Arrêt n°758 du 10 juin 2009 (08-13.797) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Bail - Clause abusive

Cassation partielle partiellement sans renvoi

Bail - Clause abusive

 


 

Demandeur(s) : M.... X... ; Mme J... Y... épouse X...

Défendeur(s) : la société Loisirs 14

 


 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1/ M. M.... X...,

2/ Mme J... Y... épouse X...,

contre l’arrêt rendu le 13 mars 2008 par la cour d’appel de Caen (1re chambre section civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société Loisirs 14, société en nom collectif,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les huit moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

Attendu selon l’arrêt attaqué (Caen, 13 mars 2008), que la société à responsabilité limitée Loisirs 14, aux droits de laquelle vient la société en nom collectif Loisirs 14 (la SNC) a donné à bail pour une durée de quatre-vingt dix ans aux époux Z... un emplacement du camp de camping dont elle était propriétaire ; que les époux Z... ont cédé leur droit au bail aux époux A... qui l’ont cédé à leur tour, le 10 novembre 2000, aux époux X... ; que ces derniers ont assigné la bailleresse afin de faire déclarer non écrites comme abusives plusieurs clauses du contrat de bail ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de dire que n’était pas abusive la clause relative à la mise en place des installations, alors, selon le moyen :

1/ qu’en limitant ainsi la mise à l’écart de la clause aux termes de laquelle “la mise en place de ces installations devra être faite obligatoirement par le bailleur et sous son pilotage, toutes mises en place par le preneur ou tout autre personne est interdite, de même que tout échange ou remplacement de matériel implanté qui devra se faire par l’intermédiaire de la SNC Loisirs 14" aux seules dispositions relatives au remplacement ou à l’échange de “mobil home”, aux motifs qu’il est légitime pour le bailleur propriétaire des lieux d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance, sans rechercher si, comme les époux X... le faisaient valoir, la clause litigieuse n’excluait pas, purement et simplement, toute intervention d’un tiers dans la mise en place des installations, de sorte qu’elle devrait être déclarée illicite ou réputée non écrite au même titre que les dispositions imposant d’acquérir le matériel litigieux auprès du bailleur, la cour d’appel prive son arrêt de base légale au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble l’article L. 122-1 du même code ;

2/ que, s’il fallait considérer que la cour d’appel a, interprétant la clause litigieuse, considéré que celle-ci n’imposait qu’une surveillance ou un agrément du bailleur, il n’en demeure pas moins que la clause litigieuse qui impose que la mise en place des installations soit faite par le bailleur lui-même et sous son pilotage, exclut formellement et sans ambiguïté toute intervention du preneur ou d’un tiers dans cette mise en place ; qu’en se fondant néanmoins, pour dénier à la clause tout caractère abusif, sur le caractère légitime de la clause prévoyant, dans un contrat de location d’emplacement de résidence mobile, que la mise en place des installations se ferait avec l’agrément et sous la surveillance du bailleur, tronquant ainsi la clause des obligations claires et précises qu’elle contient, la cour d’appel dénature les termes clairs et précis de ladite clause et viole l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu qu’il était légitime pour le bailleur, propriétaire des lieux et responsable de l’ensemble des installations et de la sécurité des personnes à l’intérieur du camp, d’exiger que la mise en place des installations soit faite avec son agrément et sous sa surveillance et ce afin notamment d’assurer le respect des normes compatibles avec le maintien du classement de son camping et de contrôler la compatibilité du matériel avec les possibilités d’accès ainsi qu’avec les raccordements aux différents réseaux en sorte qu’il ne résultait de la clause aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de dire que n’était pas abusive la clause permettant au bailleur d’imposer au preneur un changement de “mobil home” alors, selon le moyen :

1/ que constitue une clause abusive, comme l’a d’ailleurs relevé la commission des clauses abusives dans sa recommandation 05-01, la clause qui réserve au bailleur d’un emplacement destiné à recevoir une résidence mobile de loisir la faculté d’apprécier unilatéralement l’état de vétusté ou le caractère esthétique ou inesthétique de la résidence mobile, qui ne serait plus en harmonie avec le reste du parc, et d’exiger en conséquence son remplacement, sans énoncer de critères objectifs permettant de caractériser cet état de l’installation ; qu’en déniant tout caractère abusif à la clause litigieuse, qui créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors qu’elle permettait au propriétaire du terrain, sur lequel le preneur était tenu d’installer un “mobil home”, d’exiger, sous peine de résiliation, et tous les dix ans, le remplacement des “mobil homes”, qu’il jugerait inesthétiques, sans énoncer aucun critère objectif d’appréciation du caractère inesthétique de ces installations, laissé à la discrétion du bailleur, la cour d’appel viole l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

2/ que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion de même qu’à toutes les autres clauses du contrat ; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour d’appel se fonde sur le fait qu’en l’espèce, la mise sur le marché de “mobil homes” comportant un toit en double pente caractérise l’inadéquation du “mobil home” des époux X... aux critères esthétiques actuels relatifs à cet équipement ; qu’en se fondant ainsi, pour apprécier le caractère abusif de la clause, sur des circonstances postérieures à la conclusion du contrat, insusceptibles de restaurer l’équilibre contractuel rompu du fait de la faculté ouverte au bailleur tous les dix ans, la cour d’appel ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l’article L 132-1 du code de la consommation ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le contrat comportait un critère objectif, à savoir la vétusté et l’aspect inesthétique résultant de la durée d’implantation évaluée à dix ans et retenu que cette durée paraissait conforme aux réalités tant d’évolution des normes environnementales imposées par le code de l’urbanisme que d’obsolescence du matériel concerné, la cour d’appel, qui a pu retenir que le changement était de l’intérêt commun des parties du maintien du camp dans la catégorie choisie par les preneurs, a, abstraction faite d’un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause de solidarité du preneur et des cessionnaires alors, selon le moyen, qu’en vertu de l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ; que la cession emporte transfert, à la charge du cessionnaire, de l’obligation d’exécuter le contrat de location, sans que le bailleur puisse, en l’absence de clause de solidarité dûment insérée dans le contrat, exiger du cédant le paiement des sommes échues postérieurement à la cession ; que pour dénier tout caractère abusif à la clause litigieuse, la cour d’appel relève néanmoins que la garantie solidaire des preneurs successifs était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, de sorte que la clause litigieuse constituait une dérogation au droit commun du bail profitable au preneur ; qu’en statuant ainsi, par des motifs erronés, l’ayant conduite à omettre de s’interroger sur le caractère excessif de la clause de solidarité dérogatoire insérée dans la convention litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 1717 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la garantie solidaire du cessionnaire était normalement acquise au bailleur pour la totalité du bail, à savoir quatre-vingt dix ans, et que la durée contractuelle fixée constituait une limitation profitable au preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que cette clause n’était pas abusive sans méconnaître le principe de libre cession ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la clause concernant les dégradations ne constituait que l’application des règles de droit commun de l’article 1382 du code civil, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’avait pas pour objet ni pour effet d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’événement survenant sur le terrain de camping ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le huitième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de refuser de considérer comme abusive la clause imposant aux preneurs d’avoir recours, pour l’acte de cession de leur contrat de bail, à un notaire déterminé, alors, selon le moyen :

1/ qu’en refusant d’annuler une clause portant atteinte au principe du libre choix d’un officier ministériel, la cour d’appel viole l’article 6 du code civil ;

2/ que constitue une clause abusive la clause ayant pour objet ou pour effet d’imposer aux preneurs d’un emplacement de résidence mobile le recours pour instrumentaliser la cession du contrat de bail à des tiers, à un notaire désigné par le bailleur dans le contrat, dès lors que cette clause, en privant les preneurs de toute liberté dans le choix d’un notaire susceptible de les informer et de les conseiller, dans le cadre de la passation d’un acte auquel le bailleur n’est pas partie, et en les obligeant à recourir au notaire du bailleur, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du preneur ; qu’en refusant de déclarer cette clause abusive et partant non écrite, la cour d’appel viole l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres, relevé, à bon droit, que la clause litigieuse n’interdisait pas au preneur de mandater un notaire de son choix pour concourir à l’acte, la cour d’appel en a exactement déduit que la désignation d’un notaire en particulier ne créait aucun déséquilibre significatif au détriment du preneur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ;

Attendu que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause suivant laquelle “le preneur devra souffrir, sans indemnité, les travaux nécessités par les entretiens des installations en sous-sol passant sur leur emplacement”, l’arrêt retient que si la recommandation n° 05-01 de la commission des clauses abusives considère comme abusives les clauses imposant au consommateur de supporter les troubles occasionnés par les travaux que l’exploitant du camping serait amené à faire sur l’emplacement loué sans limiter expressément les travaux, en période d’occupation aux réparations urgentes et en excluant tout droit à indemnité pour le consommateur, tel n’est pas le cas de la clause litigieuse puisqu’elle est limitée aux travaux relatifs aux installations en sous-sol, et n’est pas exclusive de la responsabilité encourue par le bailleur à raison des négligences commises à l’occasion de l’exécution de ces travaux ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit que le preneur de l’emplacement s’engage à laisser le professionnel procéder aux travaux nécessaires sans pouvoir réclamer aucune indemnité, et ce quels que soient l’urgence, l’importance, la durée et les troubles qu’ils occasionnent, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce qu’elle exonère, de manière générale, le professionnel de toute responsabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le sixième moyen :

Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, ensemble le point b) de l’article annexe à cet article ;

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause selon laquelle “le preneur assure à ses frais le “mobil home” et l’abri de jardin qu’il aura installés sur sa parcelle et leur contenu, le bailleur n’étant tenu à aucune indemnité en cas d’incendie ou de vol”, l’arrêt retient que la clause n’a pour objet ou pour effet ni d’exonérer l’exploitant de toute responsabilité en cas d’événement survenant sur le terrain de camping puisque l’exclusion est limitée aux sinistres présentant les caractéristiques de la force majeure, ni de la responsabilité lui incombant au titre de l’article 1384 du code civil ;

Qu’en statuant ainsi alors que la clause, qui excluait en termes généraux toute indemnisation du preneur en cas d’incendie ou de vol le privait de façon inappropriée de ses droits légaux vis-à-vis du professionnel en cas d’exécution défectueuse par celui-ci de ses obligations contractuelles, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le septième moyen :

Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause selon laquelle “le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement des charges ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, ou de non-respect du règlement intérieur, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure demeurés infructueux”, l’arrêt retient que les manquements précisés sont objectifs et ne constituent que la reproduction des obligations essentielles de tout locataire et que le délai prévu est raisonnable ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la clause, a violé le texte susvisé ;

Et vu l’article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu’il a écarté le caractère abusif des clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol, à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol et à la résiliation du bail, l’arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi du chef des clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol et à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol ;

Déclare abusives les clauses relatives à l’entretien des installations du sous-sol et à la responsabilité en cas d’incendie ou de vol ; dit qu’en conséquence elles seront réputées non écrites ;

Renvoie la cause et les parties devant la cour d’appel de Caen autrement composée pour qu’il soit statué sur la clause relative à la résiliation du bail ;

Condamne la SNC Loisirs 14 aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SNC Loisirs 14 à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SNC Loisirs 14 ;

 


 

Président : M. Lacabarats

Rapporteur : Mme Monge, conseiller référendaire

Avocat général : M. Petit

Avocat(s) : Me Blondel ; SCP Peignot et Garreau