A. Suivi des suggestions de réforme

Bail d’habitation

Transfert du bail – Logement appartenant aux organismes HLM

En application de l’article 14 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, le bail est transféré, au décès du locataire, au concubin notoire lorsqu’il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40, I, alinéa 2, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation à deux conditions :

– le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat doit remplir les conditions d’attribution d’un tel logement ;

– le logement doit être à la taille du ménage.

Néanmoins, ce texte précise que : « Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans. »

Les conditions d’attribution d’un logement HLM sont définies par l’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation :

« 1o. Les personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l’immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge, par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l’économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers appréciée par comparaison entre le troisième trimestre de l’antépénultième année et le troisième trimestre de l’année précédente ; Pour apprécier ces plafonds, les dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont déduites des ressources du demandeur dans la limite du montant annuel donnant droit à réduction d’impôt défini à l’article 199 quindecies du code général des impôts. »

Elles ne sont donc pas applicables à ces bénéficiaires par application de l’article 40, I, alinéa 2, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Par conséquent, la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire français, qui est l’une des conditions d’attribution prévues par cet article, ne peut être exigée du conjoint, partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, des ascendants, des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles précité et des personnes de plus de 65 ans. L’office d’HLM ne peut donc exiger qu’elles justifient de la régularité de leur séjour sur le territoire français pour pouvoir bénéficier du transfert du bail.

Pour qu’il en soit autrement, il aurait fallu que l’article 40, I, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée soit rédigé plus restrictivement, à savoir qu’il ne dispose pas que « les deux conditions ne sont pas requises […] », mais que « les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises […] », ce qui leur aurait rendu applicable la condition tenant à la justification d’un séjour régulier et permanent sur le territoire français.

Par un arrêt du 20 octobre 2016 (3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi no 15-19.091, Bull. 2016, III, no 136), la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie d’une espèce où un concubin notoire vivait avec le locataire depuis au moins un an au moment du décès de ce dernier, a ainsi jugé :

« Qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est transféré, au décès du locataire, au concubin notoire lorsqu’il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès ;

Que, si l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d’HLM et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution d’un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire ;

Qu’il en résulte que les conditions d’attribution d’un logement définies par l’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, notamment la condition tenant au fait que ces logements sont attribués aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, ne sont pas applicables au concubin notoire qui remplit les conditions de transfert du bail prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu’ayant relevé que M. Y. était le concubin notoire de J. X. et vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès, la cour d’appel en a exactement déduit que le bail devait lui être transféré. »

Cette proposition a été suivie d’effet : l’article 120 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a modifié en ce sens le I de l’article 40 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bail emphytéotique

Bail emphytéotique – Révision du prix du bail – Modification de l’article L. 145-3 du code de commerce

L’article L. 145-3 du code de commerce dispose : « les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision des loyers […] ».

Le membre de phrase, reproduit en italique, résulte d’un amendement parlementaire, introduit par la loi no 56-245 du 12 mars 1956 modifiant les articles 3 et 27 du décret no 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, qui régissait le statut des baux commerciaux avant sa codification. Pour l’auteur de l’amendement, la révision était « d’autant plus logique que, ces baux étant à très longue durée, la redevance est particulièrement affectée par les variations monétaires et que l’application du principe de la révision s’impose ».

En revanche, aucune précision n’avait été donnée, lors de l’adoption du texte, sur les motifs du rattachement de cette révision à celle prévue pour les baux commerciaux et sur les modalités de transposition de la législation relative aux baux commerciaux à la matière des baux emphytéotiques.

Ces dispositions n’ont pas donné lieu à de nombreuses décisions. Si l’on excepte un arrêt isolé du 15 mai 1970 (3e Civ., 15 mai 1970, pourvoi no 68-12.915, Bull. 1970, III, no 339), il semblait acquis que ce texte permettait la révision de la redevance du bail emphytéotique (3e Civ., 11 juin 1986, pourvoi no 84-17.222, Bull. 1986, III, no 93), à la condition toutefois que le bail litigieux présentât un caractère commercial, industriel ou artisanal (Com., 11 juillet 1961, pourvoi no 58-11.818, Bull. 1961, III, no 322).

Mais, saisie de la question de l’application concrète des modalités de la révision, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 19 février 2014 (3e Civ., 19 février 2014, pourvoi no 12-19.270, Bull. 2014, III, no 24), dont la solution a été réaffirmée par un arrêt du 8 septembre 2016 (3e Civ., 8 septembre 2016, pourvoi no 15-21.381, Bull. 2016, III, no 101), est revenue sur le principe même de l’application aux baux emphytéotiques de la révision applicable en matière de bail commercial.

Ce revirement de jurisprudence s’est imposé en partant du constat de l’incompatibilité entre l’économie du bail emphytéotique et celle du bail commercial : stabilité et liberté de la jouissance de longue durée du bien contre une redevance modique, avec retour au bailleur des améliorations et constructions en fin de bail, sans indemnité, dans le cas du bail emphytéotique / encadrement de la jouissance, loyer substantiel, compensés par un droit au renouvellement ou à indemnité d’éviction dans le cas du bail commercial ; droit réel conféré par le bail emphytéotique, avec liberté de cession et sous-location, mais sans droit à renouvellement / droit personnel octroyé par le bail commercial, avec cession ou sous-location soumise à l’accord du bailleur.

L’incompatibilité des deux institutions et l’impossibilité corrélative d’appliquer au bail emphytéotique les modalités de révision du bail commercial ont été mises en évidence dans l’attendu de principe de l’arrêt du 8 septembre 2016 précité : « ayant retenu que la valeur locative était étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ».

C’est pourquoi il a été suggéré en 2017 une modification qui demeure nécessaire de l’article L. 145-3 du code de commerce précité :

– soit, de manière radicale, par l’abrogation pure et simple dans ce texte de la référence à la révision du bail emphytéotique ;

– soit, s’il apparaît opportun de maintenir une possibilité de révision de la redevance du bail emphytéotique, par l’introduction dans le code rural et de la pêche maritime (où figurent, sous les articles L. 451-1 et suivants, les règles propres à ce bail) d’un régime de révision qui serait en cohérence avec ses caractéristiques.

La direction des affaires civiles et du sceau indique que cette proposition alternative de modification de l’article L. 145-3 du code de commerce, qui consiste à supprimer purement et simplement l’application aux baux emphytéotiques des règles de révision des loyers applicables aux baux commerciaux, ou à accompagner cette suppression de la création d’un dispositif de révision du loyer propre au bail emphytéotique si cela était jugé opportun, a été soumise au ministère de l’économie et des finances et au ministère de l’agriculture et de l’alimentation. Le ministère de l’agriculture et de l’alimentation propose d’intégrer cette proposition dans la réflexion plus globale sur le « foncier agricole », en perspective d’un projet de loi courant 2019.

Le ministère de l’économie a émis un avis favorable à cette proposition qui pourra donc prospérer dans le cadre du projet de loi porté par le ministère de l’agriculture.

Clause résolutoire

Suspension des effets – Délais de paiement : proposition d’adjonction aux articles 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 et L. 145-41 du code de commerce

En application des articles 24, § V, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 et L. 145-41 du code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à l’octroi par le juge de délais de paiement.

La Cour de cassation annule ainsi les arrêts de cour d’appel qui ont suspendu les effets de la clause résolutoire sans accorder de délais de paiement (3e Civ., 7 décembre 2004, pourvoi no 03-18.144, Bull. 2004, III, no 224 ; 3e Civ., 8 avril 2010, pourvoi no 09-11.292, Bull. 2010, III, no 78). Par conséquent, lorsque le locataire s’est acquitté de l’ensemble des sommes dues au jour où le juge statue, mais n’a réglé les causes du commandement qu’après le délai imparti par cet acte, les juges sont tenus d’accorder des délais de paiement « fictifs » afin de pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les Rapports 2015, 2016 et 2017 s’interrogeaient en conséquence sur l’opportunité de maintenir la condition de la suspension préalable de la clause résolutoire, l’octroi de délais paraissant superflu dans une telle hypothèse, et préconisaient que les textes précités prévoient la faculté pour le juge de ne pas constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque, bien que les causes du commandement n’aient pas été réglées dans le délai imparti, le locataire de bonne foi s’est acquitté de l’intégralité des sommes dues au jour où le juge statue.

Cette proposition, pour laquelle la DACS maintient un avis favorable, a été soumise à la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du ministère du logement et de l’habitat durable ainsi qu’à la direction générale des entreprises (DGE) du ministère de l’économie et des finances. La DGE a émis un avis favorable à la modification de l’article L. 145-41 du code de commerce mais ne l’a pas intégrée dans les mesures du projet de loi PACTE relatif à la croissance et à la transformation des entreprises. À ce jour, la DGE n’a pas identifié de vecteur lui permettant de procéder à la modification. La DHUP s’était de son côté déclarée favorable à la modification législative de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, mais les modifications apportées à cet article par l’article 118 de la loi ELAN n’ont pas porté sur ce point. Elles se sont concentrées exclusivement sur l’articulation de la procédure de surendettement avec les mesures d’expulsion.

Interrogée à nouveau, la DHUP a toutefois indiqué être toujours favorable à la modification suggérée par la Cour de cassation. Il lui appartiendra de se saisir du prochain vecteur législatif utile.

Copropriété

Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.

Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.

Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.

Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.

Les Rapports 2015, 2016 et 2017 ont donc suggéré que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Ils mettaient en avant le fait qu’une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat, que les exceptions au principe prévues par le deuxième alinéa de l’article 55 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues et que, enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsque celui-ci est requis.

Cette proposition est réitérée.

La direction des affaires civiles et du sceau mène actuellement une réflexion sur une proposition de réforme des dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d’application. Cette réflexion est notamment menée dans le cadre d’un groupe de travail composé d’un professeur d’université, de magistrats de la Cour de cassation et de magistrats des juridictions du fond. L’un des objectifs de cette réforme est de réduire et prévenir les contentieux.

La proposition formulée, qui consiste à limiter aux seuls copropriétaires la faculté de soulever l’exception de nullité tirée de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires n’a pas soulevé de difficultés auprès des parties prenantes consultées par la direction des affaires civiles et du sceau. Cette mesure sera intégrée dans les projets de texte d’application de la loi ELAN relatifs à la copropriété, pilotés par le ministère de la justice.

Droit de la construction

Garantie de livraison – Affectation de l’indemnité

Prévue par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison a pour objet l’achèvement de l’immeuble. Ce mécanisme peut être utilement comparé à celui de l’assurance « dommages ouvrage » pour laquelle il est acquis que les sommes versées sont obligatoirement affectées au financement du coût des travaux de reprise des désordres.

L’article L. 231-6 précité dispose que la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage qui a conclu un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Cet article ajoute que, faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

Le maître de l’ouvrage peut prendre l’initiative de faire les travaux ou de les faire effectuer, après avoir dispensé le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier, tout en conservant le droit d’obtenir, ensuite, le financement des travaux par le garant (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi no 03-18.298, Bull. 2004, III, no 240).

Cependant, la loi n’envisage pas l’hypothèse d’une condamnation du garant au versement de l’indemnité avant la réalisation des travaux, qui peuvent consister en la démolition et la reconstruction de l’immeuble, lorsque le maître de l’ouvrage n’acquiesce pas au paiement direct des entreprises par ce garant. Dans ce cas, la réalisation effective des travaux, après paiement de l’indemnité, ne peut être garantie. Le maître de l’ouvrage peut, en effet, percevoir l’indemnité tout en conservant l’immeuble en l’état, sans procéder à sa démolition puis à sa reconstruction. Cette situation a été soumise à la Cour (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi no 13-21.803) sans que la solution proposée par le garant au soutien de son pourvoi, consistant à imposer aux juges du fond de rechercher si les maîtres de l’ouvrage avaient l’intention de réaliser les travaux, puisse être approuvée.

Les Rapports publiés depuis 2014 ont suggéré d’autoriser, dans cette hypothèse, le garant à procéder au versement différé d’une partie de l’indemnité en le subordonnant au commencement d’exécution des travaux.

La Cour maintient cette proposition.

Cette proposition a été transmise au ministère de la cohésion des territoires (DHUP) et son examen est en cours.