2. Bail d’habitation

Bail d’habitation – Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 – Preneur – Obligations – Paiement des loyers – Défaut – Action en paiement – Prescription – Loi applicable – Détermination

3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-27.580 (arrêt n° 1), Bull. 2017, III, n°12, rapport de M. Parneix et avis de M. Sturlèse

3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-27.688 (arrêt n° 2), rapport de M. Parneix et avis de M. Sturlèse

3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.791 (arrêt n° 3), rapport de M. Parneix et avis de M. Sturlèse

3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.389 (arrêt n° 4), rapport de M. Parneix et avis de M. Sturlèse

Les baux d’habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obéissent à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.

Ces quatre dossiers posaient la question de savoir si la prescription de deux ans prévue par le droit de la consommation était applicable à l’action en paiement de loyers et de réparations locatives.

Cette question demeurait inédite en jurisprudence, alors que la doctrine s’y était déjà intéressée (voir notamment N. Sauphanor-Brouillaud, La Mobilisation possible du droit de la consommation au profit des demandeurs DALO, Sorbonne études et recherche en droit de l’environnement, de l’aménagement, de l’urbanisme et du tourisme [SERDEAUT], novembre 2013).

Les faits de l’espèce étaient les suivants : deux bailleurs sociaux réclamaient à d’anciens locataires, plusieurs années après l’établissement de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés, un arriéré de loyers et de charges locatives et, en outre, dans l’un des dossiers, le coût de travaux de remise en état. Les deux tribunaux d’instance saisis de ces litiges avaient soulevé la prescription de deux ans prévue par l’article L. 137-2 du code de la consommation et, après avoir recueilli les observations des parties, avaient déclaré les actions prescrites comme engagées plus de deux ans après l’exigibilité de la créance.

Les bailleurs avaient formé un pourvoi contestant, dans une première branche, l’application de ce texte au bail d’habitation et, plus particulièrement, dans une seconde branche, son application à un bail social. Ils soutenaient en substance que le contrat de bail n’était pas un contrat de fourniture de services, de sorte que seule la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil était applicable.

Les pourvois invitaient en conséquence la Cour de cassation à dire si le droit de la consommation inclut le bail d’habitation dans son champ d’application ; ou, en d’autres termes, si un bailleur social peut être assimilé à un professionnel et le preneur à un consommateur ; ou encore, si la jouissance du logement accordée au locataire s’analyse en un bien de consommation ou une prestation de service.

La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs a créé dans le code de la consommation un article L. 141-4 ainsi rédigé : « Le juge peut soulever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application. »

La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation y a ajouté un alinéa 2 aux termes duquel le juge « écarte d’office, après avoir recueilli les observations des parties, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ».

Ce texte est devenu l’article R. 632-1 par suite de la codification de la partie réglementaire du code de la consommation par le décret n° 2016-884 du 29 juin 2016.

Par ailleurs, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a créé l’article L. 137-2 du code de la consommation précité, ainsi rédigé : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

Ce texte est devenu l’article L. 218-2 du code de la consommation après codification de la partie législative du même code par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.

Il importait donc de déterminer ce qu’il faut entendre respectivement par « professionnel » et « consommateur ».

S’agissant du « professionnel », la doctrine insiste sur la notion de compétence. Selon MM. Calais-Auloy et Temple (Droit de la consommation, Dalloz, 9e éd., 2015, § 3) : « Le professionnel est la personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit aux fins qui entrent dans le cadre de son activité professionnelle, qu’elle soit commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou autre. C’est le caractère habituel et organisé de son activité qui fait la force du professionnel : il est, dans l’exercice de cette activité, plus informé et plus compétent que le consommateur ».

De son côté, la Cour de cassation a d’abord adopté une définition fondée sur ce critère de compétence (1re Civ., 28 avril 1987, pourvoi n° 85-13.674, Bull. 1987, I, n° 134 ; 1re Civ., 15 avril 1986, pourvoi n° 84-15.801, Bull. 1986, I, n° 90 ; 1re Civ., 25 mai 1992, pourvoi n° 89-15.860, Bull. 1992, I, n° 162 ; Com., 10 mai 1989, pourvoi n° 88-10.649, Bull. 1989, IV, n° 148) avant de retenir celui, propre au démarchage à domicile, de lien direct avec l’activité professionnelle (1re Civ., 26 novembre 2002, pourvoi no 00-17.610, Bull. 2002, I, n° 290 ; 1re Civ., 24 janvier 1995, pourvoi n° 92-18.227, Bull. 1995, I, n° 54 ; 1re Civ., 23 février 1999, pourvoi n° 96-21.744, Bull. 1999, I, n° 59 ; 1re Civ., 10 juillet 2001, pourvoi n° 99-12.512, Bull. 2001, I, n° 209 ; 1re Civ., 1re décembre 1998, pourvoi n° 96-13.924, Bull. 1998, I, n° 339 ; 1re Civ., 9 juillet 2015, pourvoi n° 14-17.051, Bull. 2015, I, n° 184 ; 1re Civ., 3 mai 1988, pourvoi n° 85-18.466, Bull. 1988, I, n° 125).

Selon ce courant jurisprudentiel, le professionnel devait donc être indépendant (ce qui excluait le salarié), agir dans l’exercice de son activité professionnelle pour son propre compte et de manière habituelle.

Ce n’est que très récemment que la loi a donné une définition du « professionnel » et du « consommateur ».

L’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation précitée définit le professionnel comme « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel » (article liminaire du code de la consommation).

La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 précitée (article 3) décrit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (article préliminaire du code de la consommation). L’activité agricole a été ajoutée à cette liste par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 précitée.

Cette définition exclut les personnes morales de la catégorie des consommateurs, après des hésitations de la jurisprudence (1re Civ., 28 avril 1987, pourvoi n° 85-13.674, précité ; 1re Civ., 10 juillet 1996, pourvoi n° 94-16.843, Bull. 1996, I, n° 318).

Ces diverses définitions ont été regroupées dans l’article liminaire du code de la consommation résultant de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 précitée (qui a abrogé l’article préliminaire précité), ainsi rédigé :

« Pour l’application du présent code, on entend par :

– consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

– non-professionnel : toute personne morale qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

– professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel. »

Au vu de ces textes, rien n’interdit donc, a priori, d’assimiler un locataire à un consommateur et un bailleur institutionnel à un professionnel.

De la même manière, la loi ne définit pas la notion de « contrat de consommation ». Elle se borne à prévoir diverses dispositions s’appliquant spécifiquement selon la nature de chacun des contrats visés par le code de la consommation ou par d’autres textes non codifiés. Certains auteurs contestent même l’existence d’un tel contrat (N. Rzepecki, Droit de la consommation et théorie générale du contrat, Presses universitaires d’Aix-Marseille [PUAM], 2002 [thèse soutenue à l’université de Strasbourg en 1998]) ; D. Bureau : « Remarques sur la codification du droit de la consommation », D. 1994, p. 291).

L’article L. 211-1 nouveau, introduit dans le code de la consommation par l’ordonnance du 14 mars 2016, utilise l’expression, un peu tautologique, de « contrats proposés par les professionnels aux consommateurs ».

M. Picod et Mme Davo en fournissent la définition suivante (Droit de la consommation, Sirey, 2e éd., 2010, § 172) : « Les contrats de consommation se singularisent par la présence d’un professionnel en position de supériorité par rapport au consommateur, en raison de meilleures connaissances techniques et de capacités financières beaucoup plus développées ». Ils insistent en conséquence sur l’inégalité des parties et sur l’idée que le droit de la consommation est un droit de protection du consommateur.

Les définitions de notre droit interne ci-dessus rappelées s’inspirent de la directive 2011/83/UE du Parlement européen et du Conseil du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs, modifiant la directive 93/13/CEE du Conseil et la directive 1999/44/CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 85/577/CEE du Conseil et la directive 97/7/CE du Parlement européen et du Conseil.

Ce texte désigne le professionnel comme « toute personne physique ou morale, qu’elle soit publique ou privée, qui agit, y compris par l’intermédiaire d’une autre personne agissant en son nom ou pour son compte, aux fins qui entrent dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale en ce qui concerne des contrats relevant de la présente directive » (article 2, 2).

Il définit le consommateur comme « toute personne physique qui, dans les contrats relevant de la présente directive, agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (article 2, 1).

La précédente directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs était moins précise, désignant le professionnel comme « toute personne physique ou morale qui, dans les contrats relevant de la présente directive, agit dans le cadre de son activité professionnelle, qu’elle soit publique ou privée » (article 2, c).

Là encore, au sens de ces définitions, une société gérant un office public de HLM (habitation à loyer modéré) ne peut donc être exclue, d’emblée, par sa nature, de la catégorie de « professionnel ». Le rappel des dispositions du droit européen de la consommation n’est fait que pour mémoire dès lors qu’en l’espèce le litige ne comporte aucune dimension imposant le recours au droit communautaire.

Mais le contrat de bail d’habitation peut-il être assimilé à un contrat de prestation de service ?

À défaut de définition de la prestation de service en droit interne, il est permis de se référer de nouveau à la directive 2011/83/UE du Parlement européen et du Conseil du 25 octobre 2011 précitée qui désigne par « bien », au sens du droit communautaire de la consommation, « tout objet mobilier corporel, sauf les objets vendus sur saisie ou de quelque autre manière par autorité de justice ; l’eau, le gaz et l’électricité sont considérés comme des « biens » au sens de la présente directive lorsqu’ils sont conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée » (article 2, 3) et par contrat de service « tout contrat autre qu’un contrat de vente en vertu duquel le professionnel fournit ou s’engage à fournir un service au consommateur et le consommateur paie ou s’engage à payer le prix de celui-ci » (article 2, 6).

Sauf à le considérer comme un service, le bail d’habitation ne répond donc pas à l’une ou l’autre de ces définitions, ce d’autant que la même directive, en son article 3, 3, a exclut de son champ d’application les contrats « portant sur les services sociaux, y compris le logement social […] ».

La question du choix du délai de prescription adéquat a pris une dimension nouvelle avec l’introduction, dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, d’un article 7-1 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR).

Jusqu’à cette loi et depuis la réforme opérée par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la prescription de l’action du bailleur en recouvrement des réparations locatives était soumise au droit commun de l’article 2224 du code civil selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

S’agissant plus spécifiquement de l’action en paiement ou en répétition des loyers et charges locatives, l’article 2277 ancien du code civil prévoyait également, depuis la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, une prescription de cinq ans. Auparavant, la jurisprudence retenait la prescription de droit commun de trente ans au motif que l’action en répétition d’un indu n’était pas assimilable à une action en paiement d’une somme périodique (3e Civ., 13 octobre 1999, pourvoi n° 98-10.878, Bull. 1999, III, n° 206 ; Ch. mixte, 12 avril 2002, pourvoi no 00-18.529, Bull. 2002, Ch. mixte, n° 2 ; 3e Civ., 13 novembre 2008, pourvoi no 07-16.221, Bull. 2008, III, n° 173).

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée dispose désormais :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Ce texte n’a pas été intégré par l’article 14 de la loi ALUR précitée parmi les articles applicables aux baux en cours. Mais la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron », a modifié les dispositions transitoires de la loi ALUR et a déclaré l’article 7-1 précité « applicable, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil ».

L’article 2222, alinéa 2, est ainsi rédigé : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Il en résulte que le nouveau délai de prescription s’applique à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR, soit le 27 mars 2014. En fixant une prescription spécifique de trois ans pour les actions dérivant du bail et de un an pour l’action en révision du loyer, cette loi a instauré un régime dérogatoire excluant celui du code de la consommation. Elle a donc coupé court à la discussion pour l’avenir.

Toutefois, dans les quatre dossiers ayant donné lieu aux arrêts ici commentés, la prescription ayant commencé à courir avant la création du nouvel article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le choix entre la prescription de droit commun de cinq ans ou la prescription « consumériste » de deux ans était ouvert.

La réponse n’était pas évidente en raison, comme on l’a vu, du caractère incertain et compréhensif des définitions du droit de la consommation qui exerce de ce fait une forte attractivité sur les contrats ne relevant pas de son champ d’application.

C’est ainsi que la jurisprudence a appliqué les règles relatives aux clauses abusives au contrat de syndic, à la vente en l’état futur d’achèvement ou à la location d’un emplacement de mobil-home (3e Civ., 10 juin 2009, pourvoi no 08-13.797, Bull. 2009, III, n° 140 ; 3e Civ., 19 novembre 2015, pourvoi n° 13-24.109 ; 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152). De même, la prescription de deux ans de l’article L. 137-2 du code de la consommation a été déclarée applicable au contrat de crédit immobilier et à la vente en l’état futur d’achèvement (1re Civ., 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-26.508, Bull. 2012, I, n° 247 ; 1re Civ., 17 février 2016, pourvoi n° 14-29.612, Bull. 2016, I, n° 37). De même encore, la mention manuscrite prévue par l’article L. 341-2 du code de la consommation a été étendue aux associés et gérants de la société cautionnée (1re Civ., 8 mars 2012, pourvoi no 09-12.246, Bull. 2012, I, n° 53).

La question posée par les jugements frappés de pourvoi était donc légitime.

En faveur de la thèse de l’exclusion du délai de prescription de deux ans, il est possible de soutenir que le bail d’habitation relève d’une réglementation spécifique et d’ordre public qui se suffit à elle-même et qui est étrangère au droit de la consommation. À cet égard, il n’a jamais été question d’intégrer la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée au code de la consommation.

Une telle intégration ne serait pas sans poser des problèmes, car les preneurs pourraient revendiquer le bénéfice des dispositifs protecteurs issus du droit de la consommation, tels le droit de rétractation, l’obligation d’information préalable ou les règles relatives aux pratiques commerciales déloyales. Le risque serait grand de rendre encore plus complexes les relations bailleurs-locataires en multipliant les situations dérogatoires et en créant un régime différent selon que le bailleur est un professionnel ou non.

On peut aussi avancer que la législation du bail d’habitation n’est pas inspirée par des impératifs commerciaux mais vise à assurer et à protéger le droit au logement. Elle est donc marquée essentiellement par des considérations d’intérêt général qui dépassent les relations bilatérales liant un professionnel et un consommateur. Cet aspect du problème est encore plus prégnant en présence d’un bail social. En d’autres termes, il existe une différence de nature entre acheter un bien par correspondance ou contracter un prêt personnel et signer un bail d’habitation.

Par ailleurs, l’application d’un délai de prescription réduit à deux ans pourrait inciter les bailleurs à accorder moins facilement des délais de paiement et à poursuivre plus facilement la résiliation du bail en cas d’impayé, ce qui serait contraire aux intérêts des locataires en difficulté.

En faveur de la thèse opposée, il est possible d’opter, à l’instar des jugements contestés, pour une application distributive des diverses protections offertes au locataire en retenant chaque fois celles qui lui sont les plus favorables soit, en l’espèce, une prescription plus courte. Mais une telle application des textes à la carte risquerait de déboucher sur une insécurité juridique accrue.

De fait, en cassant les jugements soumis à sa censure, la troisième chambre civile de la Cour de cassation choisit la solution bouleversant le moins possible une matière rendue complexe et instable par les réformes récentes. Elle retient donc que le bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est soumis à des règles spécifiques, exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.

Cette solution s’imposait d’autant plus que la réduction à deux ans du délai de prescription ne présentait en définitive qu’un intérêt marginal depuis l’instauration d’un régime de prescription propre au bail d’habitation.

Habitation à loyer modéré – Bail – Prix – Sommes indûment perçues – Action en répétition – Prescription triennale – Délai – Point de départ – Détermination

3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, publié au Bulletin, rapport de M. Parneix et avis de M. Bailly

Le point de départ du délai de prescription de trois ans de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur d’habitations à loyer modéré est le jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

Cet arrêt permet de faire le point sur les règles régissant la durée et le point de départ de la prescription de l’action en répétition des loyers et charges indus.

Des locataires réclamaient à leur bailleur, une société d’habitations à loyer modéré, le remboursement de charges qu’ils estimaient indues faute de régularisation annuelle. La cour d’appel, par un arrêt mixte du 16 mai 2013, avait déclaré cette demande prescrite pour les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, soit plus de trois ans avant l’introduction de l’action en justice. Puis, par un second arrêt du 14 avril 2016, rendu après expertise, elle avait ordonné une restitution partielle des charges afférentes aux années non prescrites.

À l’appui du pourvoi contre l’arrêt du 16 mai 2013, les locataires avaient d’abord soulevé une question prioritaire de constitutionnalité en soutenant que la prescription de trois ans, alors applicable aux seuls locataires de baux d’habitations à loyer modéré ou soumis à la loi n° 48-1360 du 1re septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, créait une rupture d’égalité avec les autres locataires qui, jusqu’à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, bénéficiaient d’un délai de prescription de cinq ans.

Confirmant sa doctrine selon laquelle les locataires de baux du secteur social ne sont pas dans la même situation que ceux du secteur libre, de sorte que la rupture d’égalité invoquée n’était pas établie (voir notamment sur la même question : 3e Civ., 2 juin 2014, QPC n° 14-40.016, Bull. 2014, III, n° 72), la troisième chambre civile a dit n’y avoir lieu de transmettre cette question au Conseil constitutionnel (3e Civ., 9 février 2017, QPC n° 16-22.445, Bull. 2017, n° 24).

Les locataires soutenaient ensuite que le point de départ de la prescription de l’action en répétition devait être fixé au jour de la régularisation des charges locatives et non au jour du paiement indu, de sorte que, faute de régularisation du bailleur pour les années 2003 à 2007, le délai n’avait pas couru et que leur demande n’était pas prescrite.

Ils combattaient ainsi une jurisprudence ancienne et régulièrement renouvelée fixant le point de départ de la prescription de l’action en répétition d’un indu de loyers ou de charges locatives à la date « du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé » (voir par exemple : Soc., 26 mars 1963, Bull. 1963, V, n° 304 ; Soc., 9 juillet 1963, Bull. 1963, V, n° 576 ; 3e Civ., 28 mai 1971, pourvoi n° 70-20.022, Bull. 1971, III, n° 343 ; 3e Civ., 19 mai 1999, pourvoi n° 97-16.996 ; 3e Civ., 27 mai 2003, pourvoi n° 01-17.449 et, encore récemment, 3e Civ., 23 mars 2011, pourvoi n° 10-10.013).

Cette position n’était plus en cohérence avec l’article 2224 du code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, qui, consacrant la jurisprudence relative à l’impossibilité d’agir (voir Com., 10 juin 2008, pourvoi no 06-19.452, Bull. 2008, IV, n° 116 ; 1re Civ., 1re juillet 2009, pourvoi no 08-13.518, Bull. 2009, I, n° 150 ; 1re Civ., 27 octobre 1982, pourvoi n° 81-14.386, Bull. 1982, I, n° 308 ; Com., 13 avril 1999, pourvoi n° 97-16.632, Bull. 1999, IV, n° 89 ; 1re Civ., 6 juillet 2000, pourvoi n° 98-14.545 ; 2e Civ., 22 mars 2005, pourvoi n° 03-30.551, Bull. 2005, II, n° 75), dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », ni avec le nouvel article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée, qui reprend le même point de départ.

La solution, qui se justifiait essentiellement par le souci d’éviter les contestations tardives, était peu réaliste. Elle imposait au locataire d’agir en répétition avant de connaître les éléments de la régularisation ou bien de prendre l’initiative d’une action en production des décomptes de charges afin d’interrompre la prescription. Or, au moment du versement, le locataire n’est pas en mesure de savoir s’il paie plus que ce qu’il doit.

Au surplus, cette solution était peu conforme aux exigences de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée qui prescrit une régularisation « au moins annuelle », devenue « annuelle » depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée. Il est évident, en effet, à la lecture de ce texte, que l’intention du législateur est de permettre au preneur d’identifier rapidement l’existence d’un indu avant d’en solliciter le remboursement.

Accueillant le pourvoi de ce chef, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a donc procédé à un revirement de jurisprudence en retenant que le délai de prescription ne court qu’à compter de la régularisation qui seule permet au preneur de connaître l’existence de l’indu.

Cette solution, qui rejoint celle du droit commun, aura pour effet d’inciter les bailleurs à procéder ponctuellement à la régularisation des charges locatives et de prévenir des contentieux difficiles à solder lorsque les paiements indus remontent à plusieurs années.

Par ailleurs, à l’appui de leur pourvoi contre l’arrêt du 14 avril 2016 précité, les locataires soulevaient, s’agissant des années non prescrites, la question du délai pendant lequel la régularisation peut intervenir. Ils soutenaient que, faute de régularisation annuelle, le bailleur devait rembourser l’intégralité des provisions devenues injustifiées.

Sur ce point, la troisième chambre civile maintient sa jurisprudence qui retient que le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées, sous réserve du délai de prescription (3e Civ., 1re avril 2009, pourvoi n° 08-14.854, Bull. 2009, III, n° 76 ; 3e Civ., 8 décembre 2010, pourvoi n° 09-71.124, Bull. 2010, III, n° 216 ; 3e Civ., 27 mai 2003, pourvoi n° 02-12.253, Bull. 2003, III, n° 113 ; 3e Civ., 20 décembre 1995, pourvoi n° 93-20.123, Bull. 1995, III, n° 262 ; 3e Civ., 3 avril 1996, pourvoi n° 94-13.891, Bull. 1996, III, n° 93 ; 3e Civ., 31 mai 2011, pourvoi n° 10-18.568).

Selon cette jurisprudence, l’obligation de régularisation, qui est dépourvue de sanction, peut intervenir même en cours de procédure. Ce qui importe, c’est moins la ponctualité de la régularisation que la possibilité pour le preneur de vérifier et de contester le caractère récupérable ainsi que le montant des charges locatives, et le retard du bailleur ne doit pas le priver du droit de réclamer le paiement de charges correspondant à des services dont les locataires ont bénéficié.

Une telle solution ménage un équilibre entre les intérêts en présence. En effet, la régularisation s’analyse en une opération de compte qui a vocation à se régler devant le juge si les parties sont en désaccord sur le montant des charges. Il est donc logique de permettre au bailleur de fournir, y compris à l’audience, les justificatifs nécessaires.

En outre, la solution est tempérée par la possibilité offerte au locataire de solliciter la réparation du préjudice causé par une régularisation tardive ou faite de mauvaise foi (3e Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-21.710 ; 3e Civ., 21 mars 2012, pourvoi n° 11-14.174, Bull. 2012, III, n° 49). Elle le sera également, à l’avenir, par la fixation du point de départ de la prescription au jour de la régularisation.