1. Bail d’habitation

Bail d’habitation – Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 – Résiliation – Clause résolutoire – Suspension – Octroi de délais de paiement – Durée – Loi du 24 mars 2014 modifiant l’article 24, V – Application immédiate aux baux en cours

Avis de la Cour de cassation, 16 février 2015, n° 14-70.011, Bull. 2015, Avis, n° 2

La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

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Bail (règles générales) – Droit au bail – Local servant à l’habitation des époux – Caractère commun – Effets – Cotitularité du bail – Limite – Date de transcription du jugement de divorce – Portée – Conditions – Détermination

3e Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.726, en cours de publication

En principe, la cotitularité du bail résulte de la volonté des parties et se traduit par l’indication des locataires dans le contrat.

Par exception à ce principe, le législateur a instauré une cotitularité légale pour les couples mariés (qui s’applique également, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité s’ils en font la demande conjointement) : afin de mettre les époux à l’abri des conséquences, sur leur logement, d’une crise conjugale survenant au cours du mariage, l’article 1751, alinéa 1er, du code civil prévoit que le droit au bail du local qui leur sert effectivement d’habitation est, même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre. Celui des époux qui n’a pas conclu le bail acquiert ainsi automatiquement la qualité de locataire par l’effet du mariage.

Il en résulte que seul l’accord des deux époux est de nature à mettre fin au bail et le congé donné par l’un des époux seulement n’est pas opposable à l’autre (3e Civ., 19 juin 2002, pourvoi n° 01-00.652, Bull. 2002, III, n° 140). Réciproquement, si l’existence du conjoint a été portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), ce dernier doit adresser à chacun des époux tous les actes, quels qu’ils soient, relatifs au bail, notamment le congé (3e Civ., 10 mai 1989, pourvoi n° 88-10.363, Bull. 1989, III, n° 103) ou encore la proposition d’un nouveau contrat (3e Civ., 18 mars 1992, pourvoi n° 90-13.759, Bull. 1992, III, n° 92), faute de quoi ces actes sont inopposables au conjoint auquel ils n’ont pas été notifiés (3e Civ., 27 janvier 1993, pourvoi n° 90-21.933, Bull. 1993, n° 11). Les deux époux sont tenus solidairement au paiement des loyers, qui constituent une dette ménagère, en application de l’article 220 du code civil.

La cotitularité légale prend fin lors de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil (3e Civ., 2 février 2000, pourvoi n° 97-18.924, Bull. 2000, III, n° 18).

Mais qu’en est-il de la cotitularité conventionnelle ? La transcription du jugement de divorce, qui met fin à la cotitularité légale, met-elle automatiquement fin à la cotitularité conventionnelle résultant, le cas échéant, de la mention des deux époux en qualité de preneurs dans le contrat de bail ?

Telle était la question posée dans une affaire où deux ex-époux, dont le jugement de divorce avait été transcrit sur les registres de l’état civil en 1998, étaient assignés en paiement de loyers échus en 2010 et 2011, le bailleur estimant que l’époux, qui avait quitté les lieux en 1997, restait tenu au paiement des loyers échus postérieurement à la transcription du jugement de divorce dans la mesure où il était cosignataire du contrat de bail et où il n’avait pas donné congé.

Il a été déjà jugé que l’ex-époux cosignataire du contrat demeure, bien que la jouissance du domicile conjugal ait été attribuée à l’épouse par l’ordonnance de non-conciliation, titulaire du droit au bail en vertu du contrat s’il n’a jamais donné congé au bailleur, en dépit du divorce intervenu (3e Civ., 1er avril 2009, pourvoi n° 08-15.929, Bull. 2009, III, n° 72).

Mais est-ce toujours le cas ?

Tout dépend du contenu du jugement de divorce.

En effet, l’article 1751, alinéa 2, du code civil dispose qu’en cas de divorce ou de séparation de corps le droit au bail peut être attribué à l’un des époux par la juridiction saisie.

Tel était le cas en l’espèce puisque, à la différence de la situation ayant donné lieu à l’arrêt précité du 1er avril 2009 où seule l’ordonnance de non-conciliation avait attribué la jouissance du domicile conjugal à l’épouse sans que le jugement de divorce ait quant à lui prévu aucune disposition concernant le bail, le droit au bail avait été ici attribué à l’épouse par la convention homologuée par le jugement de divorce.

Or, dans cette hypothèse, l’autre époux perd, à compter de la transcription du jugement de divorce, tout droit sur le bail. Il ne peut plus lui-même prétendre à aucun droit sur le contrat de bail dont il cesse d’être titulaire et rien ne peut plus lui être réclamé à ce titre, notamment le paiement des loyers.

Cette disposition du jugement met donc fin non seulement à la cotitularité légale au même titre que toute décision de divorce régulièrement transcrite, mais également à la cotitularité conventionnelle.

La demande en paiement de loyers échus postérieurement à la transcription du jugement de divorce dirigée contre celui des époux qui ne s’est pas vu attribuer le droit au bail par le jugement de divorce ne peut donc plus, même s’il n’a pas donné congé, être accueillie.

Il est vrai que cette solution est exorbitante du droit commun et constitue une exception au principe de l’intangibilité du contrat de bail, dont le contenu se trouve ainsi modifié sans l’accord des parties : le bailleur n’a plus qu’un seul locataire auquel il peut demander le paiement des loyers ; l’époux qui ne se voit pas attribuer le droit au bail perd tout droit sur un contrat qu’il avait pourtant signé, tandis que l’autre répond désormais seul du paiement des loyers et des obligations du bail à l’égard du bailleur.

Mais, à défaut, l’attribution du droit au bail par le jugement de divorce n’aurait aucun sens ni aucun intérêt.

Cela conduit la doctrine à recommander, lorsque le bail initial a été conclu avec les deux époux, la rédaction d’un nouveau contrat ou l’élaboration d’un avenant au contrat initial afin d’éviter toute difficulté si une procédure judiciaire devait être ultérieurement engagée, notamment en raison d’un impayé de loyer (S. Thouret, « Les incidences de la procédure de divorce sur le bail à usage d’habitation », Procédures n° 4, avril 2000, chr. 5).

À tout le moins, il apparaît utile, dans une telle hypothèse, d’informer le bailleur du divorce intervenu et de la décision relative au droit au bail afin qu’il ait connaissance de la modification du contrat qui en découle et du fait qu’il n’a désormais plus qu’un seul preneur.