Le vote d’un copropriétaire en faveur d’une résolution de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic ne lui interdit pas de rechercher la responsabilité délictuelle de ce dernier
3e Civ., 29 février 2024, pourvoi n° 22-24.558, publié
Le quitus consiste pour une partie à libérer son co-contractant de son obligation contractuelle, dans la limite des faits portés à sa connaissance.
Un copropriétaire, qui n’a pas de lien de droit avec le syndic, peut se prévaloir de la faute commise par celui-ci dans l’exercice de son mandat, peu important que celle-ci soit ou non détachable de ses missions (3e Civ., 6 mars 1991, pourvoi n° 89-18.758, Bull. 1991, III, n° 79).
Il était déjà admis, tant par la doctrine que par les juges du fond, que s’il faisait obstacle à l’action du syndicat des copropriétaires en réparation des dommages causés par des manquements connus imputables au syndic, le quitus était indifférent à l’action en responsabilité délictuelle du copropriétaire contre le syndic tendant à la réparation d’un préjudice personnel.
Mais le vote du quitus par le copropriétaire poursuivant le prive-t-il de son action indemnitaire à l’encontre du syndic ? Telle était la question posée par le pourvoi ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté.
Les juridictions du fond restant partagées à ce sujet, la Cour de cassation s’est interrogée sur la nature et la portée du vote du copropriétaire.
S’agissant des textes, il peut être rappelé, d’une part, que la seule conséquence légale d’un vote individuel favorable à un projet de résolution est l’irrecevabilité de l’action de son auteur en annulation de la délibération, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d’autre part, qu’en matière de charges, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation de compte individuel de chacun des copropriétaires.
Ainsi, au sein de l’organe délibérant qu’est l’assemblée générale, le vote favorable du copropriétaire ne peut être regardé que comme exprimant son accord, à titre individuel, avec la proposition de quitus que seul le syndicat des copropriétaires peut délivrer. Emanant d’un tiers à la relation contractuelle qui unit le syndicat au syndic, ce vote ne saurait, par lui-même, valoir quitus du copropriétaire à l’égard de ce dernier.
Il ne peut davantage s’analyser en une renonciation explicite et non-équivoque du copropriétaire à agir à titre personnel.
Dans la continuité de la jurisprudence précitée, la Cour de cassation en déduit que le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.