14 September 2026
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n° 26/01576
JCP REFERES
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/01576
N° Portalis DBX4-W-B7K-VBXD
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 14 Septembre 2026
[G] [B]
C/
[T] [S]
[P] [F]
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Me MUNCK
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le lundi 14 septembre 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière lors des débats et Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 12 juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [G] [B],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEURS
M. [T] [S],
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
Mme [P] [F],
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 18 février et 11 mars 2025 prenant effet au 10 mars 2025, Monsieur [G] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] une maison à usage d'habitation (n°V48), ainsi qu'un jardin, situés [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 739,36 euros et une provision sur charges mensuelle de 21 euros.
Le 02 décembre 2025, Monsieur [G] [B] a fait signifier à Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Monsieur [G] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 décembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, Monsieur [G] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 1.084,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision conforme au bail, et régularisation des charges dument justifiées,jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement de payer à la CCAPEX et de la dénonce de l'assignation à la préfecture.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2026.
A l’audience du 12 juin 2026, Monsieur [G] [B], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.334,81 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juin 2026 comprise.
Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils ont fait une demande de logement social. Monsieur [T] [S] a des saisies sur son compte bancaire en raison d'une pension alimentaire pour ses enfants issus d’une précédente union. Il explique qu'il a une baisse de salaire car son employeur est redressement judiciaire. Il perçoit environ 1.000 euros après saisie. Madame [P] [F] explique avoir perdu son emploi et avoir 1.000 euros de ressources. Elle est enceinte et elle a deux enfants qu’elle reçoit en droit de visite le mercredi et le week-end. Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] disent vouloir quitter les lieux, et demandent des délais de paiement entre 100 et 120 euros par mois pour apurer leur dette. Ils demandent de ne pas tenir compte des conclusions de leur avocat qu'ils versent au dossier puisque celui-ci n'intervient plus dans la procédure.
L'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, Monsieur [G] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 18 février et 11 mars 2025 prenant effet au 10 mars 2025 contient une clause résolutoire (article VIII Clause résolutoire ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.235,20 euros a été signifié le 02 décembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] n'ont réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.911 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2026.
En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 janvier 2026 et Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] sont depuis occupants sans droit ni titre.
Il leur sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.
II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Monsieur [G] [B] produit un décompte du 10 juin 2026 démontrant que Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] restent devoir la somme de 3.334,81 euros, mensualité de juin 2026 comprise.
Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.
Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.334,81 euros.
Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] seront également condamnés solidairement au paiement provisionnel d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 14 janvier 2026 au 30 juin 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT
L'article 1343-5 du code civil qui dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".
A ce titre, Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] indiquent qu'ils perçoivent à deux 2.000 euros par mois, après saisie sur salaire pour la pension alimentaire des enfants de ce dernier. Madame [P] [F] a perdu son emploi et Monsieur [T] [S] a une baisse de salaire due à un redressement judiciaire de son employeur.
Ils demandent des délais de paiement à hauteur de 100 à 120 euros par mois. Le dernier paiement date du 02 avril 2026.
Compte tenu des ressources des locataires et des efforts de paiement effectués par ces derniers, ils seront autorisés à s'acquitter de la dette locataire en 23 mensualités de 120 euros chacune et une 24e qui soldera la dette.
En cas de défaut de paiement d'une seulement mensualité, l'entièreté de la dette reviendra exigible immédiatement par les locataires solidaires.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l'exclusion de la signification du commandement de payer à la CCAPEX qui ne constitue pas un dépens de la présente instance, n'étant pas requis à peine d'irrecevabilité pour les bailleurs particuliers.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [B], Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février et 11 mars 2025 prenant effet au 10 mars 2025 entre Monsieur [G] [B] et Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] concernant une maison à usage d'habitation (n°V48), ainsi qu'un jardin, situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 14 janvier 2026 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] à verser à Monsieur [G] [B] à titre provisionnel la somme de 3.334,81 euros (décompte arrêté au 10 juin 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juin 2026 comprise) ;
AUTORISONS Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] à s'acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 120 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] à payer à Monsieur [G] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] à verser à Monsieur [G] [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [S] et Madame [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTONS Monsieur [G] [B] de sa demande de prise en compte du coût de la signification du commandement de payer à la CCAPEX dans les dépens ;
REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, Le juge,