2. Copropriété

Copropriété – Parties privatives – Droit de jouissance spéciale – Droit attaché à un lot de copropriété – Caractéristiques – Droit réel et perpétuel

3e Civ., 7 juin 2018, pourvoi n° 17-17.240, publié au Bulletin, rapport de M. Jariel et avis de Mme Valdès-Boulouque

Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété et conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot.

S’inscrivant dans les pas du fameux arrêt Caquelard (Req., 13 février 1834, S. 1834, 1, p. 205 ; H. Capitant, F. Terré, Y. Lequette, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, Dalloz, 12e éd., 2007, n° 65), la Cour de cassation a récemment reconnu l’existence de droits réels sui generis.

Par l’arrêt Maison de Poésie (3e Civ., 31 octobre 2012, pourvoi n° 11-16.304, Bull. 2012, III, n° 159), mentionné au Rapport annuel 2012 (p. 444), a explicitement été posé le principe selon lequel « le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, distinct du droit d’usage et d’habitation ».

Après avoir ainsi définitivement écarté la thèse dite du numerus clausus des droits réels. la Cour de cassation est venue préciser, s’agissant de sa temporalité, l’ordre public encadrant cette liberté.

Par un nouvel arrêt (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 14-10.013, Bull. 2015, III, n° 13), mentionné au Rapport annuel 2015 (p. 190), elle a énoncé qu’un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien ne peut être perpétuel et s’éteint, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil.

Puis, mettant en œuvre cette prohibition du démembrement perpétuel du droit de propriété, la Cour de cassation a décidé, à l’occasion d’un second pourvoi formé dans l’affaire Maison de Poésie précitée, qu’une cour d’appel, qui relève qu’un droit réel, distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le code civil, a été concédé à une fondation pour la durée de celle-ci et non à perpétuité, en déduit exactement que ce droit n’est pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du code civil et qu’aucune disposition légale ne prévoit qu’il soit limité à une durée de trente ans (3e Civ., 8 septembre 2016, pourvoi n° 14-26.953, Bull. 2016, III, n° 105).

Pour la doctrine, cette prohibition soulevait la question de sa combinaison avec la perpétuité d’autres droits réels innommés tel le droit de jouissance privatif sur des parties communes d’une copropriété, généralement une cour, une terrasse ou un jardin.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’ayant pas rendu impératifs ses articles 2 et 3 instituant l’exclusivité d’usage comme critère déterminant de distinction entre parties privatives et communes, c’est à la jurisprudence qu’était revenue de déterminer la nature puis le régime de ce nouveau droit dont la licéité découlait ainsi de l’autonomie laissée par le législateur aux copropriétaires.

N’étant pas réductible aux catégories traditionnelles tels la servitude ou l’usufruit, c’est un droit sui generis que la Cour de cassation est venue consacrer en le qualifiant de droit réel et, sauf stipulation contraire de l’acte constitutif, perpétuel (3e Civ., 4 mars 1992, pourvoi n° 90-13.145, Bull. 1992, III, n° 73 ; 3e Civ., 2 décembre 2009, pourvoi n° 08-20.310, Bull. 2009, III, n° 266).

Saisie de la question de savoir si un droit réel de jouissance spéciale, institué pour la durée d’une copropriété, revêtait un caractère perpétuel, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par l’arrêt ici commenté, résolu l’apparente contradiction dans le sort réservé à ce caractère.

Les données du litige étaient les suivantes : une société civile immobilière (SCI) avait acquis divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété dont les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention « valant additif » au règlement de copropriété par laquelle ceux-ci s’étaient engagés à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires.

Un arrêt de la cour d’appel de Lyon, rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 27 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.305), devenu irrévocable, après avoir déclaré valable cette convention et retenu qu’elle avait fait naître une obligation réelle dont étaient tenus les propriétaires successifs des lots, avait condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine.

La particularité de ce montage tenait donc à ce que, au lieu que cette piscine soit une partie commune dont la charge de l’entretien incomberait aux copropriétaires et la maintenance à un prestataire extérieur, celle-ci avait été intégrée dans un lot privatif et un additif au règlement de copropriété avait institué différentes charges sur le copropriétaire acquéreur conduisant à en faire, mutatis mutandis, des « parties privatives à jouissance commune », de sorte que la situation était similaire mais inversée par rapport à celle pour laquelle il était admis la perpétuité du droit de jouissance privatif.

La SCI ayant alors assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de cette convention à compter du 20 août 2000, la cour d’appel de Chambéry a rejeté la demande. Pour décider que les droits litigieux n’étaient pas soumis aux règles de l’usufruit, par extension de l’application des articles 619 et 625 du code civil précités, et, partant, pas expirés, elle a procédé par un raisonnement en deux temps. Elle a, d’abord, retenu, qu’ayant été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituant une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, ils étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété. Puis, ayant constaté que, par l’intégration de ces dispositions au règlement, les parties avaient exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires, elle en a déduit que, sans être perpétuels, ils pourraient s’exercer aussi longtemps que les copropriétaires n’auraient pas modifié le règlement et aussi longtemps que l’immeuble demeurerait soumis au statut de la copropriété.

C’est par un motif, substitué à ceux critiqués, selon lequel « est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot », que le pourvoi a été rejeté. Sans revenir sur la prohibition de la perpétuité des droits réels innommés concédés à une personne, la troisième chambre de la Cour de cassation a donc donné toute sa cohérence à sa jurisprudence en consacrant la nature perpétuelle du droit réel de jouissance spéciale attaché à un lot de copropriété auquel il emprunte donc sa nature.