1. Bail commercial

Bail commercial – Prix – Révision – Fixation du prix du loyer révisé – Valeur locative – Valeur en application de la clause d’indexation qui fait référence à un indice légal – Fixation à la valeur locative – Modification des facteurs locaux de commercialité – Défaut

3e Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 13-27.367, en cours de publication

Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation repousse la thèse selon laquelle, même en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer d’un bail commercial contenant une clause d’échelle mobile pourrait être, à l’occasion d’une révision triennale, fixé à un montant moindre que celui résultant d’une clause de révision automatique du loyer en fonction de la variation d’un indice légal.

Le pourvoi de la société locataire formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 2 octobre 2013 (n° 11/18805) soutenait qu’en fixant un plafond de variation égal à « la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction », l’article L. 145-38 du code de commerce permettait, en l’absence de toute disposition déterminant un « plancher de variation », une fixation du loyer révisé au montant de la valeur locative, éventuellement moindre que celle atteinte par le jeu de la clause d’échelle mobile, dans l’hypothèse, qui était celle avancée, où cette valeur locative impliquerait un montant de loyer inférieur au montant atteint mais supérieur au montant résultant de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Au soutien de cette prétention, il était invoqué la jurisprudence antérieure à la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier (MURCEF) et une réaffirmation postérieure aux modifications législatives apportées par cette loi, notamment par un arrêt dit « Bataclan » (3e Civ., 6 février 2008, pourvoi n° 06-21.983, Bull. 2008, III, n° 23).

Cet arrêt du 6 février 2008 avait approuvé une cour d’appel qui avait retenu, hors toute démonstration ou allégation d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que « le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction » et le pourvoi soutenait qu’il exprimait, de même qu’un arrêt postérieur de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 6 mars 2013 (pourvoi n° 12-13.962, Bull. 2013, III, n° 35), la « conviction selon laquelle un loyer qui reflète la réalité économique, lorsqu’il ne lèse pas les parties au contrat, est préférable au prix obtenu à l’issue d’un simple calcul financier à partir de l’indice du coût de la construction » (A.-C. Monge et F. Nési, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation », D. 2008, p. 1224).

Il était ainsi soutenu que « le recours sémantique à cette même notion [de loyer en cours] en présence d’une clause d’échelle mobile réduit la portée des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-38 dans des conditions qui ne peuvent recevoir l’approbation, privant ainsi les locataires qui doivent faire face à des difficultés financières importantes de toute possibilité de réajustement d’un loyer, alors même que la loi leur en offre la possibilité » (CA Paris, 2 octobre 2013, n° 11/18803 [dans une affaire similaire à celle de l’arrêt attaqué], Loyers et copr. 2014, comm. 17 par Ph.-H. Brault).

La Cour de cassation précise, par l’arrêt ici commenté, que la fixation du loyer révisé, (hors le cas démontré d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité) à un montant (qui correspondrait à la valeur locative) inférieur au plafond déterminé par l’article L. 145-38 du code de commerce ne peut intervenir que lorsque le bail commercial, contrairement au cas soumis, ne comporte pas de clause d’indexation (ce qui était le cas de l’espèce de l’arrêt du 6 février 2008 précité).

La soumission automatique du montant du loyer à une clause d’indexation emporte variation positive ou négative du loyer en fonction de la variation positive ou négative d’un indice qui doit être licite.

Dans le cas où le bail comporte une telle clause, le loyer qui est en vigueur, limite inférieure de la variation du loyer révisé, est le loyer tel qu’il a été fixé, amiablement ou judiciairement, assujetti par la volonté des parties à l’indexation et, en conséquence, lorsque l’application annuelle de la variation de l’indice du coût de la construction a abouti à une hausse du loyer « originel », la révision triennale ne peut pas aboutir à une baisse par rapport au loyer atteint par le jeu de l’indexation, dont les excès peuvent être corrigés dans le cadre des dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce.