5. Vente

Vente – Nullité – Erreur – Erreur sur la substance – Terrain – Caractère inconstructible – Appréciation – Décision de refus de délivrance du permis de construire postérieure à la vente – Portée

3e Civ., 13 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.027, en cours de publication

La validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat (1re Civ., 26 octobre 1983, pourvoi n° 82-13.560, Bull. 1983, I, n° 249 ; 1re Civ., 12 juillet 2007, pourvoi n° 06-15.090, Bull. 2007, I, n° 265). L’erreur sur la substance de la chose, en tant qu’elle est invoquée comme vice du consentement, doit donc s’apprécier au jour de la vente. Cependant, il est admis que pour se prononcer sur l’existence de l’erreur au moment de la formation du contrat, les juges du fond peuvent faire état d’éléments d’appréciation postérieurs à cette date (Com., 13 décembre 1994, pourvoi n° 92-12.626, Bull. 1994, IV, n° 375).

Qu’en est-il lorsque des contractants qui ont acheté un terrain constructible au jour de la vente, mais déclaré postérieurement inconstructible, demandent l’annulation de la vente pour erreur ?

Dans un arrêt du 23 mai 2007 (3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-11.889, Bull. 2007, III, n° 91), la troisième chambre civile, affirmant que la rétroactivité du retrait d’un permis de construire était sans incidence sur l’erreur qui s’apprécie au moment de la conclusion du contrat, avait censuré un arrêt accueillant la demande en annulation de la vente, aux motifs que le retrait du permis de construire postérieurement à la vente avait fait disparaître rétroactivement la décision qui en faisait l’objet, laquelle, de ce fait, était réputée n’avoir jamais existé, alors que le caractère constructible du terrain en cause était un motif déterminant du consentement donné par les acquéreurs. Dans cette espèce, le permis de construire, accordé pour une parcelle située au bord d’un cours d’eau, avait été retiré à la suite de la survenance d’une crue exceptionnelle qui avait révélé que les hauteurs d’eau pouvaient être supérieures à celles figurant sur les études dont disposait l’administration.

Le 12 juin 2014 (3e Civ., 12 juin 2014, pourvoi n° 13-18.446, Bull. 2014, III, n° 83) et le 13 novembre 2014, la troisième chambre civile a rendu deux arrêts de rejet dans des espèces dans lesquelles cette même question se posait de manière différente.

Dans la première espèce, le permis de construire délivré aux acquéreurs antérieurement à la signature de l’acte notarié avait été retiré quelques semaines après cet acte, à la suite d’un arrêté municipal postérieur, fondé sur la suspicion de la présence d’une cavité souterraine située sous la parcelle.

La troisième chambre civile dit que la cour d’appel a pu annuler la vente pour erreur, après avoir relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la décision postérieure de retrait du permis n’ayant fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire. Il y a eu erreur au jour de l’acte de vente (quant au risque de présence de la cavité souterraine qui elle date de plusieurs millions d’années) : le vice du consentement est donc reconnu.

Dans la seconde espèce, le certificat d’urbanisme délivré antérieurement à la vente mentionnait que seule une partie du terrain était constructible, le reste de la parcelle se trouvant en zone inondable. Le permis de construire avait ensuite été refusé aux acquéreurs au motif que la totalité du terrain avait été classée en zone inconstructible dans le cadre du plan de prévention des risques naturels d’inondation postérieur à la vente.

La cour d’appel, ayant relevé que les acquéreurs ne pouvaient ignorer l’enquête publique ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d’inondation et qu’ils avaient accepté d’acquérir en toute connaissance de cause un terrain partiellement inondable, donc partiellement inconstructible, a retenu que ces acquéreurs ne pouvaient pas invoquer une décision administrative postérieure à la vente, classant le terrain intégralement en zone inconstructible, pour justifier leur demande d’annulation du contrat pour erreur sur la substance, l’extension de l’inconstructibilité à toute la surface du terrain et le refus de délivrance du permis de construire n’étant pas inéluctables au jour de la vente.

La troisième chambre civile dit que la décision de rejet de la demande d’annulation est légalement justifiée. Il n’y a pas eu erreur au jour de la rencontre des volontés, l’inconstructibilité de la totalité du terrain et le refus du permis de construire n’étant pas certains à cette date.