Copropriété

Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d’un lot de copropriété - Possibilité (non).
3è Chambre civile, 6 juin 2007 (Bull. n° 98)

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Selon l’article 2 de la même loi :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire
 » .

Enfin, selon l’article 3 :
«  Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » .

S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.

La question posée de façon frontale par l’arrêt rapporté, était celle de savoir si, pour des emplacements de stationnement, un droit de jouissance exclusif assorti de quotes-parts de parties communes, pouvait constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot. Cette question qui est loin d’être théorique, présente un intérêt pratique évident puisque nombre de « lots » de copropriété comportent comme parties privatives, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes. Une partie de la doctrine et les praticiens, notaires et administrateurs de biens, sont favorables pour admettre une telle situation.

Selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de parties communes à la partie sur laquelle il s’exerce (3è Civ., 29 octobre 1973, Bull. 1973, III, n° 552 ; 3è Civ., 25 janvier 1995, Bull. 1995, III, n° 29 ; 3è Civ., 29 janvier 1997, Bull. 1997, III, n° 26 ; 3è Civ., 2 novembre 2002, Bull. 2002, III, n° 215) et n’est pas assimilable à un droit de propriété (3è Civ., 19 décembre 1990, Bull. 1990, III, n° 267 ; 3è Civ., 4 mai 1995, Bull. 1995, III, n° 113). Un arrêt du 6 novembre 2002 (Bull. 2002, III, n° 215), avait laissé entrevoir qu’un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune assorti de tantièmes de copropriété ne pouvait constituer un lot de copropriété.

Dans l’arrêt du 6 juin 2007 rendu en formation plénière de chambre, il s’agissait d’emplacements de stationnement qualifiés « lots » par le règlement de copropriété et constitués pour leurs parties privatives d’un droit de jouissance exclusif. Contrairement à la position de l’avocat général et d’une partie de la doctrine soutenant qu’un emplacement de parking n’est pas seulement un droit de jouissance d’une surface mais aussi l’usage indispensable des voies permettant d’y accéder qui sont des parties communes, la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Régularité - Convocation de tous les copropriétaires - Nécessité - Portée.
3è Chambre civile, 23 mai 2007 (Bull. n° 84)

La convocation à une assemblée générale de copropriétaires peut-elle être adressée à l’un ou l’autre des époux propriétaires d’un lot ? La Cour de cassation avait été appelée précédemment à se prononcer sur la question, dans l’hypothèse de biens indivis entre personnes mariées (3è Civ., 11 mars 1998, Bull. 1998, III, n° 59 ; 3è Civ., 12 janvier 2005, pourvoi n° 03-14.571). Elle l’a été, dans cette affaire, pour des époux soumis au régime de communauté de biens, qu’il soit légal ou conventionnel.

En décidant que la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux, la Cour de cassation rappelle implicitement qu’il ne suffit pas de se référer à leur seul régime matrimonial, mais à la nature du bien. Le critère du régime matrimonial est certes essentiel ; il n’en est pas moins trompeur dès lors que le lot constitue un propre en raison des articles 1404 et suivants du code civil.

Encore faut-il aussi, pour leur être opposable, que les époux aient choisi de porter à la connaissance du syndic de copropriété le régime de communauté de biens qu’ils ont adopté - soit à l’occasion de leur mariage, soit à celle d’un changement de régime matrimonial - et qu’ils en demandent l’application. En effet, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 n’impose nullement à l’avocat, à l’avoué ou au notaire qui notifie un transfert de propriété de mentionner le régime de leurs clients acquéreurs.

Le second enseignement à tirer de cet arrêt tient à ce que, tel que rédigé, il prend soin de ne pas imposer l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des époux communs en biens. Il se contente d’exiger que la notification soit libellée au nom des deux, sans plus. Libre ensuite aux époux destinataires d’un pli unique, parce qu’ils ont choisi de revendiquer le bénéfice de leur régime de communauté de biens, de retirer la convocation sous leur double signature ou de recourir à une procuration conjointe auprès de la Poste. La double convocation n’en est pas pour autant écartée ; mais elle n’est pas imposée lorsque le libellé de la convocation unique justifie que les époux communs en biens en étaient tous deux destinataires. La formule retenue ne contrarie donc pas le souci des syndics de copropriété et des syndicats des copropriétaires de limiter le formalisme et de maîtriser les coûts lorsqu’ils recourent aux convocations par voie postale.

Une fois respectées ces conditions de convocation, l’un ou l’autre des époux est admis, par application de l’article 1421 du code civil qui donne à chacun d’eux le droit d’administrer la communauté ou en raison des stipulations de leur contrat de mariage, à prendre part seul, sans être tenu de justifier d’un mandat de son conjoint, aux délibérations portant sur le lot qui leur est commun.

Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Annulation demandée - Convocation irrégulière ou absence de convocation - Copropriétaire ayant qualité à agir - Détermination.
3è Chambre civile, 14 novembre 2007 (pourvoi n° 06-16.392, en cours de publication)

La question tranchée pour la première fois par cet arrêt est celle de savoir si un copropriétaire, régulièrement convoqué à une assemblée générale, pour en obtenir l’annulation peut se prévaloir de la convocation irrégulière d’un autre copropriétaire qui, lui-même représenté à cette assemblée, ne s’en est pas prévalu.

Entrent dans la catégorie des actions en nullité des assemblées générales de copropriétaires pour inobservation des formalités légales les dispositions concernant la tenue de l’assemblée et notamment la violation soit des dispositions du décret du 17 mars 1967 soit du règlement de copropriété conforme à celles-ci visant les délais de convocation.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (al. 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’ assemblée générale est convoquée par le syndic » et l’article 9 précise que « (...) Sauf urgence, cette convocation est notifié au moins quinze jours à l’avance [vingt un jours depuis le décret du 1er mars 2007 rentré en vigueur le 1er avril] avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.(...) ».

Par un arrêt du 3 octobre 1974 non publié au bulletin, la troisième chambre avait jugé que la violation d’une règle impérative en matière d’assemblée générale devait entraîner, en toute hypothèse, et même sans grief, l’annulation de la décision prise.

Depuis cette date, cette jurisprudence n’avait pas été démentie, et était même devenue encore plus rigoureuse (par exemple 3è Civ., 25 novembre 1998, Bull. 1998, III, n° 223 ou 3è Civ., 18 juin 2003, Bull. 2003, III, n° 132) jusqu’à un arrêt du 12 octobre 2005 (Bull. 2005, III, n° 191, Rapport annuel 2005, p. 291), selon lequel « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

La question posée par l’arrêt rapporté par le biais de l’inobservation des délais de convocation d’un copropriétaire soulevée par un copropriétaire régulièrement convoqué, était celle de savoir si tout copropriétaire peut invoquer l’irrégularité et/ou l’absence de la convocation d’un autre copropriétaire à une assemblée générale pour en obtenir l’annulation. La troisième chambre civile n’avait jamais statué sur cette question.

Par l’arrêt du 14 novembre 2007, rendu en formation plénière de chambre, il a été décidé qu’un copropriétaire régulièrement convoqué ne pouvait poursuivre l’annulation d’une assemblée générale en invoquant l’irrégularité de la convocation d’un autre copropriétaire. Cette décision s’inscrit dans le souci d’assurer une plus grande efficacité aux décisions des assemblées générales qui ne doivent pas être l’objet de contestations médiocres par des copropriétaires chicaniers cherchant à profiter d’une erreur qui ne leur cause aucun préjudice.