crédit immobilier de 1571 euros mensuels.
Si certes tous ces élements sont justifiés par les pièces qu’ils produisent, leurs revenus et leur proposition de paiement de 350 euros mensuels en plus des charges courantes ne permettent pas d’honorer sur 24 mois, leur dette globale actuelle. Ceux-ci ne justifient pas de revenus suffisants eu égard à des mensualités de l’ordre de 600 euros sans le paiement des charges courantes qu’il conviendrait de tenir. Dès lors la demande de délais de paiement sera rejetée.
Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] , qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 14 282,83 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure sur un montant de 9020,64 euros et à compter de l’assignation introductive du 5 avril 2024 pour le surplus, et ce, jusqu'à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 398,76 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2024;
DEBOUTE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] de leur demande de délais de paiement;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,