B. Suggestions nouvelles

Bail commercial

Restitution du dépôt de garantie

En matière commerciale, en cas de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause particulier (voir, notamment, 3e Civ., 30 janvier 1979, pourvoi no 77-12.349, Bull. 1979, III, no 27 ; 3e Civ., 16 mai 2000, pourvoi no 98-20.458 ; 3e Civ., 25 février 2004, pourvoi no 02-16.589, Bull. 2004, III, no 37).

Or, c’est la règle inverse qui s’applique en matière de baux d’habitation : au terme de l’alinéa 8 de l’article 22 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, introduit par la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 dite de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, c’est le propriétaire au jour du terme du bail qui est débiteur de la restitution. La restitution du dépôt de garantie incombe donc au nouveau bailleur, peu important que l’ancien bailleur l’ait ou non transféré à son successeur ou que le locataire en ait été ou non avisé.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi jugé récemment que, « en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier » (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi no 17-18.100).

La solution applicable en matière de bail commercial est discutable sur le plan pratique dès lors que les baux sont généralement anciens et que les biens font fréquemment l’objet de cession, de sorte que le locataire qui quitte les lieux peut être confronté à des difficultés pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie.

Il est donc suggéré d’aligner le régime de restitution du dépôt de garantie en matière de bail commercial sur celui qui existe en matière de bail d’habitation.

La direction des affaires civiles et du sceau émet un avis favorable à cette proposition qui nécessite toutefois d’être soumise à la direction générale des entreprises du ministère de l’économie.

Elle relève que, si le vendeur est introuvable ou insolvable, le locataire quittant les lieux plusieurs années après la cession du droit au bail ne pourra pas, en pratique, récupérer son dépôt de garantie au moment de la remise des clefs.

Selon elle, refuser la transmission du dépôt de garantie à l’acquéreur reviendrait donc à le « déconnecter » des créances qu’il a pour objet de garantir, donc à le priver de toute utilité pratique.

Elle rappelle que c’est dans ce contexte que la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite « loi Boutin ») est intervenue pour mettre fin à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, identique en matière de bail d’habitation et de bail commercial, en inversant la règle antérieure exclusivement pour les baux d’habitation.

Désormais, en matière de baux d’habitation, c’est le propriétaire au jour de la fin du bail qui est débiteur de la restitution du dépôt de garantie, toute convention contraire n’ayant d’effet qu’entre les parties à la mutation (article 22, alinéa 8, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986).

La restitution incombe donc au nouveau bailleur, peu important que l’ancien bailleur l’ait ou non transféré à son successeur et que le locataire en ait été ou non avisé. Pour autant, après l’intervention de la loi Boutin, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence en matière de bail commercial (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi no 17-18.100).

La longueur des baux commerciaux et leur éventuel renouvellement renforçant le risque pour le locataire évincé ou partant de ne plus pouvoir obtenir restitution de son dépôt de garantie, faute d’informations suffisantes lui permettant d’identifier puis de retrouver le bailleur initial ou ses héritiers, la proposition formulée par la Cour de cassation apparaît pouvoir être retenue. Elle nécessite toutefois de recueillir l’avis de la direction générale des entreprises du ministère de l’économie.

Expropriation

Expropriation – Conclusions complémentaires déposées,
devant la cour d’appel, après un rapport d’expertise judiciaire

L’article R. 13-49 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique – abrogé par le décret no 201-1635 du 26 décembre 2014 – était ainsi rédigé :

« L’appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l’appel.

À peine d’irrecevabilité, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l’appelant.

Le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d’irrecevabilité déposer ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais.

Les mémoires et les documents doivent être produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces transmises au greffe.

Appel incident peut être formé par les parties ou le commissaire du gouvernement dans leur mémoire en réponse ou par déclaration faite au greffe de la chambre. »

L’article R. 311-26, alinéas 1 et 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa version issue du décret no 2017-891 du 6 mai 2017, dispose :

« À peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai, et sous la même sanction. »

L’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique continue donc à exiger que les conclusions et documents produits par les parties soient déposés ou adressés au greffe dans des délais déterminés, même si ces délais ont été allongés et même si la caducité a été substituée à la déchéance pour sanctionner l’inobservation du délai par l’appelant.

Sous l’empire de l’article R. 13-49 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation a décidé qu’une cour d’appel ne peut pas statuer au visa d’un second mémoire de l’intimé déposé hors du délai de l’article R. 13-49, alinéa 2, même si son premier mémoire a été déposé dans le délai (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi no 11-22.458, Bull. 2012, III, no 151).

Sont ainsi seuls admis les mémoires complémentaires qui, sans contenir de demandes nouvelles, contiennent uniquement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l’autre partie ou aux conclusions du commissaire du gouvernement (3e Civ., 9 juin 1999, pourvoi no 98-70.112, Bull. 1999, III, no 137 ; 3e Civ., 5 mai 2015, pourvoi no 14-12.568 ; 3e Civ., 12 novembre 2015, pourvoi no 14-23.907 ; 3e Civ., 2 février 2017, pourvoi no 15-26.478).

La solution a été maintenue sous l’empire de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : est légalement justifié l’arrêt qui statue au visa des conclusions déposées par l’intimé au-delà du délai de deux mois prévu à l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dès lors qu’il résulte des productions devant la Cour de cassation que ces conclusions ne comportaient que des éléments complémentaires en réplique au mémoire complémentaire et au mémoire de production déposés par l’appelant (3e Civ., 25 janvier 2018, pourvoi no 16-25.138, publié au Bulletin).

Mais qu’en est-il lorsque la cour d’appel ordonne une mesure d’expertise ? L’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique fait-il obstacle à la recevabilité de conclusions complémentaires, nécessairement déposées hors délai et contenant des demandes nouvelles fondées sur les conclusions du rapport d’expertise ?

Cette question inédite a été posée à la troisième chambre civile de la Cour de cassation par un moyen, tiré d’une violation de l’article R. 13-49 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui soutenait qu’« est irrecevable le mémoire complémentaire déposé postérieurement à l’expiration du délai complémentaire, qui comporte des demandes ou pièces nouvelles ». Après dépôt du rapport d’expertise, les expropriés avaient, en effet, au vu de ce rapport, déposé un mémoire complémentaire dans lequel ils sollicitaient une indemnisation supérieure à celle réclamée dans leur mémoire initial.

Dans son arrêt du 6 décembre 2018 (3e Civ., 6 décembre 2018, pourvoi no 17-24.312, publié au Bulletin), la troisième chambre civile écarte le moyen : ses constatations ayant fait ressortir que les mémoires récapitulatifs déposés par les expropriés comportaient des éléments complémentaires faisant suite au dépôt du rapport d’expertise et en réplique au mémoire de l’autorité expropriante, la cour d’appel, qui a ainsi tenu compte de l’évolution du litige, n’avait pas à rechercher si les mémoires des expropriés contenaient des demandes nouvelles.

Il est donc proposé de s’inspirer de cette solution jurisprudentielle pour compléter l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux fins d’admettre la recevabilité de conclusions complémentaires, contenant des demandes nouvelles, après le dépôt d’un rapport consécutif à une mesure d’instruction ordonnée en appel.

En tout état de cause, il est permis de s’interroger sur un texte qui n’est pas en phase avec la procédure de droit commun (alors qu’il est pourtant récent) et qui donne lieu fréquemment à contentieux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

La direction des affaires civiles et du sceau émet un avis favorable à cette proposition.

Les règles procédurales propres aux procédures d’expropriation sont fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il s’ensuit que les dispositions du code de procédure civile ne sont applicables qu’à défaut de règles particulières posées par les articles R. 311-24 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique adapte au contentieux de l’expropriation les règles énoncées aux articles 908 à 911 du code de procédure civile relatives à la recevabilité de la déclaration d’appel et des conclusions en réponse.

Cependant, cette disposition est antérieure à la réforme issue du décret no 2017-891 du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d’incompétence et à l’appel en matière civile ayant introduit l’article 910-4 du code de procédure civile, autorisant « les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait », de sorte que ces dispositions ne sont pas reprises dans le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique venant fixer des règles dérogatoires, l’article 910-4 du code de procédure civile semble pouvoir être applicable. Cependant, pour résoudre la difficulté soulevée par la Cour de cassation, et dès lors qu’il est pertinent de permettre un échange complémentaire de conclusions, il est nécessaire de préciser dans l’article R. 311-26 que les échanges de conclusions complémentaires sont possibles. Ces modifications pourront être apportées dans le cadre des projets de décrets procéduraux à venir portés par le ministère de la justice.