6. Vente immobilière

Vente – Garantie – Vices cachés – Connaissance du vendeur – Étendue de la garantie – Vendeur professionnel – Dernier exploitant de l’immeuble vendu

3e Civ., 29 juin 2017, pourvoi n° 16-18.087, publié au Bulletin, rapport de Mme Le Boursicot et avis de M. Charpenel

Ayant retenu à bon droit qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage automobile précédemment exploité par son père, le vendeur de l’immeuble ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l’existence de cuves enterrées qui s’étaient avérées fuyardes n’avait été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie (article 1643 du code civil).

Selon une jurisprudence constante, si le vendeur connaissait le vice, il ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie prévue dans l’acte de vente qui est inopposable à l’acquéreur (3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 08-12.960, Bull. 2009, III, n° 87).

Le vendeur, qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est donc tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, Bull. 2009, III, n° 288).

La connaissance du vice par le vendeur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (3e Civ., 22 novembre 1995, pourvoi n° 93-15.347, Bull. 1995, III, n° 242).

Dans l’affaire ici rapportée, la vente portait sur un immeuble où avait été exploité un garage automobile et l’acquéreur avait exprimé dans l’acte son intention de l’affecter à l’habitation.

Cependant, une mesure d’expertise ordonnée postérieurement à la vente avait conclu à la nécessité d’une dépollution en raison de la présence dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées.

La question posée était celle de savoir si la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente pouvait recevoir application et le vendeur être exonéré de sa responsabilité malgré les vices de la chose.

La Cour de cassation, confirmant la décision des juges du fond, retient que le vendeur, en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et ne pouvait en conséquence se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. N’étant pas assimilé à un professionnel de l’immobilier, le vendeur, du fait de son activité professionnelle, était présumé connaître la présence des cuves enterrées et la pollution qui en était résultée. La Cour de cassation adopte ainsi une solution exigeante pour le vendeur, qui ne peut soutenir de bonne foi ignorer un vice dès lors que, du fait de son activité professionnelle, il en a nécessairement connaissance.

Vente – Immeuble – Amiante – Recherche de la présence d’amiante – Contrôleur technique ou technicien de la construction – Contrôle – Étendue – Détermination

3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-21.942, publié au Bulletin, rapport de Mme Le Boursicot et avis de M. Kapella

Manque de base légale l’arrêt qui, pour rejeter la demande de dommages et intérêts des acquéreurs d’un immeuble contre le diagnostiqueur chargé du repérage d’amiante, retient qu’il a réalisé sa mission, consistant à repérer l’amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic, sans répondre aux conclusions soutenant qu’il ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves.

Par cette décision, la Cour de cassation censure, pour manque de base légale, l’arrêt d’une cour d’appel, qui, pour rejeter une demande de dommages-intérêts formée par des acquéreurs d’un immeuble contre le diagnostiqueur chargé du repérage de l’amiante, avait retenu que celui-ci avait réalisé sa mission conformément à la norme en vigueur, en effectuant un contrôle visuel, sans procéder à des sondages non destructifs, notamment sonores, et en concluant à l’absence d’amiante sans émettre de réserves.

L’article L. 1334-13 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoyait qu’un « état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation ».

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « […] 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code [de la santé publique]. »

L’arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d’établissement du repérage, pris pour l’application de l’article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié, précise que le constat de présence ou d’absence d’amiante préalable à la vente est établi sur la base d’un repérage des produits et matériaux contenant de l’amiante réalisé selon des modalités définies dans une annexe I.

Celle-ci dispose que :

« Dans un premier temps, l’opérateur de repérage recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits, accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié et qui sont susceptibles de contenir de l’amiante. S’il a connaissance d’autres produits ou matériaux réputés contenir de l’amiante, il les repère également.

Il examine de façon exhaustive tous les locaux qui composent le bâtiment. […]

Lorsque, dans des cas qui doivent être précisément justifiés, certains locaux ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage émet les réserves correspondantes et préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées.

Dans un second temps, et pour chacun des ouvrages ou composants repérés, en fonction des informations dont il dispose et de sa connaissance des matériaux et produits utilisés, il atteste, le cas échéant, la présence d’amiante. En cas de doute, il détermine les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure […]. »

Par un arrêt du 6 juillet 2011 (3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, Bull. 2011, III, n° 126), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel, qui avait relevé que le diagnostic avait été réalisé avec une mission conforme à l’arrêté du 22 août 2002 précité – précisant que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs – et qu’il n’était pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel, avait pu en déduire que la responsabilité du diagnostiqueur n’était pas démontrée.

De même, par un arrêt du 18 octobre 2011, la même chambre (3e Civ., 18 octobre 2011, pourvoi n° 10-24.950) a jugé qu’ayant retenu que l’expert judiciaire avait constaté que l’amiante se trouvait dans la toiture et dans les faux plafonds sur des lieux inaccessibles, que la toiture ne faisait pas partie des composants de la construction à vérifier, que l’avis du diagnostiqueur était fondé sur des éléments visuels des parties accessibles et qu’il ne pouvait lui être reproché, comme le faisait à tort l’expert, de ne pas avoir demandé d’accéder à des parties du bâtiment qu’il ne pouvait atteindre, la cour d’appel avait pu en déduire que la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur n’était pas engagée à l’égard de l’acquéreur de l’immeuble.

Cependant, par un arrêt du 17 septembre 2009 (2e Civ., 17 septembre 2009, pourvoi n° 08-17.130), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt rejetant la demande indemnitaire formée contre un diagnostiqueur qui s’était borné à effectuer un contrôle visuel, au motif qu’il s’était abstenu d’effectuer un sondage sonore suffisant à lui faire suspecter la présence d’amiante.

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile, le 21 mai 2014 (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, Bull. 2014, III, n° 70) a rappelé la nécessité, pour le diagnostiqueur, de ne pas se limiter à un contrôle purement visuel de la présence d’amiante, approuvant une cour d’appel d’avoir retenu la responsabilité de celui-ci après avoir constaté qu’il n’avait pas testé la résistance des plaques ni accédé aux combles par une trappe en verre située dans un couloir, alors qu’il lui appartenait d’effectuer toutes vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs.

Toutefois, par un arrêt du 19 mai 2016, la troisième chambre civile (3e Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-16.586) a jugé qu’une cour d’appel, à laquelle il était reproché d’avoir écarté la responsabilité du diagnostiqueur, alors qu’elle avait relevé qu’il s’était abstenu d’effectuer un sondage sonore afin de rechercher la présence d’amiante, avait justifié légalement sa décision en constatant que les rapports d’expertise amiable et judiciaire ne permettaient pas de déterminer si l’amiante, dans les endroits non repérés par le diagnostiqueur, était détectable par un examen visuel et si des vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs devaient ou pouvaient être effectuées alors que les revêtements des murs étaient essentiellement constitués de papier peint, de carrelage, de boiserie, de peinture et de toile de verre peinte de nature à dissimuler l’amiante.

L’espèce ayant donné lieu à l’arrêt commenté a permis à la troisième chambre civile de préciser l’étendue de la mission du diagnostiqueur amiante lors de la vente d’un immeuble.

En effet, alors que le rapport, préalable et obligatoire en cas de cession immobilière, avait mentionné la présence de certains éléments contenant de l’amiante ciment (couverture cuisine, conduit de fumée cuisine, conduit dans la salle de bains, couverture du grenier et du chenil) et en avait certifié l’absence dans la plupart des cloisons de l’immeuble, l’expert de l’assureur des acquéreurs, puis l’expert judiciaire, avaient conclu à la présence de plaques de revêtements muraux comportant de l’amiante, l’expert judiciaire soulignant que, « bien que ce dispositif ne relève d’aucune réglementation, il est d’usage que le diagnostiqueur procède à une campagne d’identification des parois “pare-choc” à l’aide d’un outil de type marteau ou dos de tournevis ».

Dans son arrêt confirmatif, la cour d’appel, après avoir relevé qu’il était établi que les plaques de revêtements muraux litigieuses n’étaient précisément ni visibles ni accessibles, que la norme NFX 46-020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les immeubles bâtis, n’évoquait pas la méthode des sondages sonores et que les grattages ponctuels au niveau des extrémités de papier peint ne constituaient pas une méthode d’investigation prévue par les dispositions réglementaires applicables et par les dispositions contractuelles liant les parties, enfin que la réalisation de prélèvement n’étant prévue que dans l’hypothèse où l’examen visuel conduit à soupçonner la présence d’amiante, avait conclu que le diagnostiqueur avait rempli ses obligations tant contractuelles que réglementaires.

En cassant cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le diagnostiqueur ne peut se borner à un examen visuel, « superficiel », notamment des cloisons de l’immeuble, et conclure sans réserves à l’absence d’amiante dans certaines pièces, après avoir constaté sa présence dans d’autres.

Cet arrêt, qui a été rendu deux ans après que la chambre mixte (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3) a jugé « qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3o du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné », et qui a précisé l’étendue de la mission du diagnostiqueur, renforce ainsi le dispositif de protection de l’acquéreur contre le risque du vice caché tenant à la présence d’amiante, dont il n’est plus garanti par le vendeur lorsque celui-ci a fait procéder au diagnostic légal.

En outre, cette décision tend à rapprocher les modalités des diagnostics amiante « avant vente » et « avant travaux », qui portent sur les mêmes éléments du bâtiment, seul le second exigeant des contrôles comportant des travaux destructifs.

Dès lors que des éléments peuvent faire suspecter la présence d’amiante, tels que son repérage dans certaines parties de l’immeuble, le diagnostiqueur doit rechercher l’amiante susceptible d’être incorporée dans les composants de l’immeuble, même si celle-ci ne libérerait pas de fibres à l’air libre en cas d’agression mécanique.