23 mai 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 21/16191
8ème chambre 2ème section
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/16191
N° Portalis 352J-W-B7F-CVZW4
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Décembre 2021
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 23 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. DERICO
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2017
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ARTESIA GESTION
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051 et par Maître Isabelle BURLACOT-HUNSINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1194
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de l’audience, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 23 Mai 2024.
ORDONNANCE
Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
par mesure d’administration judiciaire
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par le notaire Maître [F] [S] le 17 mars 1960, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de la Seine le 11 avril 1960, volume 3423 numéro 4.
L'ensemble immobilier est cadastré section BA numéro [Cadastre 2] pour une contenance cadastrale de 12 ares 22 centiares.
Cet état descriptif de division de règlement de copropriété a été modifié :
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [S], notaire à [Localité 12] le 16 mai 1960, publié au 2ème bureau des hypothèques de la Seine le 15 juin 1960 volume 3493 numéro 11.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 12] le 11 septembre 2000 et 20 décembre 2000, volume 2000 P numéro 11239.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 9] le 23 avril et 28 juin 2002, publié au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 23 aout 2002 volume 2002 P numéro 7421.
- Aux terme d'un acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 12] le 4 aout 2005, publié au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 11 octobre 2005 volume 2005 P numéro 9273.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [I] [O], notaire à [Localité 12] le 25 juillet 2006 volume 2006 P numéro 8299.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [I] [O], notaire à [Localité 12] le 26 juillet 2006, publié au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 15 septembre 2006 volume 2006 P numéro 8308.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [B] [C], notaire à [Localité 12] le 26 juin 2008, publié au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 8 aout 2008 volume 2008 P numéro 6437.
- Aux termes d'une attestation rectificative déposée le 8 aout 2008 par Maître [B] [C], notaire à [Localité 12], publiée au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 04 septembre 2008 volume 2008 P numéro 7008.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 11] le 1er octobre 2010, publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] 4 le 5 novembre 2010, volume 2010P, numéro 8059.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [N], notaire à [Localité 10] le 3 mai 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] 4 le 29 juin 2011, volume 2011P, numéro 4894.
- Aux termes d'un acte reçu par Maître [A], notaire à [Localité 12] le 16 avril 2014, publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] 4 le 7 mai 2014, volume 2014P, numéro 3127.
Actuellement l'immeuble est composé de 93 lots.
Suivant acte reçu le 18 avril 2018 par Maître [E] [M], Notaire à [Localité 12], la S.C.I Derico a acquis de Monsieur [D] [G] [R] un lot portant le numéro 86 d'une superficie de 50,45 m 2 dans un immeuble sis à [Adresse 3], cadastré section BA n°[Cadastre 2] pour 12 ares 22 centiares.
Ce lot se situe dans le bâtiment IV comprend au rez-de-chaussée un local à usage d'habitation composé de trois pièces, une mezzanine, une salle de bain et un WC.
Le tout portant les 422/10148 des parties communes générales.
Le GROUPE LFB - ARTESIA GESTION est le syndic de l'immeuble.
La SCI DERICO se plaint depuis des années de l'humidité qui affecte sont lot et qui est la conséquence des infiltrations provenant du mur mitoyen enterré du [Adresse 3] vers le jardin du [Adresse 8].
A la demande du syndic de copropriété le CABINET LFB IMMO, le Cabinet d'architectes du patrimoine LACOSTE et THIEULIN s'est rendu le 14 et 21 février 2019 dans différents appartements situés dans la seconde cour de l'immeuble du [Adresse 3] afin de déterminer l'origine des problèmes d'humidité le long du mur mitoyen avec le 2 et le [Adresse 1].
D'après le cabinet d'architectes du patrimoine LACOSTE et THIEULIN, l'humidité dans ce mur a plusieurs origines :
- Les remontées capillaires par le sous-sol et les fondations qui migrent dans les anciennes maçonneries.
- La présence d'un jardin en pleine terre qui maintient l'humidité contre le mur, la profondeur de l'étanchéité existante étant inconnue.
- La présence en enduit d'un mortier de ciment imperméable vers l'extérieur empêchant l'évaporation de l'humidité contenue dans les murs.
Par procès-verbal de constat d'huissier du 9 décembre 2019, il a été procédé aux constatations suivantes dans le lot propriété de la SCI Derico :
"APPARTEMENT
MUR MITOYEN AVEC LE [Adresse 14]
Dès mon entrée dans les l'appartement, je ressens une forte odeur d'humidité, lourde. Il s'agit d'un appartement aménagé en loft qui comprend un espace chambre, un espace séjour cuisine, un espace atelier et salle d'eau.
J'observe que le mur mitoyen dont s'agit, opposé à ta verrière sur cour, actuellement mis à nu, laisse transparaître des traces éparses d'infiltrations, celles-ci sont généralement grisées et réparties sur toute hauteur.
Je procède à un premier relevé d'humidité à l'aide de mon testeur d'humidité homologué de marque HPM 2000, sur le pan mural de l'espace séjour, à droite de la pile en pierre centrale et en partie médiane. Je relève un index de 100 % d'humidité. Puis je réalise deux nouvelles mesures à proximité sur la même zone au-dessus et en dessous du premier relevé, les indexes sont de 100 %
A la suite de l'espace séjour, sur le pan mural au droit du plan vasque de la salle d'eau, je relève également, en partie haute, un index de 100 % d'humidité.
Toujours sur ce mur, plus sur la gauche et à la droite en partie médiane d'une petite excavation dans le mur, j'effectue plusieurs mesures rapprochées, elles se révèlent toutes de 100 %.
Le mur apparaît gorgé d'humidité, il est friable en partie basse
Au droit de l'espace chambre, sur le pan mural situé en tête de lit, j'observe, à l'identique, des relevés d'humidité de l'ordre de 80 à 100 %.
VERRIERE SUR COUR
Cet appartement prend la lumière côté cour par une série de baies vitrées sur châssis en métal d'installation récente et de bon aspect, celles-ci ferment correctement.
Je note d'importantes traces humides de condensation à la base des vitrages sur les cadres, il s'agit de véritables traces mouillées, et ce, sur toute la longueur de la verrière donnant sur cour.
PORTE D'ENTREE PRINCIPALE DE L'APPARTEMENT :
Depuis l'appartement, le soubassement de l'encadrement droit, en jointure de la pierre de seuil, est affectée de traces de moisissures grisées, traces tachées, sur une hauteur d'environ trente centimètres, à droite de la porte d'entrée principale de l'appartement.
Je note que de légers points d'humidité de moisissures naissantes apparaissent, à l'identique, sur le pan mural d'encadrement côté gauche de la porte d'entrée principale en partie basse ainsi qu'en partie médiane.
Les photographies prises à l'appui de mes constatations sont annexées au présent Procès-verbal de Constat".
La SCI Derico a été convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2021, laquelle a refusé la réalisation des dits travaux de mise hors d'eau et d'étanchéité du mur mitoyen.
Par exploit présenté pour tentative le 27 décembre 2021 et délivré le 29 décembre 2021, la SCI Derico a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice Artesia Gestion (Groupe Lfb Immobilier), devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir :
"VU les pièces versées au débat
VU les dispositions du règlement de copropriété du 17 mars 1960.
VU l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965
VU l'article 1240 du code civil
DIRE ET JUGER la SCI DERICO recevables et bien fondée en ses prétentions et y faisant droit
CONSTATER que le lot propriété de la SCI DERICO est affectée d'humidité conséquence d'infiltrations provenant du mur mitoyen enterré du [Adresse 3] vers le jardin du [Adresse 8] et subit un préjudice en raison du refus de l'assemblée générale d'autoriser la réalisation des travaux d'étanchéité et de mise hors
d'eau du bâtiment du mur mitoyen enterré du [Adresse 3] vers le jardin du [Adresse 8].
CONSTATER que les décisions de l'assemblée générale de refuser la réalisation des travaux d'étanchéité et de mise hors d'eau du bâtiment du mur mitoyen enterré du [Adresse 3] vers le jardin du [Adresse 8] sont abusives.
PRONONCER la nullité des résolutions 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35 et 36 adoptées par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 20 octobre 2021.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à la SCI DERICO la somme de 10.000 € à titre de dommage et intérêts
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à la SCI DERICO la somme de 6000 € en application de l'article 700 du CPC
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] en tous les dépens.".
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 2 février 2022 mais n'a pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2023.
Par conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société Syndixis Century 21, demande au juge de la mise en état de :
"Vu les dispositions de l'article 784 du code de procédure civile
Vu la procédure de référé initiée,
Vu la mesure de conciliation ordonnée et, en cours,
- ORDONNER la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 7 mars 2023.
- RENVOYER les parties à la mise en Etat.
- RESERVER les dépens."
L'affaire devant être plaidée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 802 du code de procédure civile dispose que "Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture".
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, "l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue". L'ordonnance de clôture "peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal".
En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, la SCI Derico a fait délivrer assignation à l'encontre de la copropriété, par devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à réaliser des " travaux d'étanchéité et de mise hors d'eau du bâtiment du mur mitoyen enterré du [Adresse 3] vers le jardin du [Adresse 8]… ".
A l'audience des référés du 13 novembre 2023, Monsieur [J] [H] a été désigné es qualité de conciliateur. Un premier rendez-vous a été prévu le 3 avril 2024.
Des discussions ont été ouvertes étant précisé que le syndicat des copropriétaires a changé de syndic et de conseil
Des investigations ont été entreprises.
En outre, il n'apparait pas au regard des pièces versées aux débats par la SCI Derico que l'action en nullité des résolutions ait été intentée dans le délai légal de deux mois, étant précisé que le moyen tiré de l'absence d'exercice de l'action en nullité par un copropriétaire dans le délai de deux mois peut être soulevé d'office par le juge (Civ. 3ème, 13 avril 2005, n° 03-20.760)
Enfin, il s'avère que le syndicat des copropriétaires soulève, aux termes de ses conclusions en révocation de l'ordonnance de clôture des moyens aux fins de contestation des demandes de la SCI Derico.
Dès lors, compte tenu de :
- la procédure de référé en cours,
- la procédure de conciliation ordonnée,
- des discussions ouvertes entre les parties après le changement de syndic et de conseil du syndicat des copropriétaires,
- des investigations entreprises aux fins de déterminer l'origine des désordres, avant la réalisation de travaux,
- la nécessité de permettre un débat contradictoire, notamment sur le moyen tenant au respect du délai légal de forclusion de deux mois,
il convient de révoquer d'office, avant l'ouverture des débats, l'ordonnance de clôture rendue le 7 mars 2023, afin de faire respecter le principe de la contradiction et les droits de la défense, en renvoyant la présente affaire à l'audience de mise en état du mardi 19 novembre 2024 à 10 heures pour conclusions du syndicat des copropriétaires à signifier avant le 5 septembre 2024, conclusions de la SCI Derico à signifier avant le 17 octobre 2024, clôture et fixation de la date des plaidoiries sauf opposition des parties.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe,
Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 7 mars 2023,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du mardi 19 novembre 2024 à 10 heures pour :
- conclusions du syndicat des copropriétaires à signifier avant le 5 septembre 2024,
- conclusions de la SCI Derico à signifier avant le 17 octobre 2024,
- clôture et fixation de la date des plaidoiries sauf opposition des parties
Faite et rendue à Paris le 23 Mai 2024.
La Greffière La Juge de la mise en état