2 mai 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n°
23/57180
Service des référés
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/57180 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y44
N° : 9
Assignation du :
21 Septembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 mai 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. [Localité 4] PRIME OFFICE 1
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #B0119
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. CYBERHALLES (Représentée par son gérant, M. [M] [V])
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #NA537
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 23 octobre 2015, la société TERREIS, aux droits de laquelle vient désormais la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1, a consenti à la société CYBERHALLES un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer de 180.000 par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.
L’activité autorisée dans les lieux est “l’achat, la vente, l’importation, l’exportation de tous produits textiles, habillement, maroquinerie chaussures, accessoires de mode, bijouterie fantaisie, pour hommes, femmes et enfants”.
Le 30 juillet 2019, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a fait signifier à la société CYBERHALLES un premier commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de 206.526,10 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Par ordonnance du 15 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la bailleresse de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement précité et a condamné la société CYBERHALLES à payer à la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 la somme provisionnelle de 326.036,75 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2021. Le juge a autorisé la locataire à s’acquitter de cette somme en 18 échéances mensuelles successives.
Le 12 janvier 2022, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a fait assigner la société CYBERHALLES devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 30 juillet 2019, d’expulsion de la défenderesse et de condamnation de cette dernière à lui payer un arriéré locatif. Cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 22/00717, est actuellement pendante devant le tribunal.
Le 27 juillet 2023, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a fait signifier à la société CYBERHALLES un second commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 370.815,16 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 21 septembre 2023, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a fait assigner la société CYBERHALLES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 27 juillet 2023 et de condamnation provisionnelle de la défenderesse au paiement de la somme de 386.165,61 € à titre d’arriéré locatif.
Lors de l’audience du 26 octobre 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 demande au juge de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties par l’effet du commandement signifié le 27 juillet 2023;
- ordonner l’expulsion de la société CYBERHALLES;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société CYBERHALLES à lui payer une provision de 459.359,50 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 octobre 2023;
- condamner la société CYBERHALLES à lui payer une provision de 45.935,95 € à titre de pénalité contractuelle;
- condamner la société CYBERHALLES à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer;
- dire que la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité en application des clauses du bail;
- débouter la société CYBERHALLES de l’ensemble de ses demandes;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société CYBERHALLES demande au juge de:
- à titre principal, se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état;
- à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé;
- à titre infiniment subsidiaire, dire qu’elle pourra régler sa dette locative non contestée en 23 mensualités de 1.000 € et une dernière mensualité de 343.603,19 € et suspendre les effets de la clause résolutoire;
- en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes;
- condamner la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l’audience, la société CYBERHALLES a modifié sa demande de délais en sollicitant un report de six mois pour payer sa dette.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de la société CYBERHALLES aux fins de voir dire le juge de la mise en état compétent pour connaître des demandes de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1
A l’appui de sa demande fondée sur l’article 789 du code de procédure civile, la société CYBERHALLES explique que dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant le juge du fond de ce tribunal, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 forme les mêmes demandes que celles dont le juge des référés est saisi dans le cadre de la présente instance.
La société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 réplique que si le juge des référés peut accorder des provisions, il ne dispose pas du pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, alors que le juge des référés a le pouvoir de statuer sur ces deux prétentions.
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 799 du code de procédure civile, le juge de la mise en état demeure saisi jusqu'à l'ouverture des débats ou jusqu'à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats.
En l’espèce, il est constant que par acte du 12 janvier 2022, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a fait assigner la société CYBERHALLES devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le premier commandement du 30 juillet 2019 et de condamnation de la défenderesse à lui payer un arriéré locatif.
Il résulte du bulletin de procédure du 11 mai 2023 produit par la société CYBERHALLES qu’un juge de la mise en état a été désigné dans le cadre de cette instance au fond enrôlée sous le numéro de RG 22/00717.
Il s’ensuit qu’un juge de la mise en état avait déjà été désigné lorsque la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 a saisi le juge des référés à la suite de la délivrance de son assignation du 21 septembre 2023. Par ailleurs, il n’est pas soutenu que le juge de la mise en état se trouverait désormais dessaisi.
En outre, il existe un lien direct entre le litige soumis au tribunal et celui dont le juge des référés est saisi. En effet, au vu des dernières conclusions au fond de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1, ses demandes pécuniaires portent sur un arriéré locatif de 459.359,50 € selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 outre 45.935,95 € à titre de pénalité contractuelle, soit précisément les montants sollicités à titre provisionnel par la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 dans le cadre de la présente instance.
Au vu de ces éléments, il convient de dire le juge des référés incompétent pour statuer sur les deux demandes provisionnelles précitées et d’inviter les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état.
Pour le surplus, il n’entre pas dans la compétence du juge de la mise en état, telle que déterminée par l’article 789 du code de procédure civile, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de trancher les demandes accessoires à cette prétention que sont les demandes d’expulsion du preneur, de condamnationde ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation et d’acquisition du dépôt de garantie à titre d’indemnité.
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société CYBERHALLES
A l’appui de ses demandes, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 expose que la société CYBERHALLES, qui n’a pas respecté l’échéancier de paiement qui lui avait été accordé par le juge des référés aux termes de son ordonnance du 15 novembre 2021, ne s’est pas acquittée des causes du second commandement de payer du 27 février 2023 dans le délai d’un mois. Par ailleurs, elle réfute les contestations que lui oppose sa locataire.
La société CYBERHALLES s’oppose aux demandes de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1. Elle fait tout d’abord valoir que le commandement du 27 février 2023 lui a été délivré alors que des négociations étaient en cours entre les parties en vue de la continuation du bail de sorte que la délivrance de cet acte par la bailleresse est empreinte de mauvaise foi. Elle ajoute que son obligation de payer les loyers exigibles pendant la période de fermeture administrative de son commerce du fait de la pandémie de Covid-19, soit la somme de 85.569,82 €, est sérieusement contestable dans la mesure où cette situation s’apparente à la perte de la chose louée.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 23 octobre 2015, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail du 23 octobre 2015 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer. Le commandement de payer signifié le 27 juillet 2023 à la société CYBERHALLES vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 370.815,16 € selon relevé de compte annexé à l’acte.
La société CYBERHALLES ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que cet acte lui a été délivré de mauvaise foi par la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1, rappel étant fait que la bonne foi se présume.
Par ailleurs, l’interdiction de recevoir du public décrétée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie de Covid-19 a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil.
Au vu de ces éléments, les contestations soulevées par la société CYBERHALLES apparaissent dépourvues de caractère sérieux.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société CYBERHALLES ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 août 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société CYBERHALLES selon les termes du dispositif ci-après.
L’indemnité d’occupation due à la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie
La société [Localité 4] PRIME OFFICE 1, qui sollicite de pouvoir conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité “en application des clauses du bail”, ne se réfère à cet égard à aucune stipulation précise du contrat. Sa demande apparaissant de ce fait sérieusement contestable, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
La société CYBERHALLES sollicite le bénéfice d’un report du paiement de sa dette locative d’une durée de six mois au motif qu’elle a rencontré des difficultés dans l’exploitation de son entreprise. Elle explique par ailleurs avoir vainement tenté de céder son fonds de commerce
La société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 s’oppose à l’octroi du report sollicité.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 produit un relevé de compte arrêté au 17 octobre 2023 à la somme de 459.359,50 €. La société CYBERHALLES ne conteste cette dette qu’à hauteur de 85.569,82 €, et ce pour les motifs - non pertinents - exposés ci-dessus.
Il ressort du relevé de compte que la société CYBERHALLES n’a effectué aucun versement en faveur de la bailleresse depuis le 6 juillet 2023. Au vu des seules pièces versées aux débats, elle ne démontre pas qu’elle sera en mesure d’apurer son arriéré locatif, d’un montant significatif, au terme du report de six mois dont elle sollicite le bénéfice, et ce tout en payant au terme contractuel le loyer et les charges courants dus à la bailleresse.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société CYBERHALLES sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023.
L’équité commande de condamner la société CYBERHALLES à payer à la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Nous déclarons incompétent pour connaître des demandes de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 de condamnation de la société CYBERHALLES au paiement des sommes provisionnelles de 459.359,50 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 et de 45.935,95 € à titre de pénalité contractuelle,
Invitons à ce titre les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état désigné dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 22/00717,
Nous déclarons compétent pour le surplus des demandes de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 23 octobre 2015 portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5], avec effet à la date du 28 août 2023 à 24h00,
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société CYBERHALLES pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société CYBERHALLES à payer à la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
Condamnons la société CYBERHALLES à payer à la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1 la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 4] PRIME OFFICE 1,
Déboutons la société CYBERHALLES de l’ensemble de ses demandes,
Condamnons la société CYBERHALLES au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023.
Fait à Paris le 02 mai 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON