21 December 2023
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
22/06580
Chambre 1-7
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 21 DÉCEMBRE 2023
N° 2023/ 424
Rôle N° RG 22/06580 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLEK
[B] [D]
[E] [A] épouse [D]
C/
[W] [Z]
[L] [X] épouse [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nicolas LEMOINE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Mai 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0010.
APPELANTS
Monsieur [B] [D]
né le 29 Mai 1940 à [Localité 4] (53), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maud BERTRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Stéphane denis COURANT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
Madame [E] [A] épouse [D]
née le 20 Mai 1942 à [Localité 5] ITALIE, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud BERTRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Stéphane denis COURANT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
INTIMES
Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas LEMOINE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [L] [X] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas LEMOINE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogée au 21décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2013, Monsieur et Madame [D] ont donné à bail à Monsieur et Madame [Z] une maison à usage d'habitation située à [Localité 3] à compter du 1er août 2013, pour un loyer mensuel de 2.508 euros hors charge.
Un dépôt de garantie d'un montant de 2.500 euros était réglé et un état des lieux d'entrée contradictoire était réalisé le 1er août 2013.
Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2016, les époux [D] ont donné congé aux fins de vente aux époux [Z] pour le 31 juillet 2016.
Une convention de protocole d'accord était signée entre les parties aux termes de laquelle les époux [Z] étaient autorisés à se maintenir dans les lieux pendant un délai de 12 mois, soit jusqu'au 31 juillet 2017 moyennant une indemnité d'occupation.
Le 26 juillet 2017, Monsieur et Madame [Z] libéraient les lieux et il était dressé le jour même un état des lieux de sortie
Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 30 janvier 2018, les époux [Z] mettaient en demeure les époux [D], d'une part, de leur restituer le montant du dépôt de garantie et d'autre part, de leur rembourser la somme de 1.657 euros au titre des frais de réparations engagés par eux durant le temps d'occupation de la maison.
Cette mise en demeure s'avérait infructueuse.
Suivant exploit d'huissier en date du 9 juillet 2018, Monsieur et Madame [Z] ont assigné devant le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence Monsieur et Madame [D] afin de les voir condamner à leur verser et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la somme de 2.500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 250 euros mensuels à compter du 1er septembre 2017, correspondant à 10 % du loyer mensuel, et déduite des sommes suivantes
¿le montant de la taxe des ordures ménagères due au prorata de l'année 2017 ;
¿120 euros correspondant au coût de remplacement des lanternes extérieures
¿250 euros correspondant à la première visite de la société ASSAINITEC
¿70 euros correspondant à la valeur des éléments de cuisine détériorés.
-la somme de 1.763 euros au titre du remboursement des frais de réparation engagés pour la maison, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2018, date de réception de la mise en demeure ;
- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 15 mars 2019.
Monsieur et Madame [Z] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Monsieur et Madame [D] concluaient au rejet des demandes des époux [Z] et reconventionnellement sollicitaient de voir juger que le dépôt de garantie de 2.500 € leur restera acquis au titre des dégradations et de l'obligation d'entretien et de réparation locative des époux [Z] et de fixer le coût de la remise en état à la somme de 4.707 €.
Aussi ils demandait au tribunal de condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 2.207 € au titre des dégradations réparations locatives et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, déduction faite du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à venir, la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive outre celle de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 14 mai 2019, le tribunal d'instance d'Aix en Provence a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
* condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.084, 80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2018, au titre du remboursement des réparations à la charge des bailleurs ;
* dit qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée pourra être réalisée par acte d'huissier de justice dont les frais seront supportés par les succombants,
* débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
* condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné solidairement les époux [D] aux entiers dépens.
Par déclaration d'appel en date du 14 juin 2019, Monsieur et Madame [D] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- condamne solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.084, 80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2018, au titre du remboursement des réparations à la charge des bailleurs ;
- qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée pourra être réalisée par acte d'huissier de justice dont les frais seront supportés par les succombants,
- déboute les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
- condamne solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamne solidairement les époux [D] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [D] demandent à la cour :
* d'accueillir leur appel, de le déclarer bien fondé et de réformer (infirmer) le jugement du tribunal d'instance d'Aix-en-Provence du 14 mai 2019 en ce qu'il :
- condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.084, 80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2018, au titre du remboursement des réparations à la charge des bailleurs ;
- dit qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée pourra être réalisée par acte d'huissier de justice dont les frais seront supportés par les succombants,
- débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
- condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné solidairement les époux [D] aux entiers dépens
Réformant et statuant de nouveau :
* débouter les époux [Z] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
* accueillir les époux [D] en leurs demandes et y faire droit ;
* dire et juger que le dépôt de garantie doit rester aux époux [D] pour couvrir le coût des travaux de la remise en état du bien donné à bail, coût imputable aux époux [Z] au titre des dégradations subies par leur fait et au titre de leur obligation d'entretien et de réparation locative, outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
* fixer le coût de la remise en état et la réparation du logement et des lieux donnés en location à la somme de 4. 707 euros ;
* condamner les époux [Z] à payer aux époux [D] la somme de 2.207euros correspondant au solde du coût de la remise en état des lieux et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, après déduction du dépôt de garantie qui doit rester acquis au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;
* condamner les époux [Z] à payer aux époux [D] la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* condamner les époux [Z] à payer aux époux [D] la somme de 2.100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Maud BERTRAND sur son affirmation de droit ;
A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [D] rappellent que le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution par le locataire de ses obligations locatives.
Ils précisent que lors de la restitution du bien donné à bail le 26 juillet 2017 l'état de l'immeuble nécessitait des travaux de remise en état et de réparation dont le coût dûment justifié aux débats dépassait largement la somme de 2.500 €, le système de filtration et skimmer de la piscine étant dégradé ainsi que certains équipements de la cuisine.
Ils ajoutent que les locataires ont modifié la couleur initiale du mur nord et recouvert une partie du pan de mur de plaques de couleur aluminium.
Ils précisent que des dégradations extérieures en bordure de la terrasse ont également été constatées.
Monsieur et Madame [D] font également valoir que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doit être supportée par les époux [Z], la règle du calcul au prorata du temps d'occupation du logement sur un an devant être écartée.
Enfin, ils soutiennent que la vidange et l'entretien d'une fosse sceptique incombent au locataire, cette somme devant restée à la charge des époux [Z]
Par ordonnance d'incident en date du 22 décembre 2020, le conseiller de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix en Provence a ordonné la radiation de l'affaire RG n°19/509 du rôle de la cour d'appel d'Aix-en-Provence et dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire faisait l'objet d'une réinscription au rôle le 5 mai 2022.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :
* infirmer partiellement la décision rendue par le tribunal d'instance d'Aix en Provence en ce qu'il a condamné les époux [D] à restituer le dépôt de garantie à hauteur d'une somme de 1.520 euros,
Par voie de conséquence,
* condamner les époux [D] à restituer aux époux [Z] la somme de 2.030 euros correspondant au dépôt de garantie versé à hauteur de 2. 500 euros duquel seront déduits les seuls frais de remplacement et de réparation supportés par les époux [Z] (soit 470 euros)
* infirmer la décision rendue par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence en ce qu'elle a débouté les époux [Z] de leur demande en paiement de l'indemnité de restitution du dépôt de garantie prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Par voie de conséquence,
* condamner les époux [D] à payer aux époux [Z] la somme de 7.750 euros à titre d'indemnité pour défaut de restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie.
* infirmer partiellement la décision rendue par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence en ce qu'elle a débouté pour partie les époux [Z] de leur demande en remboursement des frais exposés par eux et estimant être à la charge des propriétaires.
Par voie de conséquence,
* condamner les époux [D] à payer aux époux [Z] une somme de 1.657 euros au titre du coût des travaux devant être supportés par les époux [D].
* condamner les époux [D] à payer aux époux [Z] une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [Z] affirment que les époux [D] entendent leur faire supporter les travaux de rénovation de la piscine entrepris plus de 4 mois après leur départ au titre de prétendues dégradations qui leur seraient imputable sans rapporter un seul élément matériel qui permettrait d'établir un quelconque lien de causalité.
Ils font valoir que le glissement de terrain est un fait extérieur et irrésistible aux locataires qui revêt les caractères de la force majeure, ce qui exclut que la réparation du dommage occasionné soit supportée par les époux [Z].
Ces derniers soutiennent que les époux [D] font donc preuve d'une particulière mauvaise foi dans la mesure où ils n'établissent ni que la dégradation du système ait été causée par la chaussette, ni que la présence de celle-ci leur est imputable.
Par ailleurs les époux [Z] demandent à la cour de bien vouloir confirmer la décision rendue en première instance qui déduit du montant de dépôt de garantie la somme de 100 euros au titre des pertes et réparation de la cuisine et qui a estimé les époux [D] mal fondés à retenir la somme de 264 euros sur le dépôt de garantie au titre des demandes relatives au séjour et la somme de 650 euros concernant les demandes relatives aux chambres.
Quant à la dégradation extérieure concernant les dalles en bordure de la terrasse, Monsieur et Madame [Z] font valoir qu'elle est en lien de causalité directe avec le défaut de conception et revêt donc le caractère de force majeure.
Les époux [Z] sollicitent également de la juridiction de bien vouloir confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la somme de 40 euros à retenir sur la restitution du dépôt de garantie au titre des réparations à intervenir sur le volet de la cuisine.
En ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ils soutiennent que les appelants ne pouvaient récupérer ladite taxe sur les charges locatives et devaient donc en supporter seul le coût en leur qualité de propriétaires.
Quant à la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% , les époux [Z] rappellent que si le dépôt de garantie a été versé par eux aux époux [D] à l'occasion du contrat de bail conclu entre eux en 2013, sa restitution est exigible non pas au titre dudit contrat de bail, mais bien en application du protocole d'accord conclu entre les parties le 11 juin 2016 de sorte qu'il convient de faire application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prise en sa version en vigueur au 27 mars 2014.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 octobre 2023, mise en délibéré au 7 décembre 2023 et prorogée au 21 décembre 2023.
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1°) Sur la restitution du dépôt de garantie
Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »
Attendu que Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de condamner les époux [D] à leur restituer la somme de 2.030 euros correspondant au dépôt de garantie versé à hauteur de 2. 500 euros duquel seront déduits les seuls frais de remplacement et de réparation supportés par les époux [Z] (soit 470 euros).
Que ces derniers s'y opposent au motif que leurs locataires sont à l'origine de dégradations dont le montant est nettement supérieur au montant du dépôt de garantie.
Attendu qu'il est produit au débat l'état des lieux d'entrée établi au 1er août 2013 et le procès-verbal de constat établi le 26 juillet 2017 par Maître [F], huissier de justice.
Qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , « le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »
Sur les dégradations du système de filtration et skimmer de la piscine
Attendu que les époux [D] soutiennent que les tuyaux des skimmers étaient bouchés par une chaussette rendant ainsi impossible le bon fonctionnement des skimmers dont l'un était cassé par suite de ce désordre.
Qu'ils affirment que ce désordre imputable aux seuls époux [Z] a nécessité divers travaux d'investigation, de démolition, de remplacement des tuyaux et de reprise de la dalle béton soit un coût de 2.016 € selon facture du 24 novembre 2017 rappelant qu'ils avaient fait intervenir la société ASSAINITEC ALLODEBOUCHAGE le 7 août 2017 moyennant le coût de l'intervention de 250 €.
Que Monsieur et Madame [Z] soutiennent que les appelants ne rapportent aucun élément matériel qui permettrait d'établir un quelconque lien de causalité, ces derniers tentant ainsi de leur faire supporter des travaux de rénovation de la piscine entrepris plus de quatre mois après leur départ.
Attendu qu'il convient de relever qu'il n'est porté aucune observation sur l'état de la piscine lors de l'entrée dans les lieux des époux [Z].
Qu'il est par contre indiqué au procès-verbal de constat établi lors de leur départ des lieux que
« l'eau de la piscine est salle et les dalles sont en état
le système de filtration fonctionne partiellement
Monsieur [Z] et Monsieur [D] conviennent de faire intervenir un pisciniste (Madame [Z] nous adresse un mail suite à notre accedit nous indiquant que Monsieur [D] lui a fait part du bon fonctionnement du système de filtration). »
Que les parties produisent le devis/facture de la société ASSAINITEC ALLODEBOUCHAGE d'un montant de 250 euros laquelle société est intervenue le 7 août 2017 ainsi que la facture de la société SUD EST CONSTRUCTIONS en date du 24 novembre 2017 d'un montant de 2016 euros.
Attendu qu'il résulte d'un accord intervenu entre les parties que Monsieur [Z] a consenti que la somme de 250 € facturée le 7 août 2017 fasse objet d'une rétention sur le dépôt de garantie.
Qu'il convient par conséquent de retenir cette somme sur le dépôt de garantie correspondant à l'intervention de la société ASSAINITEC ALLODEBOUCHAGE pour le dégagement du système de filtration de la piscine.
Attendu que les appelants soutiennent que Monsieur et Madame [Z] sont à l'origine des dégradations du système de filtration et skimmers de leur piscine, la société SUD EST CONSTRUCTIONS ayant découvert la présence d'une chaussette dans un skimmer à l'origine de la dégradation du système de filtration.
Attendu qu'il convient de relever que cette société est intervenue le 24 novembre 2017 soit quatre mois après le départ des époux [Z].
Que par ailleurs cette entreprise indique avoir enlevé des tuyaux bouchés une chaussette, laquelle rendait le fonctionnement impossible des skimmers.
Que cet élément établit donc que le système de filtration de la piscine ne fonctionnait pas.
Qu'or l'huissier de justice, lors du constat des lieux de sortie a constaté que la filtration fonctionnait partiellement, la société ASSAINITEC ALLODEBOUCHAGE n'ayant quant à elle nullement mentionné la présence d'un corps étranger dans les tuyaux.
Qu'au contraire cette dernière lors de son intervention du 7 août 2017 a clairement mis en évidence que l'origine du défaut de filtration se trouvait être un défaut inhérent au système de filtration lui-même du fait du pincement d'un tuyau.
Qu'ainsi comme l'a très justement souligné le premier juge, les époux [D] n'établissent pas, d'une part que les dégradations du système de filtration de la piscine sont dues à l'unique présence d'une chaussette dans un skimmer, pas plus que la présence de cette dernière serait imputable aux époux [Z] .
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [D] de leur demande tendant à voir opérer une rétention de 2016 € sur le dépôt de garantie.
Sur les dégradations des pièces de l'habitation
Attendu que les intimés ne contestent pas qu'à leur départ, l'étagère en verre du frigidaire ainsi que le porte-bouteilles en inox manqués et que la porte du bac à légumes du frigidaire était cassée.
Qu'il résulte par ailleurs de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que le meuble coulissant tiroir sous l'évier ne fermait pas correctement.
Qu'il est dés lors acquis que ces désordres relèvent de l'obligation d'entretien et des réparations locatives incombant aux locataires.
Que les époux [D] produisent un devis pour le remplacement des éléments manquants et cassés ainsi que pour la réparation de la fermeture du meuble pour une somme totale de 255 €.
Que les époux [Z] proposent un chiffrage détaillé du coût du remplacement de l'étagère en verre, du couvercle de bac à légumes et du porte-bouteilles en inox pour un montant total de 71,48 €.
Que le premier juge a indiqué qu'il y avait lieu de porter à 100 euros la somme qu'il conviendra de déduire du dépôt de garantie tenant la menue réparation de la porte coulissante sous l'évier.
Que faute pour Monsieur et Madame [D] de produire une facture précise des éléments remplacés, il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point en ce qu'il a déduit du montant du dépôt de garantie détenue par les époux [D] la somme de 171,48 €.
Attendu qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que le volet roulant électrique de la cuisine, en bon état à l'entrée des lieux, ne s'ouvre pas complètement.
Que les appelants sollicitent qu'il soit retenu sur le dépôt de garantie la somme de 80 € au titre du « contrôle et réglage des volets ne fonctionnant plus ensemble par la commande centralisée: cuisine et studio » tel que cela ressort du devis établi par l'entreprise MACONNERIE GENERALE alors qu'il n'apparaît pas établi aux termes du procès-verbal de constat d'huissier que le volet roulant du studio ne fonctionne plus.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit y avoir lieu à déduire du montant de la caution la somme de 40 euros.
Attendu que les appelants sollicitent que soit retenue la somme de 264 € sur le dépôt de garantie compte tenu de la présence de trous chevillés dans les murs du séjour et du changement de la couleur des peintures des murs.
Qu'ils soutiennent que les locataires étaient tenus de restituer au mur leur couleur d'origine dès lors que les couleurs des peintures affectent l'habitabilité des lieux.
Qu'ils rappellent que le bail prévoyait une autorisation nécessaire pour ce faire et qu'à défaut les locataires devraient répondre des travaux de réfection nécessités par l'état des murs et plafonds résultant notamment du changement de la nature du revêtement et de la couleur des peintures
Qu'ils produisent à l'appui de leurs demandes le devis de l'entreprise MACONNERIE GENERALE du 22 août 2017.
Attendu qu'il résulte à l'article 11 du contrat de bail intitulé - Obligations du locataire- que « le locataire est tenu notamment de répondre des dégradations subies de son fait par les revêtements de sol. À la fin de la location les travaux de réfection nécessités par l'état des murs et plafonds résultant du changement de la nature du revêtement ou de la couleur des peintures qui n'auraient pas été préalablement approuvées par le bailleur seront à la charge du locataire. »
Qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que les murs du séjour sont recouverts de peinture de couleur blanche et d'une tapisserie de couleur noire.
Que ces éléments sont repris dans le constat de sortie à l'exception d'une partie du mur nord qui est recouvert de plaques de couleur aluminium .
Que la présence de plusieurs trous chevillés est portée tant sur l'état des lieux que sur le constat de sortie en nombre quasiment identique.
Que les époux [D] produisent le devis de l'entreprise MACONNERIE GENERALE indiquant, s'agissant du séjour, que les travaux relatifs à la dépose des plaques alu sur le mur nord, au rebouchage des trous de chevilles et à la reprise peinture blanche s'élèvent à la somme de 220€
Qu'il convient de ramener cette somme à 150 euros , le rebouchage des trous chevillés n'étant pas à la charge des locataires dans la mesure où ces désordres existaient lors de leur entrée dans les lieux , de réformer le jugement déféré sur ce point et de déduire la somme de 150 euros du montant du dépôt de garantie sans qu'il soit nécessaire de vérifier si notamment les plaques couleur aluminium sur le mur affectaient ou non l'habitabilité des lieux dès lors que les époux [Z] ne justifient pas avoir eu l'accord de leur bailleur pour poser ce type de matériaux.
Attendu qu'il résulte également du procès-verbal d'état des lieux dressé le 26 juillet 2017 par l'huissier que la couleur des murs de la chambre nord est et de la chambre sud est a été modifiée par les intimés, les premiers ayant été repeints en violet, gris et vert et les seconds en orange alors que ces murs étaient lors de l'entrée dans les lieux des époux [Z] intégralement peints en blanc.
Qu'il y est également porté la présence de 3 trous alors qu'il était indiqué dans l'état des lieux d'entrée que les trous avaient été rebouchés.
Que les époux [D] versent aux débats le devis de l'entreprise MACONNERIE GENERALE lequel précise que le montant de la réfection des murs des deux chambres, la dépose des tapisseries de toutes les couleurs, le rebouchage des trous de cheville et la reprise des peintures en deux couches blanche s'élèvent à la somme de 650 €.
Qu'il convient de réformer le jugement déféré sur ce point et de déduire la somme de 650 euros du montant du dépôt de garantie sans qu'il soit nécessaire de vérifier si notamment les couleurs des murs affectaient ou non l'habitabilité des lieux dès lors que les époux [Z] ne justifient pas avoir eu l'accord de leur bailleur pour peindre les murs de ces deux chambres de ces couleurs.
Sur les dégradations extérieures
Attendu que les appelants demandent à la cour de déduire du montant du dépôt de garantie la somme de 380 € correspondant au remplacement des deux bornes d'éclairage dans les angles y compris la mise en place des ampoules 60 watt et à la fourniture et remplacement des carrelages cassés conformément au devis fourni par l'entreprise MACONNERIE GENERALE.
Qu'il convient en effet de relever que l'huissier dans son procès-verbal de constat a relevé que les dalles des terrasses extérieures présentaient des dégradations en bordure.
Que dans l'état des lieux d'entrée, aucune observation n'est portée quant à l'état de la terrasse ce qui permet d'établir qu'elle était en parfait état.
Que d'ailleurs les époux [Z] ne contestent pas ces désordres et expliquent leur cause, sans pour autant prouver que ces dégradations relèveraient d'un cas de force majeure.
Qu'ils indiquent également être prêts à remplacer deux bornes d'éclairage cassées.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de déduire la somme de 380 € du montant du dépôt de garantie.
Sur le nettoyage des travaux et d'évacuation en déchetterie
Attendu que les appelants demandent à la cour de déduire du montant du dépôt de garantie la somme de 140 € correspondant au nettoyage général des travaux et évacuation en déchetterie conformément au devis fourni par l'entreprise MACONNERIE GENERALE.
Que cependant la totalité des travaux effectués par les époux [D] ne résulte pas de dégradations imputables aux époux [Z] notamment ceux concernant les travaux de remise en état de la piscine.
Qu'il convient par conséquent de les débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur les charges récupérables.
Attendu que la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable au sens de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Que les appelants produisent leur avis d'imposition 2017 relatif à la taxe d'ordures ménagères d'un montant de 371 €.
Que les époux [Z] ayant quitté les lieux le 26 juillet 2017, ces derniers restent redevables d'une somme au prorata de leur temps d'occupation des lieux, soit la somme de 210 €.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu à ce titre la somme de 210 € sur le dépôt de garantie.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux [Z] sont redevables au titre de leur obligation d'entretien et des réparations locatives ainsi qu'au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de la somme totale de 1.851,48 euros
Qu'il convient dés lors de déduire cette somme du montant du dépôt de garantie de 2.500 euros, de réformer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 648,52 euros.
2°) Sur la restitution du dépôt de garantie majoré de 10%.
Attendu que Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de faire application de la majoration de 10 % du dépôt de garantie prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et d'infirmer le jugement déféré sur ce point , le premier juge ayant considéré que la majoration est un dispositif prévu par la Loi Alur datant du 24 mars 2014 qui n'était pas en vigueur au jour de la signature du contrat.
Attendu que la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt en date du 17 novembre 2016 a jugé que la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s'applique à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi.
Qu'ainsi Monsieur et Madame [D] étaient tenus de restituer le dépôt de garantie au plus tard le 26 septembre 2017 .
Qu'en effet les dégradations reprochés aux époux [Z] constituant bien des éléments endommagés ou non entretenus par le locataire, les propriétaires disposaient d'un délai de 60 jours à compter de l'état des lieux de sortie pour estimer le montant des travaux et frais de réparations.
Que dés lors il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de dire et juger que ces derniers sont redevables à compter de cette date du solde du dépôt de garantie majoré d'une somme mensuelle de 250 euros et ce jusqu'au mois d'avril 2021, date de l'exécution par les époux [D] de la décision de première instance , soit la somme de 10.750 euros.
Que cependant les époux [Z] demandent à ce titre la condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 7.750 euros à titre d'indemnité pour défaut de restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie.
Qu'il y a lieu de faire droit à leur demande, la Cour ne pouvant statuer ultra petita.
3°) Sur les demandes en paiement de Monsieur et Madame [Z]
Attendu que l'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 dispose que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »
Attendu que Monsieur et Madame [Z] font valoir qu'ils ont eu à supporter la prise en charge de travaux de réparation imputables au bailleur pour un montant total de 1.657 € et versent aux débats quatre factures correspondants aux réparations et travaux réalisés.
Qu'ils produisent notamment une facture du 22 mars 2016 concernant « main d''uvre débouchage fosse » « vidange fosse » et « main d''uvre pour remplacement pompe en garantie » d'un montant de 504 euros TTC.
Qu'ils font valoir que la vidange de la fosse septique n'est pas la conséquence de leur fait mais bien le fait d'une défectuosité de la pompe.
Qu'il convient cependant de relever que parmi les réparations locatives énumérées en annexe figurent les travaux de vidanges des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance.
Que Monsieur et Madame [Z] ne rapportant pas la preuve d'une installation défectueuse, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande de remboursement.
Que ces derniers demandent également de voir condamner les appelants à leur rembourser la somme de 68, 20 euros TTC au titre de « main d''uvre + pièces filtration ( fiche iso+raccord) » tel que mentionné à la facture n° 13186 du 28 novembre 2016.
Que s'agissant de menues réparations afférentes à l'entretien courant à la charge du locataire, il y a lieu dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter les époux [Z] de leur demande de remboursement.
Attendu que ces derniers sollicitent également la condamnation de leurs bailleurs à leur rembourser la facture n° 13104 du 13 juillet 2015 concernant la main-d''uvre du remplacement du sanibroyeur et le sanibroyeur d'un montant de 931,20 euros
Que ces réparations ne rentrant pas dans les réparations locatives aux termes du décret précité, il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner les époux [D] au paiement de cette somme, ces derniers ne rapportant pas la preuve que ces dégradations seraient le fait de leurs locataires.
Qu'il en est de même de la facture n° 13030 du 10 mai 2014 concernant la pose et la fourniture d'un regard hydraulique d'un montant de 153,60 euros TTC, le remplacement de cet équipement ne faisant pas partie des réparations locatives à la charge des locataires.
Que Monsieur et Madame [D] ne démontrant pas que les intimés auraient dégradé cet élément, il y a lieu dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [D]
Attendu que les époux [D] demandent à la cour de condamner les époux [Z] au paiement de la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Que faute d'évoquer des moyens justifiant cette demande, elle sera rejetée et le jugement déféré confirmé.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.
CONFIRME le jugement contradictoire en date du 14 mai 2019 du tribunal d'instance d'Aix-en-Provence en ce qu'il a :
*condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z], la somme de 1.084,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2018, au titre du remboursement des réparations à la charge des bailleurs ;
* dit qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée pourra être réalisée par acte d'huissier de justice dont les frais seront supportés par les succombants,
*débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
*condamné solidairement les époux [D] à payer aux époux [Z] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
*condamné solidairement les époux [D] aux entiers dépens ;
INFIRME pour le surplus ;
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 648,52 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement de la somme de 7.750 euros à titre d'indemnité pour défaut de restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,