3. Construction immobilière

Construction immobilière – Maison individuelle – Contrat de construction – Construction avec fourniture de plan – Règles d’ordre public – Violation – Sanction – Nullité relative – Effet – Détermination

3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.612, en cours de publication

En créant le contrat de construction de maison individuelle, le législateur a poursuivi « un double objectif : améliorer substantiellement la protection du consommateur, établir au bénéfice des constructeurs des règles claires susceptibles de mettre fin à des phénomènes de concurrence déloyale » (exposé des motifs du projet de loi n° 298 présenté par Michel Delebarre, ministre de l’équipement, du logement, des transports et de la mer, relatif au contrat de construction de maison individuelle, déposé au Sénat le 15 mai 1990).

L’exposé des motifs de la loi précise que « c’est à ce double objectif que répond le présent projet et notamment la disposition qui consiste en l’instauration d’une garantie obligatoire de livraison. Une telle garantie donnera dorénavant la totale assurance à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable et, en outre, d’être indemnisé des préjudices éventuels liés soit à des retards de livraison, soit à des dépassements de coût ».

Au-delà des mécanismes mis en place, le but recherché est d’assurer à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable.

Cette finalité a conduit le législateur à exiger que le contrat de construction de maison individuelle comporte diverses « énonciations » à peine de nullité. Ces mentions obligatoires, prévues par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), portent tant sur des informations relatives à la construction (implantation, consistance et caractéristiques de la construction, coût du bâtiment…) que sur les garanties offertes au maître de l’ouvrage pour pallier les défaillances du constructeur (garanties de remboursement et de livraison, assurance dommages-ouvrage).

Toutes ces règles sont d’ordre public (article L. 230-1 du CCH) et la Cour de cassation a jugé qu’elles constituaient des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative, susceptible d’être couverte (3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-23.438, Bull. 2011, III, n° 123). Cet arrêt prévoyant que la nullité était susceptible d’être couverte, on pouvait penser qu’elle le serait par l’exécution même du contrat, démontrant la volonté du maître de l’ouvrage de poursuivre l’opération immobilière nonobstant les vices de forme affectant le contrat. Cette solution a été écartée par la Cour de cassation, qui exige que la renonciation du maître de l’ouvrage soit caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger, ce qui exclut qu’un commencement d’exécution du contrat ait, à lui seul, pour effet de couvrir l’irrégularité (3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041, Bull. 2013, III, n° 149).

La nullité, lorsqu’elle est prononcée, entraîne l’anéantissement du contrat, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques.

Dans une vente, contrat instantané, l’acquéreur restituera la chose vendue et le vendeur le prix.

Dans un contrat de construction de maison individuelle, contrat à exécution échelonnée, la question est plus complexe, dès lors que l’anéantissement peut aboutir à la démolition de la maison construite et à la remise en état du terrain.

Or, on assiste depuis quelques années à une dérive dans l’usage de la protection accordée au maître de l’ouvrage. Alors que la maison est construite et non affectée de vices, et que seuls des détails de finition sont en cause, certains maîtres de l’ouvrage n’hésitent pas à opposer les nullités intrinsèques du contrat pour ne pas payer les dernières situations.

Lorsque la maison est achevée et habitable, cette pratique ne répond pas à l’objectif poursuivi par le législateur.

Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvrait le droit de solliciter la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain sans paiement ni indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n° 12-18.121, Bull. 2013, III, n° 83).

Cette sanction, simple application des règles relatives aux effets de la nullité d’un contrat, était très lourde de conséquences, notamment sur le plan économique.

La Cour de cassation a apporté une première limite à cette solution en jugeant « qu’ayant accueilli la demande de démolition, qui n’était pas contestée par [le constructeur], la cour d’appel en a exactement déduit que [celui-ci] ne pouvait prétendre percevoir le coût des travaux réalisés » (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-14.748), ce qui signifiait que la démolition, lorsqu’elle était demandée, ne devait s’appliquer automatiquement que si le constructeur ne s’y opposait pas.

Restait à définir la solution en cas de contestation du constructeur.

C’est l’objet du présent arrêt, qui impose aux juges du fond de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

Outre son intérêt tant juridique qu’économique, cet arrêt est d’une grande portée symbolique : la Cour de cassation reconnaît au juge du fond le pouvoir d’apprécier la proportionnalité de la sanction et, par conséquent, celui de dire, au cas par cas, si la sanction de la démolition est justifiée, notamment par l’état de la construction.