31 March 2005
Cour de cassation
Pourvoi n°
04-11.752
Troisième chambre civile
Publié au Bulletin
Titres et sommaires
VENTE - promesse de vente - promesse synallagmatique - condition suspensive - défaillance - effets - vente forcée avec réduction du prix (non)
La cour d'appel qui retient que la condition suspensive d'une promesse de vente, relative à l'absence de servitudes sur le fond, a défailli, en déduit exactement que les acquéreurs n'ont pour seule alternative que de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente ou d'y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales, sans pouvoir demander la réalisation forcée de la vente moyennant réduction du prix.
Texte de la décision
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 novembre 2003), que le 2 octobre 1999, M. X... a promis de vendre un immeuble aux époux Y..., sous la précision que le vendeur n'avait laissé créer aucune servitude sur le fonds et sous la condition suspensive de l'obtention de renseignements d'urbanisme négatifs ; que les acquéreurs ont postérieurement été informés de ce qu'une servitude de vue avait été constituée au profit du fonds voisin par acte sous seing privé en date du 10 mars 1999 et que le certificat d'urbanisme avait été refusé ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse et de rejeter leur demande tendant à voir dire la vente parfaite sous réserve d'une réduction de prix, en réparation du préjudice résultant du dol du vendeur, alors, selon le moyen :
1 ) qu'en l'état du dol caractérisé par la cour d'appel, les époux Y... avaient la possibilité de renoncer aux conditions aux fins de réaliser la vente et de solliciter une réduction du prix, à titre de dommages-intérêts ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
2 ) que dans leurs conclusions d'appel signifiées et déposées le 3 septembre 2003, les époux Y... demandaient expressément à la cour d'appel "d'homologuer le compromis en date du 2 octobre 1999 aux termes duquel M. X... a vendu à M. et Mme Y... un immeuble sis ... à Pornic, cadastré section 042 AK, n° 571, pour une contenance de 03 ares 78 centiares, moyennant le prix porté à l'acte de 1 255 000 francs", de dire qu'ils étaient "fondés à demander l'exécution de la convention c'est-à-dire la réalisation de la vente, après avoir décidé de ne pas solliciter l'application de la condition suspensive", de faire droit à leurs demandes tendant " à l'homologation du compromis en leur faveur bien que l'immeuble soit loué - les époux Y... faisant la preuve de la disponibilité de l'argent leur permettant de payer le solde du prix moyennant un prix de vente qui doit être fixé à 1 255 000 francs (186 750 euros) ainsi qu'il a été accepté par les deux parties aux termes du compromis de vente du 2 octobre 1999", et de les déclarer "fondés à demander l'allocation de dommages-intérêts sous forme d'une réduction de prix en réparation de leur préjudice pour dol" ; qu'en affirmant néanmoins que les époux Y... refusaient de régulariser la vente au prix convenu la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente en date du 2 octobre 1999 avait été souscrite sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune restriction significative susceptible de déprécier l'immeuble ou de le rendre impropre à sa destination et l'absence de servitude légale ou conventionnelle, que postérieurement les époux Y... avaient appris que par acte du 10 mars 1999 le vendeur avait créé sur le fonds une servitude de vue au profit du fonds voisin, que le certificat d'urbanisme obtenu le 5 octobre 1999 indiquait que le terrain d'assiette de la construction n'était pas constructible, la cour d'appel qui ne s'est pas déterminée par référence à une réticence dolosive, en a exactement déduit, sans dénaturation des conclusions, que les conditions convenues ayant défailli, les époux Y... n'avaient pour seule alternative que de se prévaloir de la caducité de la promesse ou d'y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales, ce qu'ils avaient refusé, et qu'ils n'étaient pas fondés à demander la réalisation forcée de la vente moyennant une réduction du prix, à titre de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 000 euros à M. X... et la somme de 2 000 euros à M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille cinq.