9 October 2026
Tribunal judiciaire d'Orléans
RG n° 26/00143
Chambre 1- section A
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Octobre 2026
N° RG 26/00143 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HQ5V
DEMANDERESSE :
Madame [W] [R]
née le 22 Novembre 1999 à [Localité 1] (91), demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS
ET :
DEFENDEURS :
Monsieur [X] [H]
né le 14 octobre 1988 à [Localité 2] (78), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean [P] SILVA de la SELARL SELARL LIBRAJURIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Virgile RENAUDIE (la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT), avocat plaidant au barreau de Brive la Gaillarde
Madame [V] [L] épouse [H]
née le 03 avril 1995 à [Localité 3] (87), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean Christophe SILVA de la SELARL SELARL LIBRAJURIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Virgile RENAUDIE (la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT), avocat plaidant au barreau de Brive la Gaillarde
S.A.S. ACRS DIAGNOSTICS IMMO
immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le numéro 821 671 294, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d’ORLEANS
S.A.R.L. JEAN ET MICHELE IMMOBILIER
exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET EURL, immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le numéro 494 711 021, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS
Société AXIS SPECIALITY EUROPE SE
société de droit étranger, dont le siège social est sis [Adresse 5] (IRLANDE), prise en son établissement secondaire chez FISCAL REPS [Adresse 6]
représentée par Maître Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Sarah XERRI HANOTE de la SELAS HMN PARTNERS, avocat plaidant au barreau de PARIS
Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 04 Septembre 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Saloua CHIR, greffier, puis de Olivier GALLON, greffier, lors du délibéré.
Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 4 octobre 2024, Madame [W] [R] a fait l’acquisition, auprès de Monsieur [X] [H] et Madame [V] [L] épouse [H] (ci-après « les époux [H] »), un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 5].
Le compromis de vente a été signé par l’intermédiaire de l’agence GUY HOQUET.
Préalablement à cette vente, la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO a été mandaté par les époux [H] afin de réaliser le diagnostic immobilier. Le bien était classé en lettre D au titre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Madame [R] qui a constaté des traces d’humidité, a fait diligenter un autre diagnostic qui a conclu à un DPE en lettre G.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2026, Madame [R] a fait assigner les époux [H], la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO et la société JEAN et MICHELE IMMOBILIER (agence Guy HOQUET) devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, afin de :
Ordonner une expertise ; Réserver les dépens.L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/143.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2026, la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO a fait assigner, son assureur responsabilité civile, à savoir la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE, aux fins de :
DÉCLARER la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO recevable et bien fondée en son assignation et ses demandes ; JOINDRE l’instance produite par la présente assignation à celle de la requête de Madame [R] à son encontre, sous le numéro RG 26/143 ;CONSTATER la connexité de la présente assignation et l’instance principale pendante devant le tribunal sous le numéro RG 25/464 ; DÉCLARER communes et opposables à la société AXIS SPECIALLITY EUROPE SE, en sa qualité d’assureur de la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO, les opérations qui seraient ordonnées par Monsieur le président du tribunal judiciaire d’ORLEANS dans le cadre de l’instance principale introductive par Madame [R] ;RÉSERVER les dépens.L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/256.
Suivant les conclusions signifiées par voie électronique le 21 mai 2026, les époux [H] demandent au juge des référés de :
CONSTATER les protestations et réserves d’usage des époux [H] ;COMPLÉTER la mission de l’expert judiciaire comme suit : Décrire la maison telle qu’elle existe et donner son avis sur son fonctionnement en termes de ventilation et de conditions de vie humaine, Donner tous éléments sur la manière dont Mme [R] utilise sa maison et l’entretien, RÉSERVER les demandes au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens.
Par conclusions en référé, signifiées par voie électronique en date du 2 juillet 2026, la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE :
Formule réserves et protestations ; Demande de mettre la provision sur les honoraires et frais d’expertise à la charge de la demanderesse ;Et de réserver les frais et dépens de l’instance.
Suivant les conclusions signifiées par voie électronique le 7 août 2026, la SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER sollicitent du juge des référés de :
DÉBOUTER Madame [R] de ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER ; Les mettre hors de cause.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 août 2026, la société ACRS DIAGNOSTICS- IMMO, demande au juge des référés de :
DECLARER la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO recevable et bien fondée en son action et ses demandes ;ORDONNER la jonction de l’instance principale enrôlée sous le n°26/143 avec l’instance en mise en cause de la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE, enrôlée sous le n°26/256 ; RAPPELER que la décision à intervenir et, le cas échéant, les opérations d’expertise ordonnées seront communes et opposables à la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE ; DONNER ACTE à la société ACRS DIAGNOSTICS-IMMO de ses plus expresses protestations et réserves sur les missions de la mesure d’expertise sollicitée par Madame [R] ;ÉCARTER tous les chefs de mission proposés par la demanderesse qui inviteraient l’expert à porter des appréciations d’ordre juridique, à qualifier juridiquement les désordres au regard de la garantie des vices cachés, à apprécier les responsabilités juridiques, ou à évaluer des préjudices non exclusivement techniques ;COMPLETER la mission de l’expert comme suit : • dire, dans la mesure du possible, si les désordres constatés existaient déjà au jour de la réalisation du diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023, ou s’ils ont pu apparaître ou s’aggraver postérieurement ;
• examiner l’incidence technique d’une éventuelle période d’inoccupation du bien, des conditions d’aération, de chauffage, de ventilation et des conditions climatiques sur les désordres dénoncés ;
• analyser techniquement les conditions de réalisation du diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023 au regard des éléments alors disponibles et accessibles au diagnostiqueur ;
• comparer, de manière strictement technique, le diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023 et le diagnostic de performance énergétique du 14 février 2025, et préciser si l’écart de classement allégué peut s’expliquer, en tout ou partie, par une différence d’état du bien, de données d’entrée, de méthodologie, de référentiel, ou par toute autre cause technique ;
- METTRE la consignation de la provision à valoir sur les frais et honoraires d’expertise à la charge de Madame [R] ;
DIRE que les dépens resteront à la charge des demandeurs.
Par conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique le 3 septembre 2026, Madame [R] sollicite du juge des référés de :
Désigner un expert ; Réserver les dépens.
Pour un exposé complet des moyens exposés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.
À l’audience le 4 septembre 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils.
La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.
DISCUSSION
1/ Sur la jonction
Selon l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Dès lors, que l’objet des deux instances portent sur le même litige, et dans le cadre d’une bonne administration de la justice, il convient de joindre l’instance RG 26/256 à l’instance RG 25/143.
2/ Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En l’espèce, Madame [R] justifie d’un intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée, en ce que le diagnostic qu’elle a diligenté a conclu à un DPE différent de celui annoncé lors de l’achat du bien. Il en ressort que le DPE est passé d’un DPE D à un DPE G.
Par ailleurs des désordres, en l’espèce d’humidité, ont été observés dès la réception du bien. A cet égard, Madame [R] a écrit dès le lendemain, soit le 5 octobre 2024 aux époux [H] pour fait part de ces traces.
Un procès-verbal de constat en date du 6 novembre 2024 fait état de traces d’humidité et traces de moisissures sur les murs, plinthes, plafond.
La demande d’expertise apparait justifiée et sera ordonnée aux frais avancés de la demanderesse. La mission comprendra les compléments sollicités.
3/ Sur la demande de mise hors de cause
La société SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER sollicite sa mise hors cause en ce qu’en sa qualité d’agent immobilier, elle n’a qu’une obligation de moyens consistant à informer l’acquéreur des données portées à sa connaissance par le vendeur.
Toutefois, il ressort du dossier que la société SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER est intervenue en qualité de mandataire et a procédé au compromis de vente.
Il en résulte par conséquent qu'il ne peut être fait droit en l’état à la demande de mise hors de cause de la société SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER qui est manifestement prématurée.
Par ailleurs, dès lors que les deux instances sont jointes, il convient de rendre contradictoire l’expertise sollicitée à l’égard de l’ensemble des parties au dossier soit : les époux [H], la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE, la SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER, la société ACRS DIAGNOSTICS- IMMO et madame [R].
4/ Sur les autres demandes
En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Le juge des référés est une juridiction autonome et sa décision vide sa saisine, dès lors il doit statuer sur les dépens même si sa décision est provisoire, car il n’a pas le pouvoir ultérieur de les liquider.
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la demande d’expertise intervenant dans l’intérêt de la demanderesse, il y a lieu de lui laisser provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
ORDONNE la jonction l’instance RG 26/256 à l’instance RG 26/143, sous le numéro RG 26/143 ;
ORDONNE une expertise au contradictoire des époux [H], la société AXIS SPECIALITY EUROPE SE, la SARL JEAN et MICHELE IMMOBILIER, société ACRS DIAGNOSTICS- IMMO et madame [R] ;
DESIGNE pour y procéder :
Monsieur [N] [S]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Port. : 06.88.31.64.94
Fixe : 02.47.23.88.12
Mel : [Courriel 1]
Avec mission de
- se rendre au [Adresse 9]. après y avoir convoqué les parties ;
- y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices ou non conformités allégués par les parties demanderesses dans l’assignation et éventuellement dans leurs conclusions ;
- établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;
- dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;
- se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission ;
- prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;
- examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par les parties demanderesses dans l’assignation ou leurs conclusions ultérieures en produisant des photographies ;
- en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;
- préciser notamment pour chaque vice s’il provient :
d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause ;dire, dans la mesure du possible, si les désordres constatés existaient déjà au jour de la réalisation du diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023, ou s’ils ont pu apparaître ou s’aggraver postérieurement ; examiner l’incidence technique d’une éventuelle période d’inoccupation du bien, des conditions d’aération, de chauffage, de ventilation et des conditions climatiques sur les désordres dénoncés; analyser techniquement les conditions de réalisation du diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023 au regard des éléments alors disponibles et accessible au diagnostiqueur ; comparer, de manière strictement technique, le diagnostic de performance énergétique du 1er octobre 2023 et le diagnostic de performance énergétique du 14 février 2025, et préciser si l’écart de classement allégué peut s’expliquer, en tout ou partie, par une différence d’état du bien, de données d’entrée, de méthodologie, de référentiel, ou par toute autre cause technique ;
- rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;
- préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;
- indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;
- fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par les vendeurs ;
- indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;
- dans l'hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;
- dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser - dans une « note aux parties » intermédiaire - les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;
- s’agissant des non-conformités, fournir tous éléments permettant d'en apprécier l'importance au regard de l'usage attendu de l'immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;
- laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis ;
- au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d'autre part, et leur durée ;
- évaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;
- évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
- à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les
comptes entre les parties ;
- répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;
- DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier, qu’il pourra recueillir les déclarations de tout sachant/ toute personne informée, en précisant son identité, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;
- DIRE qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat- greffe de la juridiction dans le délai de trois mois à compter de sa mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier ;
Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
Dit que :
l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;l'expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les frais d’expertise seront avancés par Madame [W] [R] qui devra consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie de ce tribunal, dans le délai maximum de 6 semaines à compter du prononcé de la présente ordonnance ;
Dit que :
à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre partie en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,
Condamne Madame [R] aux dépens ;
Rejette toutes les autres demandes.
Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.