7 décembre 2017
Cour de cassation
Pourvoi n°
16-25.799
Troisième chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2017:C310461
Texte de la décision
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10461 F
Pourvoi n° Y 16-25.799
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Garage du Parc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme Michèle X... épouse Y..., domiciliée [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société ATM, société à responsabilité limitée, exerçant sous l'enseigne ATM Gaillard, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Garage du Parc, de la SCP Boullez, avocat de Mme X..., de Me A..., avocat du syndicat des copropriétaires du [...] ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Garage du Parc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Garage du Parc ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... et la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [...] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Garage du Parc
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n° 32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Sur la demande d'annulation de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013.
Au regard des dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, l'indication de la majorité applicable dans les résolutions mises à l'ordre du jour n'est pas une obligation légale ; dès lors il ne peut être tiré aucune conséquence du non respect de la majorité annoncée dans la convocation, si le vote est intervenu à une majorité différente.
En revanche, il appartient au juge de vérifier en cas de contestation de la majorité applicable si une résolution a été adoptée à la bonne majorité comme c'est le cas en l'espèce.
La résolution n° 32 portait sur une demande de la SA GARAGE DU PARC de réaliser des travaux de démolition du bâtiment A, de reconstruction de la dalle recouvrant les parkings et de construction de 12 maisons en bois.
Contrairement à ce que soutient la SA GARAGE DU PARC, cette opération complexe portait sur des travaux à réaliser sur une partie commune dont elle avait la jouissance privative, le lot 86 composant le bâtiment A étant en effet constitué d'un terrain de 2.888 m² situé au fond de la copropriété. Le fait que sur ce terrain soient édifiées des constructions légères, ne lui confère aucun droit de propriété sur les constructions légères en cause, l'ensemble restant une partie commune, ainsi que l'a analysé le premier juge.
Il en résulte que le droit de construire sur le lot 86 demeurait un droit accessoire à une partie commune et que l'opération envisagée par la SA GARAGE DU PARC avait pour finalité la création de nouveaux locaux d'habitation sur une partie commune ; que seul le syndicat des copropriétaires étant titulaire de ce droit de construire, cette décision nécessitait un vote à la majorité de l'article 26, l'opération envisagée s'analysant comme un acte de disposition (cession du droit à construire) autre que ceux visés à l'article 25d.
Par ailleurs, madame Y... fait observer à juste titre qu'il n'entre pas dans l'objet du syndicat de céder ses droits sur les parties communes sans contrepartie financière.
Compte tenu de ces éléments, le vote de la résolution n° 32 ne pouvait intervenir à la majorité de l'article 25 comme le soutient à tort la SA GARAGE DU PARC. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n° 32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « l'article 517 du Code civil prévoit que "les biens sont immeubles ou par leur nature ou par leur destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent".
L'article 518 du Code civil prévoit que "les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature".
L'article 551 du Code civil prévoit que "tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire (...)".
L'article 552 du Code civil prévoit que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous".
L'article 578 du Code civil autorise celui qui a le droit "de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance".
L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute parties communes le sol et précise que sont réputés droits accessoires aux parties communes le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs et jardins constituant des parties communes.
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la (double) majorité des membres du syndicat (première majorité à réunir par tête) représentant au moins les deux tiers des voix (deuxième majorité à réunir en fonction des tantièmes) les décisions concernant "les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d).
En l'espèce, la SA GARAGE DU PARC est titulaire du lot n° 86 qui correspond au bâtiment A.
Le règlement de copropriété définit ainsi le lot n° 86 :
"BÂTIMENT A
Lot n° 86
Partie du fond
La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légères".
Avec ce lot, la SA GARAGE DU PARC bénéficie des 1.000 / 1.000èmes du bâtiment A et des 360.153 / l.000.000èmes des parties communes générales.
Le bâtiment A n'est pas une construction mais correspond au lot n° 86 qui n'est lui-même qu'un terrain.
Sur le terrain intitulé "bâtiment A" sont placés trois bâtiments, ainsi décrits dans le constat d'huissier communiqué par la SA GARAGE DU PARC :
"Le premier bâtiment est composé de plusieurs niveaux sur lesquels il existe plusieurs activités de garage. De très nombreuses voitures sont stationnées sur les dalles en béton des différents niveaux.
Le 2ème corps de bâtiment est composé de murs de structure en pierre meulière et briques rouges.
Le 3ème corps de bâtiment en enfilade est également une structure en dur.
Les murs sont en brique rouge.
Les trois bâtiments sont de construction très ancienne.
Il ne s'agit aucunement de baraques ou de préfabriqués.
La SA GARAGE DU PARC ne bénéficie que d'un droit de jouissance exclusif et particulier sur le terrain compris dans l'assiette du lot n° 86.
La SA GARAGE DU PARC est certes propriétaire du lot n° 86 mais ce droit réel n'octroie qu'un droit de jouissance.
La SA GARAGE DU PARC est donc propriétaire d'un droit de jouissance mais pas du terrain, ce qu'elle reconnaît d'ailleurs, lequel terrain reste une partie commune et appartient au syndicat des copropriétaires, de même que l'ensemble des constructions qui se sont incorporées dessus, par le jeu de l'accession.
Lorsque le règlement de copropriété indique que la SA GARAGE DU PARC dispose d'un droit de jouissance "d'un terrain (
) sur lequel sont édifiées diverses constructions légères", il ne vient pas dire que la SA GARAGE DU PARC serait propriétaire des constructions, indépendamment du terrain qui ne lui appartient pas, ce qui serait contraire aux principes les mieux établis en matière de droit des biens.
La SA GARAGE DU PARC ne peut pas être propriétaire des "diverses constructions légères" assises sur l'assiette du terrain, dont elle a seulement la jouissance, précisément parce qu'elle n'est pas propriétaire du sol, mais en jouit seulement.
Le règlement de copropriété octroie, ainsi, à la SA GARAGE DU PARC le même droit de jouir des "constructions légères" dont elle dispose déjà pour user du terrain lui-même, la jouissance du terrain et celle des constructions assises dessus allant de pair.
Le règlement de copropriété ne dit pas autre chose lorsqu'il précise que le droit de jouissance conféré à la SA GARAGE DU PARC porte "sur le terrain (
) sur lequel sont édifiées diverses constructions légères", sans instituer un régime juridique distinct entre la jouissance du terrain et celle, qui s'en induit, des constructions.
Le règlement de copropriété a, d'ailleurs, englobé le terrain avec ses constructions en un seul bâtiment, dit "A", et en un seul lot, le lot n° 86, avec, comme seul droit retiré de l'attribution dudit lot, un droit de jouissance exclusivement, ce qui n'aurait pas été possible si le droit conféré sur les constructions avait été d'une autre essence que celui attaché à la seule jouissance du terrain.
Si un droit de propriété avait été octroyé à la SA GARAGE DU PARC, sur les trois constructions ancrées sur terrain, alors d'autres lots auraient nécessairement été créés, en plus du lot 86 de simple jouissance, qui auraient eu clairement lesdites constructions pour objet et leur auraient affecté des tantièmes spécifiques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La copropriété n'a créé qu'un lot n° 86, correspondant à l'entier bâtiment A, lui-même constitué exclusivement d'un terrain, avec cette seule précision que des constructions sont placées dessus, mais sans aucune exception apportée à la règle de principe qui veut que "tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire (...)" (article 551 du Code civil) et que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous" (article 552 du Code civil).
La SA GARAGE DU PARC reconnaît dans ses écritures qu'elle n'est pas propriétaire du sol mais soutient, quand même, être propriétaire des constructions édifiées sur le terrain de 2.888 m², dont seule la jouissance lui a été conférée.
La SA GARAGE DU PARC prétend pouvoir surmonter le caractère incongru de ce double statut (non propriété du sol mais propriété, quand même, des constructions situées dessus) en soulignant que les constructions d'origine ne sont pas des constructions "légères", mais des constructions pérennes construites en pierre, ciment, pierre meulières et briques rouges.
La SA GARAGE DU PARC se méprend toutefois, en fait, car les constructions dont il s'agit, visibles sur les photographies annexées au constat d'huissier, correspondent effectivement à de vastes espaces de type hangar, remplies de vides et de creux, qui correspondent à des constructions plus légères que ne l'auraient été des immeubles d'habitation structurés, étagés et intégralement construits.
Le fait, dès lors, pour le règlement de copropriété, d'indiquer que les hangars présents dès l'origine sur le terrain sont des constructions légères ne constituent pas une contre-vérité.
La SA GARAGE DU PARC démontre de surcroît elle-même, en droit, que les constructions d'origine font corps avec le sol et lui sont irrémédiablement attachées, si bien qu'elles appartiennent nécessairement au propriétaire du sol, et ce d'autant qu'aucun droit de propriété concurrent ne lui a été octroyé sur lesdites constructions, le règlement de copropriété, à l'inverse, ne l'ayant investie, avec l'attribution du lot unique n° 86, que d'un droit de jouissance indivisible, englobant dans un même ensemble le terrain et ses constructions.
La SA GARAGE DU PARC ne justifie pas qu'elle disposerait d'un titre de propriété concurrent à celui détenu par le syndicat des copropriétaires, attaché aux seules "constructions", mais, de toute façon, on ne conçoit pas que ce dernier puisse exister, puisque la SA GARAGE DU PARC n'est pas propriétaire du sol et que le règlement de copropriété ne lui a octroyé, avec le lot 86, qu'un droit de jouissance portant, à la fois, sur le terrain et les constructions assises dessus.
La SA GARAGE DU PARC, en vertu de son simple droit de jouissance, n'est pas fondée à porter atteinte à la substance même de la chose sur lequel son droit d'usage et de perception des fruits s'exerce.
La SA GARAGE DU PARC bénéficie en effet seulement de "l'usus" et du "fructus" sur l'assiette du terrain, avec ses accessoires (les constructions).
Si donc la SA GARAGE DU PARC peut utiliser et consommer les fruits produits par le terrain et ses accessoires, comme bon lui semble, elle n'est, pour autant, pas fondée à disposer librement de ce sur quoi son droit de jouissance porte, en modifiant la substance de la chose elle-même, et en voulant agir comme si les constructions lui appartenaient.
L'objet de la résolution n° 32 consiste à démolir les constructions existantes, qui appartiennent pourtant au syndicat des copropriétaires en vertu de la règle de l'accession, pour construire de nouvelles constructions, en remplacement.
Cette opération de démolition / reconstruction correspond à un acte de disposition puisqu'elle consiste à annihiler l'existant (trois bâtiments industriels de type entrepôt / garage) pour construire douze nouvelles maisons individuelles à usage d'habitation, à la place.
Cet acte de disposition porte sur une partie commune puisque le terrain qui constitue l'assiette du lot n° 86, sur lequel seront assises les douze nouvelles maisons individuelles à usage d'habitation est lui-même une partie commune.
L'article 25 d) prévoit le vote à la majorité de l'article 25 pour les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires aux parties communes, seulement lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires.
Tel n'est pas le cas en l'espèce, et les travaux litigieux ne correspondent pas à des travaux imposés à la SA GARAGE DU PARC par la loi ou le règlement, alors qu'ils sont issus d'une libre décision de sa part.
L'article 25 d) n'a donc aucune vocation à s'appliquer.
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 s'applique en revanche pour "a) les actes (
) de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d)" et tel est donc bien le cas en l'espèce.
La résolution n° 32 a été votée le 24 juin 2013 à la majorité de l'article 25, par suite d'une décision imposée par la Présidente de l'assemblée générale, qui n'était autre que la SA GARAGE DU PARC, sur le fondement de l'article 25 b), lequel texte prévoit une telle majorité pour "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Le texte de l'article 25b) s'applique au copropriétaire qui envisage d'accomplir des travaux sur ses parties privatives, en sa qualité de propriétaire, mais à ses frais, lesquels travaux vont avoir des répercussions sur les parties communes, ce qui impose que l'assemblée générale autorise, préalablement, mais à une majorité moindre que l'article 26, puisque les copropriétaires n'auront pas à contribuer à leur financement mais devront seulement en subir les conséquences annexes, les parties communes étant simplement "affectées".
Il est constant qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot.
La SA GARAGE DU PARC n'est, en conséquence, pas propriétaire d'une partie privative au sein de la copropriété, puisque le lot n° 86 ne lui confère qu'un droit de jouissance sur la propriété qui appartient au syndicat des copropriétaires.
L'article 25 b) n'a donc aucune vocation à s'appliquer, puisque la SA GARAGE DU PARC ne peut opposer au syndicat des copropriétaires aucun droit réel de propriété sur une partie privative correspondant à l'assiette des travaux requis.
Les travaux envisagés par la SA GARAGE DU PARC n'ont pas pour assiette une partie privative qui lui appartiendrait et ont, en effet, à l'inverse, exclusivement pour assiette une partie commune qui appartient au syndicat des copropriétaires (le lot 86).
Les travaux litigieux correspondent donc, exclusivement, à un acte de disposition portant sur une partie commune, non rendus obligatoires par une disposition légale ou réglementaire et, comme tels, sont soumis à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Les travaux envisagés par la SA GARAGE DU PARC feraient d'ailleurs plus "qu'affecter les parties communes", d'une façon seulement incidente, puisqu'ils emportent exécution d'actes de démolition / reconstruction sur des parties communes exclusivement.
La SA GARAGE DU PARC, en effet, si elle est propriétaire du lot n° 86, n'a, pour autant, jamais été propriétaire, ni du terrain ni des constructions à démolir, ni d'aucune partie privative comprise dans son lot, son lot n'étant constitué que d'un droit de jouissance.
La SA GARAGE DU PARC, en sa qualité de "non propriétaire" du sol et des constructions à démolir, n'avait dès lors pas qualité pour requérir une autorisation d'effectuer, même à ses frais exclusifs, des travaux faisant plus qu'"affecter les parties communes" (article 25) puisqu'ils ne portaient que sur ces dernières, en réalité.
De surcroît, abstraction même de toute interrogation sur la propriété des constructions, il est établi que les travaux votés concernent également la mise en place d'une "dalle de plancher couvrant le parking souterrain situé dans la partie de terrain dont la jouissance privative est attachée au lot 86".
Le terrain concerné par la nouvelle chape n'appartient pas à la SA GARAGE DU PARC et la décision de mettre en place une nouvelle dalle sur un tel terrain-partie commune, avec les incidences architecturales qu'elle pouvait avoir constituait déjà, à elle seule, un acte de disposition relatif au sol, qui imposait de recourir à la majorité de l'article 26.
La décision consistant à démolir les trois constructions actuelles placées sur le terrain constituant l'assiette du lot n° 86, pour les remplacer par 12 nouvelles maisons d'habitation, constitue un acte particulièrement grave, et lourd de conséquence, pour la copropriété litigieuse, car ce n'est pas la même chose de voir substituer, à la SA GARAGE DU PARC, seule occupante du lot 86 constitué du terrain et des trois bâtiments industriels, une multiplicité de nouveaux occupants, destinés à habiter les 12 maisons individuelles que la SA GARAGE DU PARC souhaite construire.
Les incidences pour la copropriété existante, qu'il s'agisse du voisinage induit par douze nouvelles maisons individuelles qui accueilleront autant de familles potentielles, de la consommation d'énergie induite par cette nouvelle affectation, des raccordement divers à effectuer pour les besoins d'une occupation nouvelle du terrain à usage d'habitation, sont considérables.
La qualification d'acte de disposition pour l'autorisation requise, qui emporte des modifications considérables par rapport à la situation existante, ne se discute dès lors pas.
Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire de toute l'assiette constituant le lot n° 86, octroyant seulement un droit de jouissance à la SA GARAGE DU PARC, était seul fondé à autoriser les actes de dispositions énumérés dans la résolution n° 32, d'autant plus graves qu'il n'avait été prévu ni indemnisation pour le changement de destination donnée au lot 86, ni projet de modification du règlement de copropriété alors que l'affection et l'usage du lot 86 allaient nécessairement être modifiés après la réalisation des travaux votés.
L'acte de disposition qui porte sur les parties communes et qui ne correspond pas à des travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement doit être voté sur le fondement de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et il n'est pas possible d'y déroger.
Tel est bien le cas en l'espèce et c'est dès lors à juste titre que le syndicat des copropriétaires, via son syndic, a régulièrement convoqué l'assemblée générale pour voter la résolution n° 32 sur le fondement du seul article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La résolution n° 32, votée donc à la majorité de l'article 25, après la substitution des règles de majorité opérée illégalement à l'initiative de la SA GARAGE DU PARC, principale intéressée et Présidente de l'assemblée générale, sera donc annulée » ;
ALORS en premier lieu QUE les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de volonté, propriétaire et constructeur peuvent toujours décider d'y déroger, ce dont il résulte que ce texte est inapplicable lorsque les travaux ont été effectués en vertu d'une convention ou de tout autre acte faisant la loi des parties ; qu'en l'espèce, aux termes de l'état descriptif de division, seul le sol du lot n° 86 est une partie commune, les constructions étant la propriété de la société Garage du Parc ; que ces constructions ne peuvent donc être concernées par la règle de l'accession ; qu'en décidant toutefois que « le fait que sur ce terrain [du lot n° 86] soient édifiées des constructions légères ne lui confère [à la société Garage du Parc] aucun droit de propriété sur les constructions légères en cause, l'ensemble restant une partie commune ; ainsi que l'a analysé le premier juge » (arrêt, p. 6, § 1er), la cour d'appel a violé les articles 552 et 555 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu QUE, en tout état de cause, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; qu'en l'espèce, en utilisant le terrain de 2.888 m² affecté à sa jouissance privative, la société Garage du Parc, si elle a réalisé des travaux affectant les parties communes, n'a jamais modifié la destination du lieu, lequel reste une partie affectée à sa jouissance exclusive ; qu'en reconnaissant toutefois que « cette opération complexe portait sur des travaux à réaliser sur une partie commune dont elle avait la jouissance privative » (arrêt, p. 6, § 1er), ce dont il résulte que la destination des lieux était d'être à la disposition de la société Garage du Parc, tout en affirmant que « le vote de la résolution n° 32 ne pouvait intervenir à la majorité de l'article 25 comme le soutient à tort la SA GARAGE DU PARC » (arrêt, p. 6, § 4), la cour d'appel a violé l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS en troisième lieu QUE sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; qu'en affirmant que « seul le syndicat des copropriétaires étant titulaire [du] droit de construire, cette décision nécessitait un vote à la majorité de l'article 26, l'opération envisagée s'analysant comme un acte de disposition (cession du droit à construire) autre que ceux visés à l'article 25 d » (arrêt, p. 6, § 2), sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'opération envisagée ne consistait pas uniquement à remplacer un bâtiment par un autre, de surcroît plus petit, à l'exclusion de toute construction, et donc d'acte de disposition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au sens de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS en quatrième lieu QUE le jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la société Garage du Parc faisait valoir « que les parties commune d'un bâtiment sont spéciales aux seuls propriétaires des lots correspondant au bâtiment, et non pas générales à tous les copropriétaires. En l'espèce, il est constant que les "mille / millièmes des parties communes spéciales au bâtiment A" sont attribuées au lot 86 » (conclusions d'appel de l'exposante, p. 7, § 6 et 7), ce dont il ressort que, en tout état de cause, la société Garage du Parc était la seule à pouvoir se prononcer sur le vote litigieux ; qu'en se contentant d'affirmer que « le vote de la résolution n° 32 ne pouvait intervenir à la majorité de l'article 25 comme le soutient à tort la SA GARAGE DU PARC » (arrêt, p. 6, § 4), sans répondre à cet argument péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS en cinquième lieu QUE le jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la société Garage du Parc faisait valoir que « la société GARAGE DU PARC par son projet n'utilise pas le droit de construire appartenant au syndicat des copropriétaires, mais au contraire augmente le droit de construire de celui-ci » (conclusions d'appel de l'exposante, p. 8, pénultième §) ; qu'en jugeant « qu'il n'entre pas dans l'objet du syndicat de céder ses droits sur les parties communes sans contrepartie financière » (arrêt, p. 6, § 3), sans répondre à cet argument péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 24 juin 2013 ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Sur la demande d'annulation de la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 24 juin 2013.
Cette résolution portait sur l'autorisation de déposer une demande administrative de permis de démolir le bâtiment A, de reconstruire la dalle recouvrant le parking souterrain et de construire 12 maisons en bois.
Bien que la SA GARAGE DU PARC soutienne que cette demande ne portait que sur l'autorisation de déposer un dossier et que cette autorisation pouvait parfaitement être donnée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution était indissociable de la résolution n° 32 et devait être votée à la même majorité que cette dernière. Dès lors que cette résolution 32 a été annulée, la résolution n° 31 ne peut plus avoir d'objet. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 24 juin 2013 » ;
ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que, « [la résolution n° 31] était indissociable de la résolution n° 32 et devait être votée à la même majorité que cette dernière. Dès lors que cette résolution 32 a été annulée, la résolution n° 31 ne peut plus avoir d'objet » (arrêt, p. 6, § 6) ; qu'il en résulte que la censure de l'arrêt en ce qu'il a annulé la résolution n° 32 entraînera également la censure de la cour d'appel en ce qu'elle a décidé d'annuler la résolution n° 31.