16/06/2022
Pourvois n° 21-19.889 – n°21-20.127 – n°21-20.190
Lors de son audience des 14 et 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a examiné trois pourvois portant sur la suspension du paiement de leur loyer par des commerçants, pendant l’état d’urgence sanitaire.
La Cour rendra ses décisions le 30 juin 2022.
Avertissement : le communiqué n’a pas vocation à exposer dans son intégralité la teneur des arrêts rendus. Il tend à présenter de façon synthétique leurs apports juridiques principaux.
Faits et procédure
Lors du premier confinement ordonné afin limiter la propagation du Covid-19, les autorités ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels.
De nombreux commerçants locataires ont alors suspendu le paiement de leur loyer.
À l’occasion d’actions en paiement initiées par les bailleurs, la question du bien-fondé de cette suspension a été posée.
Contexte procédural
Parmi les trente pourvois dont est actuellement saisie la Cour de cassation, la troisième chambre civile a décidé d’en examiner trois en priorité. Ces trois pourvois vont lui permettre de se prononcer sur l’ensemble des fondements juridiques invoqués à l’appui de cette suspension de paiement.
Le parquet général de la Cour de cassation a versé aux débats une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces.
Il ressort de cette note que :
- jusqu’à 45 % des établissements du commerce de détail ont été fermés durant la crise ;
- le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d’euros.
- ces entreprises ont pu bénéficier de trois dispositifs d’aides (fonds de solidarité, coûts fixes et aide loyers) se succédant dans le temps, ainsi que d’autres mesures de soutien
.
Les questions posées à la Cour de cassation
1. Les mesures prises par les autorités publiques écartent-elles le droit commun de la relation contractuelle ?
2. L’interdiction de recevoir du public constitue-t-elle :
-
un cas de force majeure invocable par le locataire ?
-
un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le locataire se prévale du mécanisme de l’exception d’inexécution ?
-
une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, permettant au locataire de solliciter une réduction du montant des loyers dus ?
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