Le syndic de copropriété à travers la jurisprudence récente de la Troisième Chambre civile (par M. Jean-François Weber, avocat général à la Cour de cassation)

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 relatifs à la copropriété sont à l’origine d’un important contentieux, car ce régime juridique est plus souvent subi par les acquéreurs d’immeuble que choisi par eux. En effet, de très nombreux procès trouvent leur source dans des conflits entre d’une part, certains copropriétaires exigeants qui ne voient que leurs droits de "propriétaires" en oubliant qu’ils font partie d’une collectivité régie par une assemblée générale, et d’autre part, certains syndics insuffisamment attentifs aux exigences des textes. La pugnacité des plaideurs est telle qu’une partie de ce contentieux vient jusqu’à la Cour de cassation. C’est ainsi que, bon an mal an, le contentieux de la copropriété représente environ 8 % des affaires traitées par la troisième Chambre civile et 10% des arrêts publiés au bulletin par cette Chambre.

Il nous a paru utile de faire un point des clarifications opérées ces dernières années sur quelques questions controversées concernant le syndic de copropriété. Cette étude ne prétend pas à l’exhaustivité mais n’ambitionne que de mettre l’accent sur quelques interprétations des textes relatifs à la copropriété insuffisamment connues mais dont les incidences pratiques nous ont semblé importantes.

I. LE MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

La nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’analyses doctrinales contradictoires : certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l’espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s’appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme "mandat", et d’autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété. Quoiqu’il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu’elle retient.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer...". Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 (Bull. n° 212, p. 141) a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l’assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000 (Bull. n° 113, p. 101).

La durée des fonctions du syndic ne peut, en principe, excéder trois ans selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Mais les décisions des assemblées générales sont souvent à l’origine de difficultés lorsqu’elles précisent, par exemple, que ce terme sera "l’assemblée clôturant les comptes de l’exercice de l’année... " et que cette assemblée est réunie plus de trois ans après le début du mandat (27 mai 1999, arrêt n° 897 inédit). Un arrêt du 23 février 2000 (Bull. n° 41, p. 28) a admis que la formulation d’une décision d’assemblée générale confirmant le mandat du syndic pour deux ans en précisant qu’il se terminera à l’occasion de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice, n’encourait pas la censure dès lors qu’elle n’aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà d’une durée de 3 ans, maximum prévu par la loi. Mais si cette formule a pu être validée dans de telles circonstances, elle n’est pas à encourager pour autant, car elle contient en germe de grands risques d’annulation si, pour une raison quelconque, l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice ne peut être réunie avant le terme strict des trois années du mandat du syndic.

Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l’expiration de son mandat. Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu’il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n’avait pas été régulièrement convoqué. Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d’un mandat invalidé, soit parce que l’assemblée ne s’est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l’obligation de saisir l’assemblée générale pour l’ouverture d’un compte séparé n’a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu’à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu’une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu’à cette annulation.

Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation qui rejoint largement les recommandations de la commission de la copropriété et notamment la recommandation n° 15 du 6 juin 1996 sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions, a le mérite de la simplicité et tend à la protection à la fois des copropriétaires et de leur mandataire.

Elle devrait donc inciter les syndics à une extrême vigilance sur les conditions de validité de leur mandat et sur l’échéance de son terme, notamment lorsqu’il s’agit de convoquer l’assemblée qui devra se prononcer sur le renouvellement du mandat.

II. L’OUVERTURE PAR LE SYNDIC D’UN COMPTE EN BANQUE SÉPARÉ

L’article 77 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, a modifié le sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en imposant désormais au syndic l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat dans un délai de trois mois de sa désignation sauf vote contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25, à peine de nullité de plein droit de cette désignation. Pour les mandats en cours à la date de promulgation de la loi, cette disposition ne s’imposera qu’à compter du 31 décembre 2002, là encore à peine de nullité de plein droit du mandat. Malgré cette nullité de plein droit, les actes que le syndic aurait passés avec les tiers de bonne foi demeureront valables.

L’ancien article 18 qui imposait au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, avait suscité un important contentieux jusqu’à un arrêt d’Assemblée plénière du 27 novembre 1998 (Bull. Ass. Plén. n° 8, p. 12). Le texte nouveau a rendu cette jurisprudence sur l’obligation de saisir l’assemblée générale tous les trois ans obsolète. Mais dans la mesure où la sanction du non respect par le syndic de la nouvelle obligation d’ouvrir un compte séparé dans les trois mois de sa désignation, est restée la même, les conséquences de l’omission du syndic ne devraient pas changer et méritent à ce titre d’être évoquées.

Deux arrêts du 23 juin 1999 (Bull. n° 148 et n° 149, p. 102 et 104) n’ont ouvert cette action en nullité qu’aux seuls copropriétaires et l’ont refusée à un ancien syndic, à des entrepreneurs redevables de garantie ainsi qu’à leurs assureurs et donc, a fortiori, à tous les tiers.

La troisième Chambre tirant toutes les conséquences de la nullité de plein droit du mandat du syndic édictée par l’article 18 (sous l’empire de l’ancienne rédaction), avait cassé un arrêt de cour d’appel qui, ayant constaté que le mandat du syndic était frappé de nullité faute d’avoir soumis à l’assemblée générale dans les trois ans la question de l’ouverture d’un compte séparé, avait retenu que dans la mesure où une assemblée ultérieure avait décidé l’ouverture d’un compte séparé et que cette décision n’avait pas été attaquée, la cause de nullité avait cessé et le syndicat se trouvait pourvu d’un syndic titulaire d’un mandat valable (14 juin 2000, arrêt n° 992 inédit). De la même façon, un arrêt du 21 mars 2000 (arrêt n° 411 inédit) avait refusé d’admettre que la cause de nullité du mandat du syndic consécutive à l’absence de délibération sur l’ouverture d’un compte séparé lors de son élection ayant disparu à la suite d’une délibération ultérieure de l’assemblée générale, le mandat était valable.

Il était donc tout à fait clair qu’était vouée à l’échec, toute tentative de régularisation a posteriori de la nullité du mandat du syndic encourue pour non respect des obligations de l’article 18 sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Il n’y a aucune raison pour que, dans le cadre du nouveau texte, la nullité du mandat du syndic lorsqu’il omet d’ouvrir un compte pour le syndicat dans les trois mois de sa désignation, ait des conséquences différentes de celles exposées ci-dessus. Mais il est raisonnable d’espérer que la simplification du texte mettra un terme à ce contentieux bien inutile et très préjudiciable aux copropriétés.

III. LES AVANCES DU SYNDIC

Les articles 18 de la loi et 30 et suivants du décret, donnent au syndic des pouvoirs lui permettant d’obtenir des copropriétaires les fonds nécessaires pour faire face aux aléas de la gestion de la copropriété. Mais des nécessités pratiques conduisent parfois des syndics à procéder spontanément à des avances de trésorerie contestées ensuite par certains copropriétaires qui refusent de rembourser le syndic de ses débours.

La troisième Chambre a été amenée à préciser le seul fondement juridique sur lequel le syndic peut tenter de recouvrer de telles avances par des arrêts des 20 janvier 1999 (Bull. n° 17, p. 11), 14 avril 1999 (Bull. n° 98, p. 66), 13 juillet 1999 (Bull. n° 173, p. 119) et 23 mars 2000 (Bull. n° 74, p. 50). Il en ressort que ces avances (en dehors des avances de trésorerie permanente et des provisions telles que prévues par les articles 18 de la loi et 35 du décret) constituent une anomalie de gestion dès lors qu’il n’existe pas de circonstances particulières pouvant justifier l’application des dispositions de l’article 1999 du Code civil selon lesquelles le mandataire a droit au remboursement des avances faites pour l’exécution de son mandat. En effet, seul le mandat liant le syndic au syndicat peut permettre au syndic d’en obtenir le remboursement dès lors que ces avances ont été faites sous l’empire de la nécessité, pour le compte et dans l’intérêt exclusif du syndicat et pour des dépenses indispensables à la copropriété, étant précisé que les dispositions du Code civil sur le mandat ne s’appliquent que dans la limite de leur compatibilité avec les dispositions spécifiques de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, les actions des syndics introduites soit sur le fondement de l’enrichissement sans cause, soit sur celui de la gestion d’affaires, ne semblent plus pouvoir être accueillies puisqu’il résulte de cette série d’arrêts que le syndic doit avoir agi dans le cadre de son mandat et ne peut donc fonder son action pour recouvrer de telles avances, que sur ce contrat.


IV. LE SYNDIC ET LES ACTIONS EN JUSTICE

1) Le syndic et les conditions de mise en oeuvre des actions en justice du syndicat.

L’article 15 de la loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. L’article 55 du décret précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat : une autorisation de l’assemblée générale est indispensable sauf pour les actions en recouvrement de créance, pour la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Cependant la nullité susceptible d’affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale peut être couverte en application de l’article 121 du nouveau Code de procédure civile (8 avril 1998, arrêt n° 569 inédit) et même en cause d’appel (11 mai 2000, Bull. n° 103, p. 69).

Un arrêt du 22 mars 2000 (Bull. n° 65, p. 44) a décidé que ce texte n’exigeait pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Un arrêt du 15 juin 2000 ( arrêt n° 899 inédit) a rappelé que le syndic pouvait, sans autorisation, interjeter appel d’un jugement déboutant le syndicat d’une demande de paiement de charges arriérées.

Si le syndic peut agir sans autorisation pour "défendre aux actions intentées contre le syndicat", peut-il dans ce cadre présenter une demande reconventionnelle ? Un arrêt du 17 janvier 1996 (Bull. n° 15, p. 10) avait affirmé qu’une autorisation était nécessaire si la demande reconventionnelle ne tendait pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n’était pas exclusivement fondée mais visait à obtenir un avantage entièrement distinct. Un arrêt du 22 novembre 2000 (n° 1503 Inédit) a confirmé cette solution en retenant que le syndic n’a pas à être autorisé pour présenter une demande reconventionnelle tendant à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée. La frontière entre les demandes reconventionnelles pouvant être formées sans autorisation et celles qui nécessitent une telle autorisation est donc clairement fixée : le lien direct et exclusif entre la demande reconventionnelle et la demande à laquelle le syndic s’oppose au nom du syndicat.

L’article 55 du décret prévoyant que le syndic peut agir sans autorisation de l’assemblée générale pour " la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot", la question s’est posée de savoir si un syndic ayant obtenu une condamnation définitive sous astreinte au profit du syndicat, pouvait assigner le débiteur en liquidation de cette astreinte sans autorisation de l’assemblée générale ? Retenant, conformément à la jurisprudence constante de la deuxième Chambre (Civ. 2, 17 décembre 1997, Bull. n° 319, p. 187), que l’action en liquidation de l’astreinte ne constitue pas la mise en oeuvre d’une voie d’exécution, la troisième Chambre, dans un arrêt du 20 décembre 2000 (en cours de publication) a exigé une autorisation de l’assemblée générale pour que le syndic puisse agir en liquidation de l’astreinte.

Cet arrêt confirme, s’il en était besoin, que l’article 55 du décret doit être interprété strictement, la dispense d’autorisation du syndic d’agir en justice constituant une exception au principe de la souveraineté de l’assemblée générale.

La troisième Chambre a également estimé qu’en cas de constitution d’un syndicat secondaire pour un bâtiment conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi, le syndicat principal conservait le droit d’agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété (11 mai 2000, Bull. n° 102, p.68).

2) Le syndic et l’action en responsabilité décennale des constructeurs

Plusieurs procédures mettant en jeu la garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil dans le cadre de copropriétés, ont permis de clarifier ces dernières années, les conditions permettant au syndic d’éviter une irrecevabilité de l’action en justice intentée au nom du syndicat.

Un arrêt du 11 mai 1994 (Bull. n° 90, p. 57) appliquant l’article 2244 du Code civil tel que résultant de la loi du 5 juillet 1985, avait décidé que le délai décennal de garantie est interrompu par une assignation en référé délivrée moins de dix ans après la réception, et que cette interruption se poursuivait jusqu’au jour de l’ordonnance de référé, un nouveau délai décennal de l’article 1792 du Code civil commençant à courir à compter de cette date. Complétant ce précédent le 7 juillet 1999 (Bull. n° 162, p. 113), la Cour a précisé, ce qui allait de soi mais n’avait jamais été affirmé, que l’assignation en référé que le syndic peut engager sans autorisation de l’assemblée générale, n’interrompt le délai de garantie décennale que pour les désordres qui y sont expressément énoncés.

Mais ensuite pour la procédure au fond, encore faut-il que l’autorisation de l’assemblée générale soit suffisamment précise, exigence régulièrement rappelée par la Cour et trop souvent méconnue des syndics : ainsi un arrêt du 22 mai 1997 (Bull. n° 109, p.73) a estimé que le mandat donné au syndic "d’engager toutes procédures jusqu’à leur aboutissement selon les modalités que l’avocat de la copropriété jugera utiles", était une habilitation insuffisante car elle ne précisait pas les désordres pour la réparation desquels elle était donnée et un arrêt du 20 juillet 1999 (arrêt n° 1352 inédit) a considéré qu’une assemblée générale qui s’était bornée à autoriser le syndic à "agir pour arrêter les délais de la garantie décennale" ne l’avait pas valablement habilité pour agir en justice. La Cour a également décidé que l’autorisation donnée au syndic doit indiquer avec précision les désordres dont la réparation est demandée et ne peut procéder par voie de référence à des documents dont la teneur n’est pas analysée et dont il n’est pas constaté qu’ils aient été annexés au procès verbal de l’assemblée générale (27 avril 2000, arrêt n° 599 inédit). Il est donc fondamental que la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir soit précise, désigne clairement l’objet de la procédure et détaille les divers désordres en cause qui auront d’ailleurs le plus souvent été constatés au cours de l’expertise diligentée à la suite d’un référé. Cependant, l’habilitation initiale peut valoir également pour des désordres apparus ultérieurement dès lors qu’ils constituent une conséquence ou une aggravation des désordres visés dans l’autorisation initiale (8 avril 1998, Bull. n° 83, p. 55).

A partir de ces principes, se posait la question de la date de la ratification par l’assemblée générale de l’action en justice du syndic : devait-elle intervenir dans le délai décennal partant de la réception, ou pouvait-elle être retardée jusqu’à l’expiration du nouveau délai décennal ouvert, pour les désordres qui y sont visés, par la procédure de référé initiée par le syndic seul ? Ce même arrêt du 7 juillet 1999, tirant les conséquences logiques des arrêts des 11 janvier 1995 (Bull. n° 10, p. 6) et 22 mai 1997 (Bull. n° 109, p. 73), a décidé que l’assemblée générale avait valablement régularisé ces actions pour les désordres considérés, par une décision intervenue plus de dix ans après la réception, mais à une date où le délai de prescription n’était pas encore expiré en raison des interruptions résultant des assignations en référé. Confirmant la clarification de cette question, un arrêt du 11 mai 2000 (Bull. n° 103, p. 69) a repris cette solution selon laquelle la régularisation ultérieure par l’assemblée générale de l’action d’un syndic pour des désordres, ne pouvait plus intervenir après l’expiration du délai d’exercice de l’action en garantie décennale.

 

Les syndics dont le rôle est difficile et parfois ingrat face à certains copropriétaires volontiers chicaniers, devraient pouvoir trouver dans la loi du 10 juillet 1965, dans son décret d’application et dans l’interprétation qu’en fait la troisième Chambre civile de la Cour de cassation que cette chronique a cherché à mieux faire connaître, tous les moyens nécessaires à l’exercice de leur mission dans des conditions satisfaisantes dès lors qu’ils sont attentifs au strict respect des exigences de ces textes.

De leur côté, les copropriétaires de bonne foi devraient trouver également dans ces textes et dans l’interprétation qui a été rappelée, la garantie que leurs droits légitimes ne peuvent être impunément bafoués.