5. Publicité foncière

Publicité foncière – Domaine d’application – Demande en justice – Exclusion – Cas – Sommation délivrée à un notaire d’avoir à convoquer un maire pour signature d’un contrat d’échange de parcelles

3e Civ., 15 juin 2017, pourvoi n° 16-12.817, publié au Bulletin, rapport de M. Maunand et avis de M. Kapella

Ayant retenu qu’une sommation délivrée à un notaire d’avoir à convoquer le maire d’une commune afin qu’il signe un contrat d’échange de parcelles, qui ne se rattachait à aucune action en justice, n’entrait pas dans la catégorie des actes énumérés par l’article 710-1 du code civil pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière et que l’urgence était caractérisée par l’atteinte portée au droit de la commune de disposer de son domaine privé, une cour d’appel en a exactement déduit que la demande de mainlevée de la publication de cette sommation au service de la publicité foncière pouvait être examinée en référé.

Référé – Compétence – Applications diverses – Litiges ayant la même origine mais portant sur des objets différents

Même arrêt

Ayant relevé que, si les litiges avaient la même origine, leur objet était différent et que, si la société ayant fait délivrer la sommation évoquait au fond la publication de celle-ci, elle n’en tirait aucun droit particulier, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que le juge des référés était compétent en dépit de la saisine du juge de la mise en état.

Publicité foncière – Domaine d’application – Exclusion – Cas – Acte ne faisant pas l’objet d’une mention à la publicité foncière – Publication – Sanction – Détermination

Même arrêt

La sanction de la publication d’un acte qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une mention à la publicité foncière ne réside pas dans sa mainlevée ou sa radiation, mais dans la publication d’une décision jugeant qu’elle ne peut produire aucun effet.

Dès lors, doit être cassé l’arrêt qui, pour accueillir la demande de mainlevée de la publication de la sommation d’huissier de justice, retient que celle-ci ne se rattachait à aucune action en justice et n’entrait pas dans la catégorie des actes énumérés à l’article 710-1 du code civil pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière de sorte que la mainlevée de sa publication devait être ordonnée.

Par l’arrêt ici commenté, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, tout d’abord, qu’une personne qui se prétend lésée par la publication d’un acte au service de la publicité foncière peut agir en référé afin de faire juger que cette publication ne peut pas produire d’effet.

En l’espèce, une société avait fait délivrer par un huissier de justice une sommation à un notaire d’avoir à convoquer le maire d’une commune afin qu’il signe un contrat d’échange de parcelles. Cette sommation avait été publiée au service de la publicité foncière. Estimant que cette publication avait été acceptée à tort, la commune, qui avait signé avec une autre société une promesse de vente portant sur une des parcelles, avait saisi le juge des référés d’une demande de mainlevée.

La Cour de cassation écarte l’argumentation des demandeurs au pourvoi soutenant, au visa de l’article 2440 du code civil, que les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée et faisant valoir que la jurisprudence, rendue sous l’empire de l’ancien article 2157 du code civil, retient que, l’ordonnance de référé n’étant qu’une décision provisoire, le juge des référés n’a pas compétence pour ordonner la radiation d’une inscription de publicité foncière (3e Civ., 9 octobre 1979, pourvoi n° 78-12.492, Bull. 1979, III, n° 168 ; 2e Civ., 8 juin 1995, pourvoi n° 93-17.428, Bull. 1995, II, n° 176). En effet, n’était pas en cause l’inscription d’une hypothèque ou d’un privilège, mais la publication d’un acte qui, comme l’a relevé la cour d’appel par un motif non critiqué, ne pouvait pas faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière. La sommation délivrée par un huissier de justice à un notaire afin qu’il convoque un tiers aux fins de signature d’un acte n’entre pas dans les prévisions de l’article 710-1 du code civil. Ce n’est pas la sommation aux fins de réitérer qui peut être publiée, mais le procès-verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire (article 37, 2, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière).

La Cour de cassation approuve, par conséquent, la cour d’appel de retenir que la demande de la commune pouvait être examinée en référé dès lors que la sommation litigieuse, qui ne se rattachait à aucune action en justice, n’entrait pas dans la catégorie des actes énumérés par l’article 710-1 du code civil pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière et que l’urgence était caractérisée par l’atteinte portée au droit de la commune de disposer de son domaine privé.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, ensuite, que le juge des référés était compétent en dépit de la saisine préalable du tribunal de grande instance d’une action en perfection de l’échange et de la désignation d’un juge de la mise en état dans la mesure où, comme l’a relevé la cour d’appel, si le litige opposant les parties avait la même origine, l’objet des demandes était différent.

Elle casse cependant l’arrêt en ce qu’il accueille la demande de mainlevée de la publication de la sommation d’huissier de justice. En effet, la radiation, qui s’opère par une mention en marge de l’inscription originaire, contrevient au principe de perpétuité et d’intangibilité des registres publics détenus par le service de la publicité foncière, découlant des articles 2449 du code civil, 10 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et 38-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 précité. C’est pourquoi on retient que la radiation ne peut intervenir que lorsqu’un texte la prévoit expressément, ce qui est seulement le cas pour les inscriptions des privilèges et des hypothèques (articles 2440 et s. du code civil) et pour la publication du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution).

Il s’ensuit que la publication des autres actes ne peut pas faire l’objet d’une radiation. Pour contrecarrer une publication inopportune, il convient non pas de solliciter sa radiation, mais de faire publier la décision jugeant que la précédente publication ne produit aucun effet. Les défendeurs se prévalaient vainement d’une précédente décision rendue le 16 janvier 2013 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (3e Civ., 16 janvier 2013, pourvoi n° 11-25.262, Bull. 2013, III, n° 5) dans la mesure où, dans cette affaire, la nature de la mesure pouvant être ordonnée par le juge n’était pas en cause et où le moyen ne portait que sur les pouvoirs de la juridiction des référés.