7 décembre 2017
Cour de cassation
Pourvoi n°
16-24.800
Troisième chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2017:C310456
Texte de la décision
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10456 F
Pourvoi n° N 16-24.800
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Hoche viandes alimentaires, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à l'Office public de l'habitat de la ville de Pantin (EPIC), dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Hoche viandes alimentaires, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de l'Office public de l'habitat de la ville de Pantin ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, l'avis de Mme Z..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hoche viandes alimentaires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hoche viandes alimentaires ; la condamne à payer la somme de 3 500 euros à l'Office public de l'habitat de la ville de Pantin ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Hoche viandes alimentaires.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par l'Office public d'habitat de la ville de Pantin, bailleur, à la société Hoche Viandes Alimentaires, preneur, au titre des locaux commerciaux situés [...] , à la somme de 599 853 euros, frais de licenciements en sus ;
AUX MOTIFS QUE sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction, sur l'indemnité principale, le preneur rappelait que le tribunal avait retenu la seule méthode dite du chiffre d'affaires, pour laquelle l'expert avait retenu un coefficient faible et ce, alors qu'un tel coefficient devait être établi au regard de la situation qui était exceptionnelle et des avantages des locaux par rapport au commerce exercé, sachant que le commerce hallal était important dans un secteur à forte densité de population musulmane ; qu'il contestait la méthode dite de l'EBE privilégiée par l'expert en ce qu'elle n'était pas adaptée au fond qu'il exploitait puisqu'elle ne tenait pas compte de l'avantage marchand considérable pour un éventuel acquéreur des logements de fonction et du potentiel que représentait le fonds de commerce dans ce quartier ; que quant à la méthode dite du droit au bail abordée par l'expert au titre de méthode de comparaison, mais écartée par les juges au profit de la méthode du chiffre d'affaires, le preneur ne partageait pas la démonstration de l'expert et du tribunal qui admettaient comme principe de base le déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement ; que le preneur soutenait que les conditions pour un déplafonnement n'étaient pas remplies ; que l'office public de l'habitat de la ville de Pantin (Pantin Habitat) considérait que l'indemnité d'éviction due au preneur ne pouvait être qu'une indemnité basée sur la perte de fonds ; qu'il approuvait l'expert qui avait déterminé le montant principal de l'indemnité d'éviction à la somme de 200 000 euros et contrairement à ce que soutenait le preneur, fait valoir que l'expert n'avait pas privilégié une méthode d'évaluation à une autre mais évalué la valeur marchande du fonds selon trois méthodes : la décomposition des éléments constitutifs du fonds, la méthode des capacités bénéficiaires de l'entreprise (EBE) et la méthode du chiffre d'affaires, que l'expert avait ainsi parfaitement respecté les usages en la matière puisque l'estimation du fonds de commerce était le plus souvent opérée en rapprochant plusieurs méthodes, appuyées sur les éléments chiffrés de l'exploitation et l'examen de son environnement ; que les locaux étaient situés sur la principale artère de circulation de la ville de Pantin, traversant la ville d'est en ouest, dans un immeuble ancien de qualité ordinaire, à proximité immédiate d'un grand magasin de surgelés et d'une grande surface de vente de bricolage, d'un centre commercial comprenant 40 boutiques et un supermarché à l'enseigne Leclerc ; qu'il s'agissait, selon l'expert, d'une assez bonne situation pour le commerce de boucherie hallal exercé dans un quartier où la communauté musulmane était importante, au pied de la station de métro Hoche, en secteur à forte densité de population ; que l'activité déployée était celle de vente en gros, demi-gros et détail et alimentation générale ; que l'expert avait conclu qu'il serait difficile au preneur de retrouver des locaux bénéficiant d'un tel emplacement ; que le bailleur qui avait la charge de prouver que le préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction serait moindre que la valeur du fonds ne proposait aucun autre local où le preneur aurait pu se réinstaller et ne contestait pas que l'éviction entraînait la perte du fonds ; qu'il convenait en conséquence de retenir que l'indemnité d'éviction était une indemnité de remplacement ; que l'expert avait utilisé trois méthodes ; qu'or il n'était pas démontré que la méthode dite de décomposition des éléments constitutifs du fonds ait été en usage pour l'évaluation des fonds de cette nature, l'expert convenant lui-même dans son rapport que si les fonds de commerce étaient estimés traditionnellement à partir des chiffres d'affaires réalisés, les fonds se vendaient actuellement le plus souvent en fonction de leur capacité bénéficiaire, ce qui constituait une modification des usages ; que la première méthode dont il n'était pas établi qu'elle ait été en usage serait donc écartée ; que s'agissant des deux autres, l'expert soulignait que le fonds de commerce dont s'agissait s'adressait à une clientèle de particuliers et de revendeurs, que le personnel se composait d'un gérant salarié et de sept employés, que le fonds était d'une faible rentabilité malgré sa bonne situation, que les résultats financiers étaient en effet modestes au regard du chiffre d'affaires et reposaient en grande partie sur la faiblesse du loyer ; que la valeur du fonds par le chiffre d'affaires produisait selon l'expert un résultat de 553 000 euros si le loyer était plafonné et de 237 000 euros si le loyer était déplafonné, l'expert ayant retenu que compte tenu des faibles résultats malgré la bonne situation, le coefficient à appliquer serait dans le premier cas de 35 % et dans le second de 15 % ; qu'or l'expert avait relevé que la station de métro qui desservait les locaux, Hoche, avait connu une progression de fréquentation de 22,41 % au cours du bail expiré, ce que tant l'expert judiciaire que l'expert amiable sollicité par l'exploitant avaient considéré comme significative ; que l'édification de 418 appartements, dont 356 appartements neufs et de 7 551 m2 de locaux divers dans un rayon de 400 mètres des lieux étaient selon l'expert judiciaire des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'apporter une clientèle supplémentaire ; que toutefois, outre que de telles modifications en ce qui concernait le nombre de logements neufs ou réhabilités n'apparaissaient pas notables, l'expert ne démontrait pas en quoi les modifications invoquées étaient susceptibles de procurer au commerce considéré de boucherie hallal des clients supplémentaires ; que la société Hoche relevait en effet justement que sa clientèle était principalement de confession musulmane et que la clientèle de bureaux n'augmentait pas nécessairement et en tout cas notablement son flux de chalandise composé à la fois de particuliers résidant sur place et de revendeurs, observation étant faite que la clientèle n'empruntait pas généralement le métro pour effectuer ses achats ; qu'ainsi la preuve de l'influence à la fois favorable et notable de la modification des facteurs locaux de commercialité constatée au regard de l'activité exercée n'était pas établie de sorte que le loyer du bail renouvelé n'aurait pas été déplafonné ; que le preneur demandait pour fixer l'indemnité principale d'éviction de déterminer la valeur du fonds sur la base de la méthode de la moyenne du chiffre d'affaires des quatre derniers exercices, correspondant à une valeur moyenne de 1 464 993 euros hors taxes, soit 1 752 131 euros toutes taxes comprises et de retenir un coefficient de 50 % du chiffre d'affaires toutes taxes comprises au regard de l'emplacement soit 876 065 euros ; qu'or rien ne justifiait de tenir compte des quatre derniers exercices ; qu'en revanche, la valeur du fonds devant être calculée à la date la plus proche de l'éviction, il était justifié de prendre en compte les chiffres d'affaires des trois derniers exercices 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, ce qui correspondait à un chiffre d'affaires annuel moyen hors taxes de 1 446 042,66 euros ; que l'expert avait choisi d'appliquer pour le calcul de la valeur du fonds un pourcentage de 35 % du chiffre d'affaires toutes taxes comprises, dans l'hypothèse du plafonnement du loyer, en raison des faibles résultats d'exploitation et de l'absence de rentabilité, ce qui était parfaitement justifié, d'autant que le chiffre obtenu de 533 951,25 euros correspondait à plus de sept fois l'excédent brut d'exploitation ; que l'expert amiable sollicité par la société Hoche Viandes Alimentaires faisait valoir que le pourcentage choisi de 35 % ne correspondait pas à ceux préconisés par les différents ouvrages de référence et ne tenait pas compte de l'avantage procuré par la location d'un immeuble dans son entier permettant de loger le personnel ; que ce faisant, il ne contredisait cependant pas l'absence de rentabilité du fonds ; qu'il devait être en outre observé que l'offre d'achat au prix de 1 450 000 euros sous condition suspensive produite par le preneur ne permettait pas de retenir qu'il s'agissait d'une offre véritablement sincère pouvant représenter la valeur marchande du fonds dès lors qu'émise le 14 septembre 2009 sous diverses conditions suspensives, dont celle de la signature d'une promesse de vente assortie d'un recours à un crédit bancaire, elle était prévue prendre fin quinze jours plus tard ; que quant à la détermination de la valeur comparée du droit au bail, le preneur contestait les valeurs de marché retenues par l'expert ; qu'il ne produisait cependant aucun élément de comparaison susceptible de contrer les valeurs données par l'expert ; que le tribunal avait entériné la valeur de marché proposée par l'expert de 106 300 euros tout en soulignant que celle-ci ne pouvait s'appliquer qu'en 2011 compte tenu des éléments de comparaison retenus ; que le preneur critiquait également le coefficient de 5,5 appliqué par l'expert car il estimait qu'il s'agissait d'un emplacement idéal au regard de l'activité exercée, en centre-ville, près du marché et d'un centre commercial ; qu'il estimait qu'un coefficient de 7 était plus adapté ; que le bailleur estimait au contraire que le coefficient de capitalisation de l'ordre de 5,5 retenu par l'expert était juste, que dès lors que le loyer théorique de renouvellement était de 89 329 euros, la différence entre la valeur locative du marché calculée précédemment et le loyer théorique de renouvellement était de 106 300 euros moins 89 329 euros, soit 16 971 euros, chiffre qu'il convenait de multiplier par le coefficient multiplicateur de 5,5, ce qui représentait une valeur du droit au bail à 93 000 euros ; qu'or le loyer de renouvellement plafonné aurait été en 2007 de 37 310,18 euros, ce qui représentait en 2011 une valeur de 39 442,19 euros permettant la comparaison utile avec la valeur de marché 2011 des locaux de 106 300 euros non sérieusement contestée, soit un différentiel de 66 857,81 euros qui pouvait être affecté d'un coefficient de 6 préféré à celui de 5,5 compte tenu de la bonne situation des locaux en centre-ville de sorte que la valeur du droit au bail s'établissait à 401 146,86 euros, soit une valeur inférieure à la valeur du fonds qui constituait telle que calculée précédemment et arrondie à 533 950 euros l'indemnité principale d'éviction ; que sur les indemnités accessoires, sur les frais de remploi, le preneur demandait une somme de 87 600 euros pour les frais de remploi et une somme de 3 000 euros pour les frais administratifs ; que le bailleur contestait le montant de l'indemnité de remploi que l'expert avait chiffrée à une somme de 47 000 euros alors que les justifications de cette évaluation étaient floues ; qu'elle demandait qu'elle soit fixée à la somme de 12 560 euros ; que s'agissant des frais de remploi, ils seraient évalués à 10 % du montant de l'indemnité principale soit 53 395 euros ; que les frais divers administratifs seraient retenus pour un montant de 2 000 euros ; que sur l'indemnité pour trouble commercial, le preneur demandait que soit retenue une somme de 27 368 euros pour le trouble commercial correspondant à une année de résultat d'exploitation ; que le bailleur demandait que la rémunération du gérant soit exclue du calcul de l'excédent brut d'exploitation retraité et de fixer cette indemnité à 10 508 euros par confirmation du jugement ; que le trouble commercial serait indemnisé par l'allocation d'une somme représentant trois mois d'excédent brut sans y inclure la rémunération du gérant qui occupait un poste dans l'exploitation de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme devant être additionnée au résultat, ce qui représentait la somme de 10 507,99 euros arrondie à 10 508 euros ainsi qu'il avait été jugé ; que sur l'indemnité pour les locaux d'habitation, le preneur faisait valoir que le premier expert avait omis de considérer les frais de déménagement et réinstallation de l'ensemble de ses locataires ; qu'il demandait à ce titre une somme de 38 400 euros outre pour les frais de déménagement une somme de 8 000 euros ; qu'or c'était à bon droit que l'expert n'avait pas retenu d'indemnité pour les locaux d'habitation, puisque les occupants bénéficiaient semblait-il eux-mêmes d'un bail d'habitation ; que quoi qu'il en soit, les locaux étant sous-loués, les sous-locataires étaient sans lien de droit direct avec le bailleur, de sorte que le preneur devrait faire son affaire personnelle de leur éviction (arrêt, pp. 4 à 8) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le preneur avait fait valoir (conclusions, p. 7) que le chiffre d'affaires à prendre en considération pour le calcul de la valeur du fonds devait se voir appliquer un coefficient de 50 % du fait de caractéristiques très favorables des locaux concernés, tenant non seulement à un excellent emplacement sur la principale artère de la ville de Pantin, mais aussi à l'étendue du bail, portant sur l'ensemble de l'immeuble accueillant le commerce concerné et permettant donc le logement de tout ou partie du personnel de l'entreprise ; que, pour fixer à 35 %, et non à 50 %, le coefficient à appliquer au chiffre d'affaires, et retenir en conséquence une évaluation de l'indemnité d'éviction moindre que celle souhaitée par le preneur, la cour d'appel s'est bornée à retenir la faiblesse de la rentabilité du fonds, sans rechercher si cette faiblesse n'était pas compensée par les caractéristiques favorables susmentionnées ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le preneur avait également fait valoir (conclusions, pp. 7 et 8) que la faible rentabilité du fonds ne pouvait constituer un critère sérieux d'évaluation, puisque cette faiblesse tenait à des choix de gestion propres à l'exploitant actuel et n'obérait pas le potentiel du fonds, seul de nature à intéresser un acquéreur, en l'état d'un chiffre d'affaires annuel moyen sur quatre ans de 1 752 131 euros toutes taxes comprises, d'un excellent emplacement et de l'existence de logements de fonctions dans l'immeuble ; qu'en justifiant la fixation à 35 % du coefficient appliqué au chiffre d'affaires par la faiblesse de la rentabilité du fonds, sans s'expliquer sur ces éléments visés par le preneur, la cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cour d'appel avait retenu qu'il était justifié de calculer la valeur du fonds par application d'un coefficient de 35 % au chiffre d'affaires toutes taxes comprises, et que le chiffre d'affaires à prendre en considération pour le calcul était de 1 446 042,66 euros hors taxes ; qu'il en résultait que le chiffre d'affaires toutes taxes comprises à considérer était de 1 729 467,02 euros, eu égard au taux de taxe sur la valeur ajoutée de 19,6 % applicable avant le 1er janvier 2014 et que le montant de l'indemnité principale d'éviction ne pouvait être inférieur à la somme de 605 313,46 euros ; qu'en fixant le montant de cette indemnité à la somme de 533 950 euros, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QU'en se bornant, pour limiter à 10 508 euros le montant de l'indemnité d'éviction accessoire pour trouble commercial allouée au preneur, à énoncer que ce trouble serait réparé « par l'allocation d'une somme représentant trois mois d'excédent brut », sans justifier d'aucune manière d'une telle méthode d'évaluation, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, D'AVOIR fixé la valeur locative hors taxes et charges des lieux au 1er avril 2007 à la somme de 67 365 euros par an, compte tenu de l'abattement de précarité de 10 % et D'AVOIR condamné la société Hoche Viandes Alimentaires, preneur, à payer en derniers ou en quittance la somme de 67 365 euros par an hors taxes et charges à l'Office public d'habitat de la ville de Pantin, bailleur, à compter du 1er avril 2007 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur l'indemnité d'occupation, la société Hoche Viandes Alimentaires estimait que la méthode d'évaluation de l'indemnité d'occupation n'était pas satisfaisante en ce que l'expert et le tribunal retenaient une valeur locative de plus du double du loyer s'il était plafonné, alors que si le principe de l'adéquation de l'indemnité d'occupation à la valeur locative était la règle (sans référence au plafonnement), il y avait lieu de remarquer que, sauf minoration du loyer lors de la conclusion du dernier bail ou évolution très favorable du marché locatif, le loyer obtenu en appliquant les indices restait généralement proche de la réalité économique et de la valeur locative ; qu'elle contestait la pondération de la partie boutique en zone 3 ainsi que le « solde » ; qu'elle rappelait également qu'outre les insuffisances des références de comparaison de l'expert, il convenait également d'appliquer au montant retenu une réfaction pour clause exorbitante (taxe foncière pour l'immeuble dans son entier – soit 10 %) ainsi que pour précarité (soit également 10 %) ; que quant à la partie habitation, le preneur rappelait que le tribunal avait également critiqué l'expert pour défaut d'éléments de comparaison et qu'il s'agissait d'un immeuble ancien soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il demandait en conséquence que le montant de l'indemnité nette soit arrondie à 37 000 euros par an ; que sur le montant de l'indemnité d'occupation, le bailleur demandait que la valeur locative annuelle de renouvellement soit fixée à 84 500 euros, et tenant compte de l'abattement de 10 % au titre de l'occupation précaire, sollicitait de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2007 à la somme de 76 050 euros par an soit 6 337,50 euros par mois ; que l'expert avait pondéré la zone 3 de la boutique au coefficient de 0,50 et le solde soit le bureau, débarras, réserve, vestiaire, etc. au coefficient de 0,40 ; que ces appréciations étaient conformes à la charte de l'expertise et aux usages et correspondaient à l'utilité de ces locaux par rapport à l'ensemble ; que le tribunal avait estimé la valeur locative de renouvellement au prix pour la boutique de 37 228 euros par an en retenant un prix unitaire de 250 euros le mètre carré et pour les appartements de 39 157,44 euros en retenant un prix unitaire de 8 euros le mètre carré que le preneur trouvait excessif au motif que c'étaient les dispositions de la loi de 1948 qui trouvaient à s'appliquer aux logements concernés ; que l'estimation du loyer boutique n'était pas sérieusement contestée et serait confirmée ; que s'agissant des loyers de renouvellement des appartements, il n'était pas démontré que ces loyers étaient soumis au dispositif de la loi de 1948, de sorte que l'appréciation de leur valeur unitaire de renouvellement au prix de 8 euros le mètre carré quand l'expert proposait 10 euros serait également confirmée, le tribunal ayant relevé que les locaux étaient loués au prix de 7,67 euros le mètre carré et par mois ; qu'il s'ensuivait qu'en ce qu'il avait fixé l'indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bail renouvelé, hors plafonnement, à la somme de 76 385,44 euros dont à déduire l'impôt foncier, ce qui établissait l'indemnité à la somme de 74 850 euros à laquelle il y avait lieu d'appliquer un abattement pour tenir compte de la précarité liée au congé et à la durée de la procédure de 10 %, d'où une indemnité de 67 365 euros par an (arrêt, p. 8) ; que sur la valeur locative de marché en octobre 2011, l'expert retenait une valeur locative de marché estimée à 106 300 euros en octobre 2011, après abattement de 2 % au titre de l'impôt foncier ; que cette somme comprenait d'abord celle de 59 564 euros pour la partie boutique, obtenue en multipliant la surface commerciale pondérée de 148,91 mètres carrés par le prix de 400 euros le mètre carré, justifiée par les éléments de comparaison fournis en page 26 du rapport ; que les appartements visités par l'expert étaient décrits en page 14 du rapport et étaient à l'origine d'une seconde évaluation pour la partie non commerciale des lieux ; que le premier appartement situé au 1er étage disposait d'une superficie de 152,90 mètres carrés ; que les trois autres appartements étaient des logements de type F3 situés au 2ème, 3ème et 4ème étage et disposaient respectivement de 85,62 mètres carrés, 85,01 mètres carrés et 84,36 mètres carrés ; que le bail (sous-bail) communiqué par la société Hoche Viandes Alimentaires en pièce 10 se rattachait au logement du 1er étage, lequel disposait de la plus grande surface, mais avait été sous-loué à titre gratuit ; que les autres baux communiqués en pièces 7-1, 8-1 et 9-1 par la société Hoche Viandes Alimentaires se rapportaient aux autres logements situés dans les étages et mentionnaient un loyer, au 14 avril 2009, de 650 euros par mois charges comprises soit une valeur de 7,64 euros du mètre carré par mois, pour des logements présentant tous environ 85 mètres carrés ; que l'expert relevait l'état très moyen des appartements et précisait en page 18 du rapport que, notamment, les cuisines et salles de bains étaient très anciennes et que les WC étaient sur les paliers au 1er, 3ème et 4ème étage ; qu'à titre de comparaison des prix de location d'appartements dans le secteur, l'expert ne communiquait que deux références pour la valorisation à laquelle il procédait au mois d'octobre 2011 et qu'aucune autre référence n'était donnée pour déterminer la valeur locative au 1er avril 2007, objectivée plus loin dans le rapport ; que les deux seules références qui étaient données pour apprécier la valeur locative en octobre 2011 étaient constituées d'une part d'une référence relative à un trois pièces ancien situé à Pantin, dont on ignorait la surface, loué 985 euros charges comprises et d'autre part d'une référence relative à un appartement neuf de 100 mètres carrés loué 1 500 euros charges comprises par mois suivant bail de mars 2009, avec un prix au mètre carré de 15 euros par mois ; qu'il était impossible de déterminer un prix au mètre carré avec la première référence, faute de connaître la superficie exacte de ce bien ; qu'il n'y avait donc que pour la seconde référence que le tribunal disposait d'un métrage mais que ladite référence, qui concernait un logement neuf, n'apparaissait aucunement pertinente, puisque la vétusté des appartements loués à la société Hoche Viandes Alimentaires était avérée, trois appartements sur quatre étant même dépourvus de WC intérieurs, ce qui, sur le marché classique actuel, constituerait un obstacle dirimant pour toute mise en location à un autre que le preneur commercial louant l'ensemble constitué de la boutique plus les appartements ; que l'expert validait, en valeur 2011, le prix du mètre carré « appartements » à hauteur de 10 euros par mois (rapport page 27) mais continuait de retenir encore, en valeur 2007, un montant identique de 10 euros (rapport page 29) ; que cette identité de valeur et de chiffrage, à cinq années d'écart, alors qu'une évolution considérable du marché était intervenue, à la hausse, entre 2007 et 2011, n'était évidemment pas réaliste ; qu'on constatait d'ailleurs, à la lecture du rapport, que le prix du mètre carré boutique était passé de 250 euros par an, en 2007, à 400 euros par an en 2011 ; que pour le mètre carré boutique, l'expert enregistrait donc une forte augmentation du prix de location ; qu'il apparaissait donc incohérent de retenir un même prix de mètre carré d'habitation en début (2007) comme en fin (2011) de période, sans qu'on n'ait trouvé dans le rapport aucune explication convaincante sur le bien-fondé de l'identité de chiffrage, entre 2007 et 2011, pour 10 euros du mètre carré, chiffre indûment resté constant ; que compte tenu des caractéristiques des lieux, le juste prix des appartements à usage d'habitation pourrait être validé pour 10 euros le mètre carré en valeur « octobre 2011 », comme préconisé en premier lieu par l'expert, mais ne pourrait pas être maintenu sans changement pour une valeur recherchée au 1er avril 2007, avant la hausse continue des prix de l'immobilier entre le 1er avril 2007 et le mois d'octobre 2011 ; que pour la partie habitation, c'était donc seulement au titre de la valeur locative au mois d'octobre 2011 que le tribunal retiendrait le chiffrage de l'expert pour 48 947 euros, soit une valeur locative de marché de 106 300 euros (chiffre rond) en tout à cette date (59 564 euros pour la partie boutique + 48 947 euros pour la partie habitation = 106 300 euros en valeur arrondie) ; que sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2007, l'expert retenait une valeur locative au 1er avril 2007 de 84 500 euros par an ; que les références fournies en pages 28 et 29 du rapport pouvaient être entérinées pour la partie boutique et la société Hoche Viandes Alimentaires ne fournissait aucun élément pertinent de contestation et aucune référence contraire ni aucun rapport amiable d'expertise concurrent ; que le prix du bail renouvelé de la partie boutique serait donc déterminé ainsi qu'il suivait : 148,91 m2 x 250 euros / m2 = 37 228 euros ; que par contre, aucune référence d'appartement n'était donnée au 1er avril 2007 ; que compte tenu des caractéristiques des lieux et du prix auquel la société Hoche Viandes Alimentaires elle-même avait mis ses trois pièces en location, pour 650 euros charges comprises par mois en avril 2009 (soit 7,64 euros du mètre carré), le tribunal ne retiendrait pas, pour une valeur recherchée au 1er avril 2007, le même prix de 10 euros par mètre carré déjà validé pour valoriser les locaux en octobre 2011 ; que de même, pour le prix du mètre carré boutique, il convenait, s'agissant de fixer une valeur locative d'habitation en 2007, cinq ans avant la valorisation retenue à « octobre 2011 », de retenir un prix différent, et nécessairement inférieur, le marché ayant globalement évolué à la hausse entre 2007 et 2011 ; que c'étaient tant pour les mètres carrés boutique que pour les mètres carrés d'habitation que les prix à la location étaient évidemment inférieurs en 2007 à ce qu'il seraient en 2011 et ni l'expert ni l'Office public de l'habitat de la ville de Pantin (Pantin Habitat) ne justifiaient du contraire ; que l'expert suivait d'ailleurs le raisonnement du tribunal pour le prix du mètre carré boutique puisque pour une valeur égale à 250 euros le mètre carré en 2007, il retenait une valeur à 400 euros le mètre carré en 2011 et enregistrait ainsi, sur cette période, une notable augmentation d'environ 62 % ; qu'une conclusion inverse et le maintien d'un prix constant pour le prix du mètre carré d'habitation aurait donc mérité, de la part de l'expert, une explication ; qu'or une semblable explication ne se retrouvait pas dans le rapport et était, au demeurant, contredite par les faits, la société Hoche Viandes Alimentaires communiquant elle-même les baux s'appliquant aux locaux dont s'agit, loués 7,67 euros le mètre carré par mois ; que le prix du mètre carré d'habitation, validé donc à 10 euros le mètre carré en 2011, serait, en considération des motifs qui précédaient et d'un marché plus bas en 2007 qu'il n'était en 2011, ramené à 8 euros le mètre carré, au 1er avril 2007 ; que si l'on avait appliqué une hausse de 62 % comparable à celle du mètre carré boutique, entre 2007 et 2011, pour le prix du mètre carré d'habitation, le prix du mètre carré d'habitation aurait d'ailleurs été encore inférieur à « 8 euros » en valeur 2007 et aurait dû être fixé à « 6 euros » par mois ; qu'un tel prix revu à ce point à la baisse serait toutefois excessif et pas même corroboré par les baux présentés par la société Hoche Viandes Alimentaires qui avait retenu un prix de 7,62 euros le mètre carré ; que le prix retenu par le tribunal apparaissait donc prendre en compte suffisamment les intérêts du bailleur et du preneur ; que la valeur locative des appartements au 1er avril 2007 serait donc fixée à la somme de : 407,89 m2 x 8 euros x 12 mois = 39 157,44 euros par an ; que la valeur locative de la boutique et des appartements s'élevait en conséquence au 1er avril 2007 à 37 228 euros + 39 157,44 euros par an = 76 385,44 euros par an, ramenés à 74 857,74 euros pour tenir compte de l'abattement de 2 % au titre de l'impôt foncier (76 385,44 euros – 1 527,70 euros = 74 857,74 euros ou 76 385,44 euros x 0,98 = 74 857,73, ce qui revenait au même), pour un arrondi de 74 850 euros hors taxes hors charges ; que l'expert indiquait, à juste titre, que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2007 devait correspondre à la valeur locative en renouvellement en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce avec un abattement pour tenir compte de la précarité dans laquelle se trouvait le propriétaire du fonds de commerce évincé ; que l'abattement avait été préconisé pour 10 % et que l'Office public de l'habitat de la ville de Pantin (Pantin Habitat) était d'accord avec ce chiffrage ; que la valeur locative en renouvellement ayant été validée pour 74 850 euros et l'abattement pour précarité s'établissant à 7 485 euros (10 % de 74 840 euros), l'indemnité d'occupation serait entérinée pour 67 365 euros par an à compter du 1er avril 2007, le bail ayant pris fin le 31 mars 2007 ; que la société Hoche Viandes Alimentaires avait payé un loyer depuis le 1er avril 2007, mais moindre ; que la société Hoche Viandes Alimentaires serait donc condamnée à payer en deniers ou quittances la somme de 67 365 euros depuis le 1er avril 2007 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs (jugement, pp. 9 à 11 et pp. 21-22) ;
ALORS QUE le preneur avait fait valoir (conclusions, pp. 14 et 15) que l'immeuble était ancien et soumis à la loi du 1er septembre 1948 et produisait, à titre de preuves, le bail de sous-location consenti à monsieur Y... le 22 novembre 1956 et des quittances de loyer de madame Y..., pièces portant les numéros 25 et 26 du bordereau de production ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces éléments, pourtant circonstanciés, avant de retenir indistinctement que le preneur ne démontrait pas que les loyers des appartements de l'immeuble étaient soumis au dispositif de la loi du 1er septembre 1948 et d'en déduire la supposée valeur locative des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce.