1. Bail commercial

Bail commercial – Renouvellement – Droit d’option – Exercice – Dénégation du statut des baux commerciaux au locataire – Condition

3e Civ., 7 septembre 2017, pourvoi n° 16-15.012, publié au Bulletin, rapport de Mme Corbel et avis de M. Bailly

Le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Un bailleur commercial, qui a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail, puis qui a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction et qui a ainsi exercé son droit d’option, peut-il dénier au preneur le droit au statut des baux commerciaux, plus de deux ans après la date d’effet du congé, pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction ?

Cette question, sur laquelle la Cour de cassation n’avait jamais eu à se prononcer, lui était soumise sous l’angle de la prescription.

La cour d’appel avait déclaré prescrite l’action en dénégation du statut en faisant application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elle avait retenu que, si le bailleur pouvait refuser le paiement d’une indemnité d’éviction en invoquant le défaut d’application du statut du fait de l’absence alléguée d’immatriculation du preneur au registre du commerce, c’était à la condition d’agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation du preneur s’appréciant à cette date.

Le moyen invoquait la violation, par fausse application, de l’article L. 145-60 du code de commerce précité, en soutenant que l’action en dénégation du droit qui vise à soustraire un bail à l’application du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription de droit commun, dès lors qu’elle est étrangère au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce.

Il s’agissait donc, a priori, de déterminer la prescription applicable à l’action en dénégation. Mais, en réalité, la véritable question n’était-elle pas plutôt de savoir si la dénégation devait être enfermée dans un délai de prescription ou si elle ne pouvait se détacher du droit revendiqué par le preneur ?

Pour le savoir, il était nécessaire d’analyser ce qui différenciait la dénégation d’autres droits reconnus par le statut et permettant eux aussi de rétracter une offre formulée au cours de la procédure de renouvellement du bail, à savoir le droit d’option et le droit de repentir.

La dénégation permet au bailleur de refuser au preneur le bénéfice du statut parce que celui-ci ne remplit pas les conditions définies à l’article L. 145-1 du code de commerce, dont l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Pour avoir droit à une indemnité d’éviction, le preneur doit satisfaire à l’ensemble de ces conditions.

La dénégation diffère des droits d’option et de repentir qui offrent au bailleur la possibilité soit de revenir sur son offre de renouvellement du bail en payant une indemnité d’éviction, soit de poursuivre le bail moyennant un loyer à définir. Par là même, le statut conjugue la propriété commerciale acquise par le preneur et le droit de propriété conféré au bailleur. C’est l’impossibilité de concilier le besoin de sécurité juridique du preneur et la difficulté pour le bailleur de faire un choix entre renouvellement du bail à un prix non encore déterminé (repentir) ou le refus de renouvellement avec une indemnité d’éviction non encore déterminée (option) qui explique les revirements de jurisprudence sur la faculté donnée au bailleur de modifier successivement ses choix jusqu’à ce que la loi n° 71-585 du 16 juillet 1971 modifiant le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal pose la règle de l’irrévocabilité tant de l’option que du repentir, afin de mettre fin à l’instabilité jurisprudentielle. Désormais, si, dans un premier temps, l’offre de renouvellement ou l’offre d’indemnité d’éviction est provisoire, une fois le droit d’option ou de repentir exercé, l’offre qui résulte de l’exercice de ce droit devient irrévocable.

Parce que la dénégation ne se situe pas sur le même plan que le repentir et l’option, même si elle revient elle aussi à rétracter l’offre d’indemnité d’éviction, dans la mesure où il ne s’agit pas pour le bailleur de modifier seulement un choix offert par le statut mais d’exclure tout droit du preneur au statut et donc au renouvellement, l’irrévocabilité de l’offre prévue par l’article L. 145-59 du code de commerce en cas d’exercice du droit de repentir ou d’option de manière à éviter les revirements successifs du bailleur ne peut lui être étendue. Le bailleur, qui est déjà revenu sur son offre de renouvellement en usant de son droit d’option et en offrant une indemnité d’éviction, peut donc rétracter cette offre et dénier tout droit au preneur dans l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui était le cas de l’espèce.

L’offre d’indemnité d’éviction n’est pas de nature contractuelle mais statutaire, ce qui explique qu’une telle offre, que le bailleur est obligé de formuler en vertu du statut des baux commerciaux, est sans effet si ce statut ne s’applique pas. Ainsi, le bailleur qui a offert le renouvellement d’un bail commercial peut, même s’il a eu, lors de cette offre, connaissance de la situation, ultérieurement rétracter cette offre sans payer une indemnité d’éviction s’il établit que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies (3e Civ., 10 janvier 1996, pourvoi n° 94-12.348, Bull. 1996, III, n° 6).

Reste à déterminer dans quelles conditions de temps est enfermée la dénégation.

Selon une jurisprudence bien établie, la dénégation conduisant au refus du droit au renouvellement peut intervenir, même lorsque le bailleur a accepté le principe du renouvellement, tant que le nouveau bail n’est pas conclu ou tant que l’indemnité d’éviction n’est pas définitivement fixée, de sorte que le bailleur peut revenir sur son offre d’indemnité d’éviction « à tout moment de la procédure » (3e Civ., 5 mars 1971, pourvoi n° 69-12.458, Bull. 1971, III, n° 169 ; 3e Civ., 19 mai 1971, pourvoi n° 69-14.042, Bull. 1971, III, n° 323 ; 3e Civ., 9 octobre 1991, pourvoi n° 90-12.824, Bull. 1991, III, n° 232).

L’arrêt ici commenté se place dans la continuité de cette jurisprudence en jugeant que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Si le bailleur exerce son droit d’option, il ouvre au preneur le droit à une indemnité d’éviction. Enfermer la dénégation dans un délai de prescription courant à compter de la date d’effet du congé reviendrait à priver le bailleur de son droit de contester le droit du preneur à une indemnité d’éviction alors que celui-ci conserve le droit de la demander et de la faire fixer, étant rappelé qu’il dispose, pour ce faire, d’un délai de deux ans partant non pas du congé, mais de l’option. Ce serait donc créer un déséquilibre dans les droits respectifs des parties.

Par ailleurs, la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui joue contre le preneur, limite par elle-même dans le temps l’action en dénégation, du moins son utilité.