6. Vente

Vente – Immeuble – Termites – Recherche de la présence de termites – Fourniture d’un diagnostic technique – Conséquences – Détermination

Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.

Voir le commentaire.

Vente – Vendeur – Obligations – Délivrance – Manquement – Caractérisation – Applications diverses – Raccordement au réseau public d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles

3e Civ., 28 janvier 2015, pourvois n° 13-27.050 et n° 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15

Par cet arrêt, la Cour de cassation juge que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.

En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, suite à l’apparition de mauvaises odeurs, avaient constaté que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement. Le rapport de l’expert judiciaire avait fait ressortir que les eaux usées de la maison s’évacuaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique et qu’il n’existait pas de raccordement au réseau public d’assainissement, ce dispositif n’étant pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.

La question qui se posait était de déterminer si ce défaut de raccordement pouvait être considéré comme un vice caché, ou s’il s’agissait d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du vendeur de la maison.

Sur cette question délicate, la Cour de cassation avait rendu plusieurs décisions.

Par arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n° 10-18.278), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait cassé, dans les termes suivants, la décision accueillant, sur le fondement de l’obligation de délivrance, la demande des acquéreurs en paiement du coût des travaux de raccordement et en remboursement des frais de vidange des fosses, au motif que les vendeurs, en déclarant que l’installation sanitaire était raccordée au réseau public d’assainissement, avaient pris l’engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l’utilisation normale de l’immeuble : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que cette installation n’avait pas pu être utilisée normalement depuis l’occupation de l’immeuble par les époux Y… et que ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1641 du code civil ; ».

Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062), la troisième chambre civile avait rejeté le pourvoi contre une décision qui avait retenu que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu’un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n’étaient pas reliés au réseau : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ».

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté, la cour d’appel, ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi des vendeurs selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée serait soumise au régime de la garantie des vices cachés.

Copropriété – Lot – Vente – Prix – Action en diminution du prix – Conditions – Différence de superficie de plus d’un vingtième – Préjudice indemnisable pour le vendeur – Détermination

3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-27.397, Bull. 2015, III, n° 9

En 1996, le législateur a introduit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis un article 46 obligeant le vendeur d’un lot à mentionner la superficie de la partie privative du lot vendu et prévoyant que « si la superficie [de la partie privative] est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Le calcul des superficies est défini par les articles 4-1 et 4-2 du décret n° 65-557 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, créés par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété.

Si, en théorie, rien n’oblige le vendeur à recourir à un professionnel pour procéder au mesurage du lot vendu, en pratique, la technicité des opérations de mesurage conduit les vendeurs à recourir à un mesureur professionnel.

Par l’effet de la loi, le vendeur doit restituer une partie du prix si la différence de superficie est supérieure à un vingtième, soit 5 %.

Selon une jurisprudence constante, la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage (3e Civ., 25 octobre 2006, pourvoi n° 05-17.427, Bull. 2006, III, n° 205 ; 3e Civ., 8 novembre 2006, pourvoi n° 05-16.948, Bull. 2006, III, n° 222).

Cette solution est fondée sur l’idée que la diminution du prix consécutive à une diminution de surface est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer un prix auquel il n’avait pas droit dès lors qu’il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu. Il ne s’agit pas d’un préjudice, mais d’un simple rééquilibrage du contrat.

Toutefois, il paraît évident que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (dite « loi Carrez ») n’interdit pas de fixer le prix de vente globalement, en fonction de critères autres que la seule superficie des locaux (étage, situation, ensoleillement, quartier…). Alors, le mesurage n’est effectué que pour se conformer aux exigences du législateur.

Or, le mesureur a pu commettre une erreur dans le calcul des mètres carrés au sens de la « loi Carrez ».

Alors, la question se pose de savoir si le vendeur, qui ne peut obtenir du mesureur le remboursement de la réduction de prix, peut ou non agir contre ce dernier en indemnisation d’un préjudice.

Un premier arrêt (3e Civ., 18 septembre 2012, pourvoi n° 11-19.884) a jugé que les vendeurs s’étant prévalus dans leurs conclusions d’appel de la perte d’une chance de vendre le logement au prix convenu, qu’ils ont évaluée au montant de la somme qu’ils avaient été condamnés à restituer sur le prix de vente, et la condamnation à restitution d’une partie du prix ne constituant pas un préjudice en soi, la cour d’appel a, à bon droit, rejeté la demande.

Cet arrêt était ambigu sur la solution dans la mesure où il relevait qu’en l’espèce les vendeurs avaient évalué le préjudice de la perte de chance au montant de la restitution.

Des arrêts postérieurs ont annoncé une clarification.

Ainsi, la Cour de cassation a jugé (3e Civ., 25 septembre 2012, pourvoi n° 11-23.635) que la cour d’appel, qui a retenu que la somme demandée en réparation du préjudice était équivalente à celle correspondant à la réduction du prix du fait de l’erreur de mesurage, et qui n’était pas tenue de rechercher l’existence d’un préjudice distinct qui n’était pas invoquée, a pu en déduire que les demandes ne pouvaient être accueillies.

Plus précis, un arrêt récent (3e Civ., 12 juin 2014, pourvoi n° 13-16.271) a cassé, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, un arrêt qui, pour condamner in solidum le métreur à payer à la venderesse une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, avait retenu que cette dernière pouvait se prévaloir de la perte d’une chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.

Cette cassation au visa de l’article 16 du code de procédure civile, si elle ne tranchait pas expressément la question, donnait à penser que le vendeur tenu à restitution pouvait se prévaloir d’une perte de chance contre le mesureur.

Achevant cette évolution jurisprudentielle, le présent arrêt consacre le principe de la responsabilité du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné en reconnaissant au vendeur le droit de se prévaloir à son encontre d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, étant précisé que si les juges du fond apprécient souverainement l’étendue du préjudice subi au titre de cette perte de chance, c’est avec la limite que l’évaluation qu’ils en font ne se confonde pas avec le montant de la restitution partielle du prix.

Vente – Promesse de vente – Immeuble – Cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier – Promesse synallagmatique – Promesse d’une durée supérieure à dix-huit mois – Constatation par acte authentique – Défaut – Effet – Acte sous seing privé – Nullité

3e Civ., 18 février 2015, pourvoi n° 14-14.416, Bull. 2015, III, n° 26

Par l’arrêt ici commenté, la Cour de cassation précise qu’une promesse synallagmatique ayant pour objet la vente d’un immeuble par un particulier doit être constatée par un acte authentique lorsqu’elle a été conclue pour une durée supérieure à dix-huit mois et ce, à peine de nullité, en application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dispose : « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. »

L’article L. 290-2 du même code, dans sa rédaction résultant de l’article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives dispose : « La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire. »

La loi de 2012, qui a ajouté le terme « unilatérale », a donc apporté une limitation à l’application de l’article L. 290-2 dans sa version issue de la loi du 25 mars 2009 précitée, tout en maintenant l’incise : « de vente mentionnée à l’article L. 290-1 ».

Le Code Dalloz de la construction et de l’habitation (21e éd., 2014), dans son commentaire des articles précités, s’agissant des promesses de vente visées, évoque une imprécision de plume, mais rappelle qu’il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne le fait pas :

« – Quant à l’acte : le texte visant “toute promesse de vente”, il s’applique aux promesses unilatérales comme aux promesses synallagmatiques de vente.

Il pourrait s’agir d’une imprécision de plume. La lecture des travaux parlementaires indique que les articles L. 290-1 et L. 290-2 sont motivés par un souci de protection de celui qui immobilise son bien sur une longue période, sans contrepartie, et sans certitude quant à la réalisation de la vente. Ce schéma est celui de la promesse unilatérale de vente, par laquelle seul le promettant s’engage à vendre, le bénéficiaire étant titulaire d’une option dont la levée est purement discrétionnaire. En revanche, hormis certaines hypothèses, les parties à une promesse synallagmatique de vente sont l’une et l’autre engagées dès la conclusion. Ce n’est que le jeu des conditions suspensives, dont la réalisation est indépendante des parties, qui rend la vente incertaine. C’est la raison pour laquelle l’indemnité d’immobilisation est en pratique associée aux seules promesses unilatérales.

Néanmoins, l’application de ces articles n’est pas réservée aux seules promesses unilatérales. Il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. Il faut donc s’en tenir à la lettre du code. »

Les premiers commentateurs de la loi du 22 mars 2012 précitée ont estimé que la loi nouvelle ne supprimait pas le recours obligatoire à l’acte authentique pour constater les promesses prolongeant leurs effets sur plus de dix-huit mois, que la promesse soit synallagmatique ou unilatérale, mais qu’elle circonscrivait l’exigence de versement d’une indemnité d’immobilisation aux seules promesses unilatérales de vente (G. Notté, « Simplification du droit et allégement des démarches administratives. Aperçu rapide », JCP éd. E n° 10, 8 mars 2012, act. 155 ; D. Boulanger, « De quelques aspects immobiliers de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 : copropriété, location saisonnière, vente de logements sociaux, promesses de longue durée. Aperçu rapide », JCP éd. N n° 14, 6 avril 2012, act. 406, § 4 ; H. Kenfack, « Actualité des promesses de vente » Dr. et patrimoine 2012, p. 219, dossier « L’immeuble : transactions et fiscalité »).

Dans la présente espèce, le propriétaire de parcelles de terrain les avait vendues, suivant acte sous seing privé des 9 et 16 mai 2011, sous diverses conditions suspensives, l’acte authentique devant être signé au plus tard le 31 décembre 2012. Lorsque l’acquéreur avait demandé la réitération de la vente, le vendeur lui avait opposé la nullité de l’acte sous seing privé. L’acquéreur avait alors assigné le vendeur afin de voir juger la vente parfaite.

Il entendait tirer argument de l’article L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de l’article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dont il invoquait le caractère interprétatif. Il soutenait que la précision ajoutée quant au caractère unilatéral de la promesse se rapportait aux dispositions jusque-là imparfaitement définies et susceptibles de controverses de l’article L. 290-1, – qui ne comporte lui-même aucune mention de promesse unilatérale –, et était interprétative de ces dispositions, en disant qu’elles ne s’appliquaient qu’aux seules promesses de vente unilatérales.

La cour d’appel a écarté cette argumentation de l’acquéreur – reprise au pourvoi – tenant au caractère interprétatif de la loi nouvelle : « La loi nouvelle [du 22 mars 2012] relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives, n’est pas applicable en la cause puisqu’elle n’a pas été déclarée interprétative, qu’elle ne se borne pas à reconnaître un droit préexistant qu’une définition imparfaite aurait rendu susceptible de controverse, et qu’au contraire, elle innove en limitant désormais l’obligation de prévoir une indemnité d’immobilisation aux seules promesses unilatérales de vente consenties par des personnes physiques, dont la validité est supérieure à dix-huit mois ».

Elle a relevé que la loi du 25 mars 2009 concernait les promesses synallagmatiques aussi bien qu’unilatérales et, par application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, a prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à 18 mois, conclue sous-seing privé, alors qu’elle aurait dû être constatée par acte authentique.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement : l’exigence d’un acte authentique vaut pour les promesses synallagmatiques de vente d’un immeuble par une personne physique conclues sous l’empire de la loi du 25 mars 2009, comme pour celles signées postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 22 mars 2012 qui n’a pas modifié l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation.