1. Bail

Bail (règles générales) – Incendie – Responsabilité du preneur – Présomption – Domaine d’application – Dommages supportés par des tiers étrangers au contrat de location – Exclusion – Portée

3e Civ., 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-28.812, publié au Bulletin

Le bailleur qui, en l’absence de faute prouvée dans la survenance d’un incendie, n’est pas tenu d’indemniser le préjudice subi par les occupants de l’immeuble voisin ne peut en demander réparation au locataire dans les locaux duquel l’incendie a pris naissance.

Le pourvoi posait la délicate question de l’articulation des différents régimes de responsabilité en cas d’incendie lorsque celui-ci prend naissance dans un immeuble donné à bail.

Le propriétaire d’un immeuble détruit par un incendie ayant pris naissance dans un appartement donné à bail, qui a supporté les frais de relogement des occupants de l’immeuble voisin, empêchés d’accéder à leur immeuble du fait de l’incendie, peut-il en demander l’indemnisation à son locataire ?

L’article 1733 du code civil instaure une présomption de responsabilité du locataire à l’égard du bailleur en cas d’incendie : « [Le preneur] répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

– que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction,

– ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Ces dispositions ne s’appliquent que dans les relations entre bailleur et preneur et n’ont donc vocation à s’appliquer que lorsque est caractérisée l’existence d’un contrat de location entre le propriétaire du local et l’occupant (3e Civ., 29 novembre 1989, pourvoi n° 88-14.050, Bull. 1989, III, n° 220 ; 3e Civ., 24 novembre 1993, pourvoi n° 92-10.790, Bull. 1993, III, n° 152).

Lorsque tel est le cas, le locataire est, en cas d’incendie trouvant son origine dans les locaux qu’il occupe, responsable des dommages affectant les locaux appartenant à son bailleur, c’est-à-dire non seulement de ceux affectant les locaux qui lui ont été donnés à bail, mais également des « dommages causés à l’immeuble du bailleur lorsque celui-ci a été atteint par la propagation de l’incendie » (3e Civ., 12 novembre 2003, pourvoi n° 02-15.094), ou des dommages survenus dans les locaux « voisins, donnés à bail par l[e] mêm[e] propriétair[e] [à un autre locataire] » (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-12.403, Bull. 2002, III, n° 236).

En revanche, la présomption de responsabilité n’a pas vocation à s’appliquer à l’égard des tiers avec lesquels le preneur n’a pas de rapports locatifs. Il n’est notamment pas tenu sur ce fondement de répondre des dommages causés au syndicat des copropriétaires ou à d’autres copropriétaires (3e Civ., 29 novembre 2000, pourvoi n° 98-22.065, Bull. 2000, III, n° 177 ; 1re Civ., 4 juin 1996, pourvoi n° 94-11.040 ; 3e Civ., 22 juin 1983, pourvoi n° 82-12.236, Bull. 1983, III, n° 144), aux propriétaires de locaux voisins (3e Civ., 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-12.963, Bull. 2012, III, n° 123), ou encore aux locataires de locaux situés dans le même immeuble mais n’appartenant pas au même bailleur (3e Civ., 6 mars 1996, pourvoi n° 93-21.081).

Les tiers ne peuvent, quant à eux, agir que sur le fondement de l’article 1384, alinéa 2, du code civil.

Cet alinéa 2, issu de la loi du 7 novembre 1922, déroge à l’alinéa 1, qui instaure une responsabilité sans faute du fait des choses que l’on a sous sa garde, en édictant un régime de responsabilité pour faute prouvée : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. »

« Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil » (alinéa 3).

Ainsi le détenteur d’un immeuble dans lequel l’incendie a pris naissance ne peut-il être déclaré responsable des dommages subis par l’immeuble voisin que si est caractérisée une faute (1re Civ., 7 octobre 1998, pourvoi n° 96-18.096, Bull. 1998, I, n° 286), laquelle n’est pas nécessairement une faute pénale, mais peut résulter d’une maladresse, imprudence, inattention ou négligence (2e Civ., 7 mai 2003, pourvoi n° 01-13.790, Bull. 2003, II, n° 140), et si est caractérisé un lien de causalité entre la faute commise et l’incendie (2e Civ., 18 juin 1997, pourvoi n° 95-20.148, Bull. 1997, II, n° 198).

La responsabilité du détenteur de l’immeuble est en revanche encourue que la cause première de l’incendie soit ou non déterminée (Ass. plén., 25 février 1966, D. 1966 p. 389 ; 2e Civ., 14 février 1990, pourvoi n° 89-10.066, Bull. 1990, II, n° 35) et qu’elle soit liée ou non à une chose dont est gardien l’occupant du fonds dans lequel l’incendie a pris naissance (2e Civ., 16 avril 1996, pourvoi n° 94-18.643, Bull. 1996, II, n° 93) ; il suffit que l’incendie soit né dans l’immeuble de celui-ci (2e Civ., 14 février 1990, préc.).

La jurisprudence a eu tendance à interpréter restrictivement les conditions d’application de l’article 1384, alinéa 2, dérogatoire au régime général de la responsabilité du fait des choses, afin de permettre aux tiers victimes de l’incendie de bénéficier du régime protecteur de l’article 1384, alinéa 1, en écartant l’application de l’alinéa 2 notamment lorsque l’incendie est consécutif à une explosion, considérée comme la cause première du dommage (2e Civ., 30 octobre 1989, pourvoi n° 88-17.762, Bull. 1989, II, n° 197 ; 3e Civ., 30 mai 1990, pourvoi n° 89-10.356, Bull. 1990, III, n° 129 ; 2e Civ., 2 juin 2005, pourvoi n° 04-13.826), en dépit néanmoins de certaines hésitations à cet égard (2e Civ., 16 avril 1996, pourvoi n° 94-18.643, Bull. 1996, II, n° 93).

L’article 1384, alinéa 2, du code civil fait l’objet de nombreuses critiques : la loi de 1922 qui l’a instauré a été qualifiée de loi de circonstance en ce qu’elle a été adoptée à l’instigation des compagnies d’assurances à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation relatif à un incendie qui avait été causé par des fûts de résine entreposés dans une gare maritime et qui s’était propagé (Civ., 16 novembre 1920, D. P. 1920, jurispr., p. 169) ; il est reproché à ce texte de constituer un îlot de responsabilité pour faute au sein de la responsabilité du fait des choses.

Il a d’ailleurs fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité : alors qu’il était soutenu que cette disposition portait atteinte au principe d’égalité, au droit de propriété et au principe selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui l’oblige à le réparer, la question n’a pas été transmise, au motif que le régime de l’article 1384, alinéa 2, du code civil répond à la situation objective particulière dans laquelle se trouvent toutes les victimes d’incendie communiqué, qu’il est dépourvu d’incidence sur l’indemnisation de la victime par son propre assureur de dommages aux biens et qu’il ne porte pas atteinte au principe selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (Cass., 7 mai 2010, QPC n° 09-15.034).

Dans l’espèce ici commentée, le bailleur sollicitait le remboursement des frais de relogement des occupants de l’immeuble voisin n’ayant pu, pendant un certain temps, accéder à leur immeuble et ayant donc été hébergés par la commune qui avait par la suite émis un titre exécutoire à son encontre.

La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que l’article 1733 du code civil n’était pas applicable dès lors que ce dommage concernait des tiers au contrat de location.

Le bailleur invoquait une violation du principe de la réparation intégrale du préjudice dans la mesure où, selon lui, le préjudice dont il demandait réparation n’était pas celui des tiers mais le sien propre puisqu’il avait été obligé de régler ces frais en raison du titre exécutoire émis par la commune. Il en déduisait que l’article 1384, alinéa 2, du code civil n’était pas applicable à son égard et que sa demande aurait dû être accueillie en application de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice.

Mais le principe de la réparation intégrale du préjudice suppose préalablement démontré que la victime a une créance de réparation. En effet, la victime peut agir contre l’assureur du responsable :

– soit en réparation de son préjudice personnel,

– soit par subrogation dans les droits d’un tiers lésé qu’elle a indemnisé des conséquences du dommage ; c’est alors le régime de responsabilité applicable dans les relations entre ce tiers et l’auteur du dommage qui détermine l’existence et l’étendue de la créance de responsabilité.

Le bailleur pouvait donc en l’espèce agir contre l’assureur du preneur :

– en indemnisation de son propre préjudice, sur le fondement de l’article 1733 du code civil ;

– par subrogation dans les droits des tiers lésés qu’il avait désintéressés, sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances qui autorise une action directe de celui qui a désintéressé un tiers lésé contre l’assureur du responsable ; dans ce cas, c’était l’article 1384, alinéa 2, qui avait vocation à déterminer si le preneur et son assureur étaient tenus à indemnisation puisque la présomption de l’article 1733 ne joue qu’entre bailleur et preneur.

Pouvait-on considérer, comme soutenu par le bailleur, que, dans la mesure où il avait été contraint, par l’effet d’un titre exécutoire, de rembourser les frais de relogement des occupants de l’immeuble voisin, le préjudice dont il demandait réparation s’analysait en un préjudice personnel justifiant l’application de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil ?

Le préjudice subi par un tiers du fait de l’incendie ayant pris naissance dans un immeuble donné à bail et indemnisé par le bailleur ne s’analyse pas pour autant en un préjudice personnel, son recours à ce titre ne pouvant être que subrogatoire. À moins, néanmoins, que le bailleur ne soit juridiquement tenu de répondre du préjudice de ce tiers. Dans ce cas, en effet, le dommage subi par ce tiers, dont il est obligé de supporter les conséquences, constitue bien pour lui une perte patrimoniale consécutive au sinistre dont il peut demander réparation au preneur sur le fondement de l’article 1733. C’est à ce titre que la jurisprudence admet qu’il peut demander au preneur l’indemnisation du préjudice subi dans des locaux voisins qu’il loue à un autre locataire (voir, par exemple, 3e Civ., 23 janvier 2008, pourvoi n° 06-19.520) : le bailleur est en effet tenu, par application de l’article 1719 du code civil, de garantir à ses locataires une jouissance paisible et doit donc répondre des dommages que ces derniers subissent en cas d’incendie, mais il peut ensuite se retourner contre le preneur des locaux dans lesquels l’incendie a pris naissance.

Le bailleur était-il en l’espèce juridiquement tenu de répondre du préjudice des occupants de l’immeuble voisin ? La réponse était négative : en effet, c’est le régime de l’article 1384, alinéa 2, qui s’applique dans ses relations avec les tiers. Il n’avait donc à répondre de leur préjudice que si la preuve d’une faute dans la survenance de l’incendie était rapportée. L’origine de l’incendie étant demeurée indéterminée et aucune faute n’ayant été établie, sa responsabilité n’était donc pas engagée à l’égard des occupants de l’immeuble voisin. Il n’était donc pas tenu de les indemniser.

Mais alors, le fait que la commune ait émis un titre exécutoire à son encontre était-il de nature à modifier cette analyse, ce que soutenait le bailleur qui prétendait avoir été ainsi « contraint » de supporter ces frais ? Une réponse négative s’imposait de nouveau puisqu’un titre exécutoire peut être contesté et qu’en l’espèce le bailleur s’était abstenu d’agir en ce sens.

En conséquence, le préjudice dont il demandait l’indemnisation ne pouvait s’analyser en un préjudice qui lui était personnel. Il s’agissait du préjudice subi par des tiers dont le bailleur n’avait pas à répondre. La présomption de l’article 1733 du code civil ne s’appliquait donc pas à cette demande, le bailleur ne pouvant en demander réparation qu’au titre d’un recours subrogatoire, fondé sur l’article 1384, alinéa 2, du code civil, voué à l’échec à défaut de toute faute prouvée du preneur dans la survenance de l’incendie.

On relèvera que la solution inverse conduirait à permettre à tous les tiers (voisins, autres propriétaires de l’immeuble, syndicat des copropriétaires…) de contourner la règle prévue par l’article 1384, alinéa 2, en réclamant au bailleur le remboursement de leurs frais, lequel n’aurait aucune raison de le leur refuser sachant qu’il serait ensuite indemnisé par le preneur… La présomption de responsabilité, destinée à bénéficier au seul bailleur, bénéficierait de fait aux tiers qui verraient leur préjudice indemnisé sans avoir à faire la preuve d’une faute. Et l’enjeu est de taille, car ce préjudice peut être lourd, notamment lorsque les occupants de l’immeuble voisin n’ont pas seulement dû être relogés, mais ont dû reconstruire leur immeuble…

Cette solution, pour injuste qu’elle puisse paraître dès lors que les frais de relogement étaient directement consécutifs à l’incendie, est une conséquence directe de l’application de l’article 1384, alinéa 2, qui impose, par dérogation au régime de responsabilité sans faute du fait des choses, une responsabilité pour faute dans le cas de dommages causés par l’incendie né dans un immeuble. À plusieurs reprises depuis 1991, la Cour de cassation en a suggéré la suppression dans ses rapports annuels (voir Rapport annuel 2005, p. 13). La doctrine n’est néanmoins pas si hostile à ce texte (S. Rétif, « Faut-il abroger le régime spécial de responsabilité de la communication d’incendie ? », Resp. civ. et assur. n° 10, octobre 2006, alerte 38), dès lors que l’incendie fait partie des risques obligatoirement assurés et que ce régime dérogatoire a donc essentiellement pour vocation et pour effet de répartir entre différents assureurs les conséquences, parfois lourdes, d’un incendie né dans un immeuble et se propageant ou causant des dommages à d’autres immeubles, chacun étant alors tenu, lorsque aucune faute à l’origine de l’incendie n’est établie, d’indemniser son propre assuré.

Bail rural – Tribunal paritaire – Compétence d’attribution – Domaine consenti en méconnaissance du droit de préemption du preneur – Action en nullité du preneur

3e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-13.067, publié au Bulletin

Le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour statuer sur la demande d’un preneur en annulation d’une donation consentie en méconnaissance de son droit de préemption.

La question posée était celle de savoir si le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour connaître de la nullité d’une donation, alléguée par le preneur qui invoque la fraude à son droit de préemption.

Le tribunal paritaire des baux ruraux puis la cour d’appel avaient estimé que seul le tribunal de grande instance pouvait connaître de cette demande.

La compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, qui est une juridiction d’exception, est définie par les articles L. 491-1 et R. 491-1 (qui définit le taux de premier ressort et de dernier ressort) du code rural et de la pêche maritime auxquels renvoie l’article L. 261-1, 6o, du code de l’organisation judiciaire.

À cet égard, l’article L. 491-1 prévoit que le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV [Baux ruraux] du code rural.

Les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, relatives au droit de préemption du preneur, qui permet à celui-ci de se substituer à l’acquéreur du fonds rural qu’il exploite, à la condition qu’il s’agisse d’une cession à titre onéreux, de sorte que la donation ne donne pas normalement ouverture au droit de préemption du preneur, sont incluses dans le titre Ier du livre IV précité et les questions le concernant relèvent incontestablement du tribunal paritaire des baux ruraux.

Les articles L. 412-10 et L. 412-12, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime prévoient que, lorsque les conditions d’exercice du droit de préemption n’ont pas été respectées dans le cadre d’une vente des parcelles louées, le tribunal paritaire des baux ruraux saisi par le preneur doit annuler la vente et déclarer le bénéficiaire du droit de préemption acquéreur aux lieu et place du tiers. La compétence du tribunal paritaire des baux ruraux est donc expressément prévue pour l’annulation d’une vente passée au mépris du droit de préemption du preneur.

Il n’existe pas de disposition similaire dans le code rural et de la pêche maritime pour le cas de donation de la parcelle louée, puisque le preneur ne dispose pas normalement de l’exercice d’un droit de préemption.

Mais la question se pose de savoir quelle juridiction saisir lorsque le preneur estime que la donation n’a été faite que dans le but d’éviter une vente qui lui aurait permis d’exercer son droit de préemption.

Si la Cour de cassation avait déjà dit au visa de l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire (désormais il faut combiner l’article L. 261-1 de ce code et l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime) que le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à V du livre IV du code rural (Soc., 7 juillet 1964, pourvoi n° 62-12.612, Bull. 1964, IV, n° 609 ; 3e Civ., 14 février 1973, pourvoi n° 71-10.729, Bull. 1973, n° 134 ; 3e Civ., 10 juillet 2002, pourvoi n° 01-02.048, Bull. 2002, III, n° 164), en revanche elle n’avait jamais statué sur la question de savoir si le preneur pouvait saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’annulation d’une donation arguée de fraude en ce que son seul but serait d’éviter l’exercice de son droit de préemption.

Les auteurs étaient plutôt favorables, dans un tel cas, à une compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, estimant que « les contestations relatives au droit de préemption ressortissent “par nature” aux tribunaux paritaires des baux ruraux » (C. Pitaud, actualisé par C. Lièvremont, JCl. Procédure Formulaire, Vo Tribunal paritaire des baux ruraux, fasc. 10 « Tribunal paritaire des baux ruraux. Organisation et compétence », LexisNexis, 1er mars 2014, n° 32) ; voir aussi J.-P. Moreau, JCl. Rural, fasc. 60 « Bail à ferme. Droit de préemption. Preneur de biens ruraux. Champ d’application », LexisNexis, 12 février 2014, mise à jour 7 mai 2015, n° 21).

La Cour de cassation partage l’idée selon laquelle le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel des relations entre bailleur et preneur et a, en vertu de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, compétence exclusive pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV de ce code, dont fait partie le droit de préemption du preneur. Or ici il s’agissait bien en l’espèce d’une contestation entre preneur et bailleur relative au non-respect du droit de préemption, la fraude alléguée par le preneur n’étant que le moyen nécessaire pour faire reconnaître la méconnaissance du droit de préemption.

Bail commercial – Prix – Fixation du loyer du bail renouvelé – Prix fixé en fonction du chiffre d’affaires – Portée – Accord des parties – Saisine du juge des loyers commerciaux – Fixation à la valeur locative

3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, publié au Bulletin

3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.827, publié au Bulletin

Lorsqu’elles sont convenues d’un loyer composé d’une part variable et d’un minimum garanti, les parties peuvent prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.

Dans ce cas, le juge statue selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle (arrêt n° 1, pourvoi n° 15-16.826 et arrêt n° 2, pourvoi n° 15-16.827).

Ces arrêts s’inscrivent dans le courant jurisprudentiel consacrant la liberté et l’autonomie de la volonté des parties à un bail commercial qui prévoit un loyer composé d’une partie constituant un minimum garanti et d’une partie dite variable dont le montant est calculé selon un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur ou selon toute autre modalité, lorsqu’un conflit survient à l’occasion du renouvellement du bail.

En application du principe d’autonomie contractuelle, il a été jugé que les parties sont libres de fixer le loyer du bail initial et du bail renouvelé et que la décomposition de ce loyer en un minimum de base et en une partie éventuelle selon un seuil de déclenchement qu’elles déterminent devait être maintenue, sauf disposition contraire, lors du renouvellement.

En absence d’accord des parties et dans le silence du contrat sur la façon de calculer le loyer lors du renouvellement, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a évolué parallèlement à la créativité des rédacteurs de baux de ce type.

Ainsi, devant un bail prévoyant un loyer constitué d’une redevance égale à 4 % du montant des recettes nettes s’additionnant à un loyer minimal indexé sur le montant de la jauge brute d’un théâtre, la Cour de cassation, au nom de la liberté et de l’autonomie de la volonté, a écarté l’intervention du juge des loyers commerciaux pour qu’il fixe, selon les critères du statut des baux commerciaux, le loyer minimal de ce bail venant à renouvellement, critères auxquels ce loyer était totalement étranger (affaire dite du « Théâtre Saint-Georges », 3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30).

Par suite, elle a adopté la même position dans les cas où le bail prévoyant un loyer composite ne donnait pas au juge des loyers commerciaux, par une disposition expresse, le pouvoir de fixer le montant de la partie correspondant au minimum garanti, ou détachait totalement du statut des baux commerciaux ou de la valeur locative les modalités ou critères de fixation de ce minimum garanti (3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153, Bull. 2002, III, n° 94 ; 3e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-14.107).

En l’état de telles clauses, l’exclusion des dispositions statutaires pour la fixation du loyer du bail renouvelé et celle de l’intervention du juge des loyers commerciaux pour déterminer la valeur locative ayant pour conséquence l’intangibilité du minimum garanti, souvent seul exigible, à défaut d’atteindre le seuil de déclenchement du supplément, ont pu enfermer les parties dans l’obligation ou de s’accorder coûte que coûte ou de se délier, de sorte qu’une partie de la doctrine et des cours d’appel ont retenu un principe d’incompatibilité mécanique entre les dispositions du statut des baux commerciaux relatives au prix du bail renouvelé et une clause de loyer composite ou binaire.

L’incompatibilité reposait, selon ces auteurs, sur la compétence matérielle du juge des loyers commerciaux, qui ne peut appliquer que les critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce, et sur l’indivisibilité du loyer commercial, qui faisait obstacle à ce qu’une partie seulement de ce loyer soit fixée judiciairement à la valeur locative.

Depuis, pour remédier à un tel enfermement, l’usage s’est répandu de stipuler dans les contrats de bail que le minimum garanti du loyer sera fixé en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et de renvoyer expressément à la compétence du juge pour fixer ce minimum du loyer.

L’occasion a été ainsi donnée à la Cour de cassation de se prononcer sur la validité de ces clauses dont, par les arrêts susvisés, elle reconnaît l’efficacité.

Ainsi, lorsque l’accord des parties existe sur le mode de calcul du loyer de renouvellement, prévoyant que le montant minimal garanti du loyer sera fixé selon la valeur locative par le juge des loyers commerciaux, la Cour de cassation décide que cet accord s’impose à ce juge. Conformément aux pouvoirs qu’il tient de l’article R. 145-33 du code de commerce, le juge doit alors fixer la valeur de ce minimum garanti selon les critères énoncés à l’article L. 145-33 du même code, en prenant en compte la sujétion particulière, figurant au contrat, qui impose au preneur de verser au bailleur une prime venant en supplément de ce loyer minimal garanti, lorsqu’un certain seuil du chiffre d’affaires ou un certain niveau d’une jauge est atteint.

C’est, pour partie, cette nécessaire prise en compte, distinguant, dans la composition du loyer, le second élément dont les modalités de calcul, basé sur un pourcentage ou une autre échelle définie par le contrat, sont intangibles, qui justifie l’intervention du juge des loyers commerciaux.

Compétence – Compétence matérielle – Tribunal d’instance – Contrat portant sur l’occupation d’un logement – Bail mixte à usage d’habitation et professionnel

3e Civ., 17 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.265, publié au Bulletin

Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel.

Était posée à la troisième chambre civile de la Cour de cassation la question de la juridiction compétente pour statuer sur les baux mixtes à usage professionnel et d’habitation, question à laquelle les dispositions du code de l’organisation judiciaire, dans leur état actuel, n’apportent pas de réponse.

En effet, l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire a été modifié par le décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009 relatif à la répartition des compétences entre le tribunal de grande instance et le tribunal d’instance et attribue désormais compétence exclusive au tribunal de grande instance pour connaître des litiges relatifs aux baux professionnels.

Les baux d’habitation relèvent quant à eux de la compétence du tribunal d’instance, sous réserve de la compétence résiduelle de la juridiction de proximité pour les questions relatives au dépôt de garantie, en application de l’article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire, qui dispose :

« Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l’article R. 231-4, le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Cette compétence du tribunal d’instance a même été qualifiée d’« exclusive » par la Cour de cassation dans un avis du 10 octobre 2005 (Avis de la Cour de cassation, 10 octobre 2005, pourvoi n° 05-000.23, Bull. 2005, Avis, n° 7).

Qu’en est-il, dès lors, des baux à double usage, à la fois professionnel et d’habitation, usuellement appelés baux « mixtes » ?

En l’espèce, le tribunal d’instance, saisi d’un litige portant sur un tel bail, s’était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance. La cour d’appel, saisie d’un contredit, a confirmé cette décision. Les juges du fond ont considéré qu’il s’évinçait des articles R. 221-38 et R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire que « le tribunal de grande instance [était] la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage ».

Or, ces textes n’évoquant aucunement l’hypothèse des baux mixtes, on ne voit pas à quel titre il s’en évincerait une telle solution. La Cour de cassation a donc dû faire œuvre de jurisprudence.

Une première possibilité consistait à déterminer la compétence juridictionnelle en considération de la loi applicable au bail litigieux.

Les baux d’habitation sont soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à tout le moins lorsque les locaux constituent la résidence principale du preneur.

Les baux exclusivement professionnels sont régis quant à eux par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, dont les dispositions sont d’ordre public et qui fixent des règles concernant notamment la durée du contrat et la fin du bail. Les commentateurs évoquent un « mini-statut » des baux professionnels (J. Monéger, Loyer et copr. n° 10, octobre 2001, 100008).

Les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel, relèvent quant à eux, au terme de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, des dispositions relatives aux baux d’habitation, lorsque les locaux constituent la résidence principale du preneur.

Une des solutions envisageables, suggérée par le pourvoi, aurait donc consisté à considérer que les baux à usage mixte professionnel et d’habitation étant soumis au même régime d’ordre public que les baux à usage exclusif d’habitation, et non aux dispositions spécifiques applicables aux baux uniquement professionnels, les litiges les concernant devraient relever de la compétence du tribunal d’instance, qui connaît des actions relatives aux baux à usage exclusif d’habitation. Telle est d’ailleurs la position de C. Denizot et A. de Galembert (« Clarification des règles de compétence en matière de baux commerciaux », AJDI 2010, p. 121).

Mais cela laissait entière la question des baux professionnels et d’habitation non soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, ce qui est le cas notamment lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur.

La Cour de cassation a donc opté pour une solution moins nuancée : l’article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire attribuant compétence au tribunal d’instance pour connaître des litiges dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, cette juridiction est compétente pour statuer sur ces baux qui portent au moins partiellement sur l’occupation d’un logement, quelle que soit la loi applicable.

C’est donc, systématiquement, le tribunal d’instance qui est compétent pour connaître de tels baux mixtes, à usage professionnel et d’habitation, que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée leur soit applicable ou non.

Une solution inverse est retenue pour une autre sorte de baux mixtes : les baux mixtes à usage commercial et d’habitation, qui relèvent de la compétence du tribunal de grande instance dans la mesure où la jurisprudence considère qu’ils sont commerciaux pour l’ensemble des locaux qui y sont compris (Com., 5 mai 1966, pourvoi n° 64-11.427, Bull. 1966, III, n° 230 ; 3e Civ., 1er octobre 1997, pourvoi n° 95-14.322, Bull. 1997, III, n° 177), baux commerciaux qui relèvent, sauf pour les contestations relatives au prix du bail révisé, de la compétence du tribunal de grande instance par application de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire.

Cette solution est cohérente en ce que le législateur a manifestement entendu faire prévaloir l’aspect « protection du logement » pour ces baux, qui relèvent soit de la législation sur les baux d’habitation soit du droit commun du bail mais en aucun cas de la législation sur les baux professionnels. Elle présente en outre l’avantage de soumettre ces litiges, lorsque trouvent à s’appliquer les dispositions spécifiques de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, à la juridiction qui en a la parfaite maîtrise, le tribunal d’instance.