5. Propriété

Propriété – Droit de propriété – Titulaire – Prérogatives – Constitution d’un droit réel – Droit conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale du bien – Caractère perpétuel – Exclusion – Portée

3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 14-10.013, Bull. 2015, III, n° 13

Par l’arrêt « Maison de Poésie » rendu le 31 octobre 2012 (pourvoi n° 11-16.304, Bull. 2012, III, n° 159), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu, au visa des articles 544 et 1134 du code civil, que des droits réels, autres que ceux prévus par la loi, pouvaient être conventionnellement créés, sous réserve du respect des règles d’ordre public : « Attendu qu’il résulte [des textes précités] que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de ce bien. »

Cet arrêt, largement commenté, a été salué par la majorité de la doctrine comme « l’arrêt fondamental […] qui manquait à la doctrine française du droit des biens pour affirmer la pérennité du principe de la libre création des droits réels » (D. 2013, p. 53, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout), « un arrêt [qui] a le mérite à la fois de rejeter la thèse du “numerus clausus des droits réels, de conforter la liberté contractuelle […], selon la libre volonté des parties en dehors des seuls droits réels nommés par la loi mais inadéquats aux spécificités recherchées par les parties » (RD imm. 2013, p. 80, note J.-L. Bergel), un « arrêt qui pourrait prétendre au rang de décision de principe » (RTD civ. 2013, p. 141, note W. Dross).

Toutefois, certains auteurs se sont montrés critiques au regard de la menace de voir instaurer « une perpétuité des droits réels » qui « ébranlerait toute notre conception des biens » (RDC 2013, p. 584, note R. Libchaber).

Le litige opposant la société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) à la fondation La Maison de Poésie portait sur la qualification du droit consenti à cette dernière aux termes de l’acte de vente de 1932 comportant la clause suivante : « n’est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue, la jouissance ou l’occupation par La Maison de Poésie et par elle seule des locaux où elle est installée actuellement et qui dépendent dudit immeuble ». Il était en outre mentionné : « au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aurait le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par La Maison de Poésie soient mis à sa disposition, à charge par elle d’édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de La Maison de Poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité, cube et surface pour surface » et, « en conséquence de tout ce qui précède, La Maison de Poésie ne sera appelée à quitter les locaux qu’elle occupe actuellement que lorsque les locaux de remplacement seront complètement aménagés et prêts à recevoir les meubles, livres et objets d’art et tous accessoires utiles à son fonctionnement, nouveaux locaux qu’elle occupera gratuitement et pendant toute son existence ».

Les juges du fond avaient fait entrer le droit réservé à La Maison de Poésie dans l’une des catégories de droits réels énoncés par la loi en le qualifiant de « droit d’usage et d’habitation tel que défini par l’article 625 du code civil », avant de retenir « qu’il résulte de la combinaison des articles 625 et 619 du code civil que le droit d’usage et d’habitation accordé à une personne morale ne [pouvait] qu’être temporaire, la convention des parties ne pouvant déroger à cette règle, sa durée étant fixée à trente ans ».

Ils avaient donc accueilli la demande de la SACD et ordonné l’expulsion de La Maison de Poésie, celle-ci étant devenue sans droit ni titre à l’expiration du délai d’usage et d’habitation reconnu aux personnes morales.

L’arrêt a été cassé au visa de l’article 1134 du code civil, car la solution contredisait clairement la volonté des parties : en étant convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, force était d’admettre qu’elles avaient créé sur le bien occupé un droit réel « spécifique », ne répondant pas aux critères et conditions des autres droits réels prévus par la loi.

Mais les données de l’espèce n’avaient pas permis à la Cour de cassation de se prononcer sur la durée de ce droit spécifique, car, dans le cas particulier qui lui était soumis, la convention avait une durée (la vie durant de la fondation) et prévoyait un local de substitution si le propriétaire voulait reprendre l’usage de son bien.

Cependant, la jurisprudence « Maison de Poésie » pouvait être lue comme ouvrant la porte à la création d’un droit de jouissance et d’usage perpétuel, contraire à la durée de l’usufruit ou du droit d’usage des personnes morales prescrite par les articles 619 et 625 du code civil, car l’arrêt du 31 octobre 2012 laissait ouverte la question de savoir si ce droit pouvait être illimité.

La doctrine n’a pas manqué de s’interroger (R. Mortier, « Quelles nouvelles libertés suite à la consécration jurisprudentielle des droits réels ? », JCP éd. N n° 38, 19 septembre 2014, 1284). Certains auteurs (notamment W. Dross, note préc.) ne se sont pas montrés opposés à la libre création d’un droit réel perpétuel soumis à la publicité foncière pour assurer la protection de l’acquéreur du bien grevé d’un tel droit.

Un autre (R. Libchaber, note préc.), au contraire, a considéré que toutes les manifestations de volonté, autres que celles portant sur la propriété foncière ou ses accessoires (servitudes), dont l’essence est d’être perpétuelle, sont nécessairement précaires : « Si l’on admet la perpétuité de droits réels […], le propriétaire [sera privé de la plénitude de ses] attributions qui est, depuis l’abolition du régime féodal, la marque de la propriété pleine et entière. Dans la construction qui est la nôtre, le propriétaire n’est pas celui qui dispose actuellement de toutes les utilités de la chose […], mais celui à qui elles reviennent par principe, à terme, sitôt que les utilisateurs ont épuisé leurs droits. »

La jurisprudence méritait d’être précisée. L’arrêt rendu le 28 janvier 2015 en a été l’occasion.

Les données du litige étaient les suivantes :

Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble qui avait consenti, par une convention conclue en 1981, un droit d’usage sur un lot de cet immeuble au bénéfice de la société EDF, lot composé d’un transformateur EDF de distribution publique situé au rez-de-chaussée, avait assigné la société EDF, devenue ERDF, en constatation de l’expiration de ce droit d’usage à la date du 28 avril 2011 (soit au terme de trente années) et en libération des lieux.

La cour d’appel de Caen a rejeté la demande en retenant que « bien que dénommé “droit d’usage”, c’[était] un droit réel de jouissance spéciale qui [avait été] institué par le règlement de copropriété en faveur d’un tiers, droit réel dont les charges et conditions [avaient été] précisées au terme de l’acte sous seing privé conclu au nom du syndicat des copropriétaires » et que « ce droit de jouissance exclusif [était] perpétuel ».

Cette décision est cassée et la troisième chambre de la Cour de cassation décide que : « [L] orsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil. »

Cet arrêt est en parfaite cohérence avec le précédent et le visa des textes est explicite : les parties peuvent conventionnellement créer un droit réel de jouissance spéciale en lui fixant un terme (c’était le cas de La Maison de Poésie).

Mais, si sa durée n’est pas précisée dans le contrat, ce droit ne peut être perpétuel, car seul le droit de propriété revêt ce caractère, et les règles qui régissent la durée de ses démembrements protègent précisément la pérennité du droit de propriété. Aussi, dans le silence du contrat, ce droit réel spécial prend fin dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil, qui revêtent un caractère d’ordre public.

Propriété – Atteinte au droit de propriété – Voie de fait – Remise en état des lieux – Conditions – Absence de procédure de régularisation appropriée – Caractérisation

Assplén., 19 juin 2015, pourvoi n° 13-19.582, Bull. 2015, Assplén., n° 2

Une cour d’appel, après avoir constaté l’existence d’une voie de fait constituée par l’implantation sans titre, par un syndicat intercommunal, d’un canal de dérivation sur une propriété privée, a pu retenir, pour ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux et la remise en état des lieux, que la seule autorisation donnée ultérieurement par ledit syndicat à son président, aux fins de lancer les enquêtes préalables à la déclaration d’utilité publique, était insuffisante à caractériser l’engagement d’une procédure de régularisation appropriée.

Voir le commentaire.

Propriété – Immeuble – Action en revendication – Prescription acquisitive – Personne pouvant l’invoquer – Détermination

3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-20.845, en cours de publication

Lors des intempéries de décembre 1999, des éboulements se sont produits en contrebas d’une falaise, sur un terrain appartenant à M. et Mme Y…, qui ont demandé réparation de leur préjudice. Il était donc nécessaire d’identifier le propriétaire de la falaise et des rochers à l’origine des dommages.

L’affaire est inhabituelle puisqu’elle a donné lieu à une sorte de conflit négatif de propriété sur la falaise, les personnes assignées par les époux Y… ayant toutes décliné leur droit de propriété sur celle-ci.

Les parcelles de terrains objet du litige provenaient de la division d’une propriété unique ayant appartenu aux auteurs des consorts X… : le terrain situé en haut de la falaise avait été vendu à une association en 1956 et celui situé en contrebas avait été vendu en 1962 aux auteurs des époux Y…

Mais la falaise et les rochers la constituant n’avaient en réalité jamais été vendus, ainsi que cela résultait des titres des parties, analysés par la cour d’appel dans des motifs non critiqués par le pourvoi.

Les époux Y… ont assigné en indemnisation l’association, puis les auteurs de leurs propres vendeurs et leurs ayants droit, les consorts X…

En défense, ceux-ci ont cependant fait valoir qu’ils n’avaient plus la propriété de la falaise, en soutenant que l’association l’avait acquise par prescription acquisitive ; l’association, au contraire, a dénié tout droit de propriété et tout acte matériel de possession sur cette falaise.

La cour d’appel de Poitiers, ayant constaté que l’association ne revendiquait nullement la propriété de la falaise et énoncé que seul celui qui entend être considéré comme le propriétaire d’une parcelle peut invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive, a déduit des titres en présence que les consorts X… étaient restés propriétaires de la falaise et a donc accueilli la demande des époux Y… et condamné les consorts X… à réparer le préjudice de jouissance des époux Y…

Les consorts X… ont formé un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel, fondé notamment sur un moyen de pur droit tiré de la violation de l’article 2225 ancien du code civil, applicable à l’espèce, devenu l’article 2253 du même code, soutenant « que les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer, encore que le débiteur ou le propriétaire y renonce ; qu’en décidant, au contraire, que seul celui qui entend être considéré comme le propriétaire d’une parcelle peut invoquer la prescription acquisitive à son profit, la cour d’appel a violé l’article 2225 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, applicable à la cause ».

L’article 2225 ancien dispose que « les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer, encore que le débiteur ou le propriétaire y renonce ».

La jurisprudence n’a guère fait application de ce texte qu’au sujet de la prescription extinctive et a restreint son champ d’application au cas où la renonciation du débiteur était de nature à augmenter ou à créer son insolvabilité (Soc., 9 novembre 1950, pourvoi n° 38.904, Bull. 1950, section sociale, n° 830).

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, cette disposition figure désormais à l’article 2253 du code civil dans les termes suivants : « Les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer ou l’invoquer lors même que le débiteur y renonce » et, en application de l’article 2259 du code civil, elle est explicitement applicable à la prescription acquisitive.

C’est en principe le possesseur du bien immobilier qui invoque la prescription acquisitive, dans le but de se faire reconnaître propriétaire de ce bien. On sait, d’une part, que la prescription acquisitive n’opère pas de plein droit et que le possesseur qui entend s’en prévaloir doit l’invoquer ; le possesseur qui ne l’invoque pas ne devient donc pas, de plein droit, propriétaire ; d’autre part, le caractère perpétuel du droit de propriété implique qu’il ne s’éteint pas par le non-usage (3e Civ., 22 juin 1983, pourvoi n° 82-11.840).

Les articles 2250 à 2252 du code civil (anciennement 2220 et s.) autorisent cependant le possesseur à renoncer au bénéfice d’une prescription acquise ; il s’agit là d’une renonciation non pas au droit de propriété lui-même, mais au droit d’opposer le moyen tiré de la prescription ; mais la loi n’a pas entendu sacrifier pour autant les droits des autres personnes intéressées à l’invoquer, qui peuvent être les créanciers du bénéficiaire de la prescription et, de façon plus large, toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise.

II peut s’agir par exemple des ayants cause du possesseur, lesquels n’auraient pas, de leur chef, de prescription à opposer mais qui pourraient invoquer celle qui a couru au profit du possesseur, quand bien même celui-ci se serait abstenu de l’invoquer ou y aurait renoncé.

La question, en l’espèce, était de savoir si les consorts X…, qui cherchaient à faire constater l’acquisition par prescription de la propriété de la falaise « par l’association contre la volonté de celle-ci », pouvaient être considérés comme ayant intérêt à le faire, au regard de l’article 2225 ancien du code civil et, qui plus est, pour faire écarter leur propre titre de propriété sur cette falaise.

On observera qu’il est difficile, en pratique, de rapporter la preuve d’une possession non équivoque et à titre de propriétaire, conforme aux critères de l’article 2261 du code civil, par un tiers, alors même que celui-ci refuse le bénéfice de la prescription acquisitive et dénie la propriété du bien, quand bien même il aurait accompli objectivement un certain nombre d’actes matériels de possession sur ce bien.

Mais indépendamment de ces questions de preuve, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir réservé à celui qui revendique la propriété d’une parcelle la faculté d’invoquer la prescription acquisitive à son profit ; elle écarte ainsi la possibilité d’imposer à un tiers, contre sa volonté, d’acquérir la propriété d’un bien immobilier par usucapion et circonscrit la notion de personnes « ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise » prévue par les articles 2225 ancien et 2253 nouveau du code civil.