2. Bail commercial

Bail commercial – Congé – Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction – Motifs – Motifs graves et légitimes – Absence ou insuffisance de motivation du congé – Effet

3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 11-28.806, Bull. 2014, III, n° 23

Par le présent arrêt, la Cour de cassation complète sa jurisprudence sur les effets d’un congé délivré par le bailleur commercial sans offre de renouvellement ni offre d’indemnité d’éviction.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à condition de payer au preneur une indemnité d’éviction. Une telle indemnité n’est cependant pas due si, comme le prévoit l’article L. 145-17 du même code, le bailleur justifie d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement imputable au preneur ou s’il est établi que l’immeuble est insalubre.

Le droit du bailleur de reprendre son local, sous réserve du paiement d’une indemnité le cas échéant, est donc consacré par la loi. La Cour de cassation en déduit que le bailleur qui délivre congé sans justifier d’une des causes de non-paiement d’une indemnité ne peut être condamné à renouveler le bail, mais doit payer au preneur une indemnité (3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e Civ., 28 octobre 2009, pourvoi n° 07-18.520, Bull. 2009, III, n° 234). De même, elle retient qu’un congé refusant le paiement d’une indemnité d’éviction, délivré sans que le preneur ait été préalablement mis en demeure de mettre fin au manquement dénoncé comme la loi l’exige, ne crée pas un droit au renouvellement pour le preneur mais lui ouvre droit au paiement d’une indemnité (3e Civ., 15 mai 2008, pourvoi n° 07-12.669, Bull. 2008, III, n° 82).

Un congé sans offre d’indemnité d’éviction mal motivé ou irrégulier dans la procédure suivie met donc fin au bail mais ouvre droit à une indemnité d’éviction. La Cour de cassation a été confrontée à la combinaison de cette règle avec le texte de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui prévoit que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Cette cause de nullité doit-elle être interprétée indépendamment de l’article L. 145-14, en appliquant le régime général des nullités qui fait qu’un acte nul ne peut produire aucun effet et disparaît de l’ordre juridique, ou doit-elle être lue au regard de l’article L. 145-14 en ce qu’un congé non motivé doit être assimilé à un congé mal motivé ?

Dans l’arrêt ici commenté, alors que le bail était en tacite prolongation, le bailleur avait délivré un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction sans donner aucun motif. Le preneur l’avait alors assigné en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction. Les juges du fond avaient considéré que le congé était nul en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, qu’il n’avait donc pu mettre fin au bail et que, le preneur ayant quitté les lieux en cours d’instance, la fin du bail lui était imputable sans qu’il puisse demander une indemnité d’éviction. L’arrêt d’appel est censuré par la Cour de cassation qui pose ainsi une nouvelle règle, selon laquelle un congé non motivé doit être assimilé à un congé mal motivé, la nullité n’affectant que le défaut d’offre d’une indemnité d’éviction, mais non le congé en lui-même qui met bien fin au bail. Il serait en effet paradoxal de retenir qu’un congé indiquant un motif de non-renouvellement, qui serait finalement qualifié par le juge de non grave, produise ses effets tout en ouvrant droit à une indemnité d’éviction, alors qu’un congé sans aucun motif serait simplement annulé, remettant les parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa délivrance, soit généralement en tacite prolongation de bail, et que le preneur, qui a pu légitimement croire que ce congé mettait fin à son titre d’occupation et partir, n’ait aucun droit.

Cette jurisprudence avait été initiée par un précédent arrêt de la Cour de cassation (3e Civ., 15 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.192, Bull. 2010, III, n° 154), approuvant une cour d’appel qui avait octroyé une indemnité d’éviction à un preneur auquel un congé nul, en tant qu’adressé par lettre et non par acte d’huissier, avait été délivré. Cependant, dans cette affaire, il était expressément relevé que le preneur ne demandait pas le prononcé de la nullité du congé. Désormais, que le preneur demande ou non le prononcé de la nullité pour défaut de motifs, la solution est identique : un congé non motivé met bien fin au bail mais ouvre droit à une indemnité.

La Cour de cassation harmonise ainsi les effets d’un congé refusant sans raison une indemnité d’éviction, en assimilant congé non motivé à congé mal motivé. Elle protège de cette façon les intérêts des deux parties au bail. Le preneur à qui un congé est délivré peut l’exécuter, quelle que soit sa régularité, sans pour autant perdre ses droits, et s’il demande la nullité et une indemnité d’éviction, obtenir l’indemnité. Le bailleur qui veut mettre fin au bail voit sa volonté respectée, à charge pour lui de payer une indemnité, sachant qu’il peut cependant toujours exercer son droit de repentir et proposer le renouvellement si le preneur est encore dans les lieux.

Bail commercial – Prix – Révision – Clause d’indexation – Référence à un indice de base fixe – Licéité – Conditions – Détermination

3e Civ., 3 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.034, en cours de publication

L’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier répute « non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». Ces dispositions sont issues de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix qui, prise dans un contexte de forte inflation, avait pour principal objet de plafonner l’évolution des loyers, et qui, pour éviter les mesures de rattrapage du prix des loyers, a décidé d’atténuer le jeu normal de la variation des indices des clauses d’indexation, en condamnant les clauses qui aboutissaient à une augmentation dépassant le taux de variation et l’indice légal (A. de Galembert, « Étude des risques pesant sur la validité des clauses d’indexation dans les baux commerciaux », Rev. loyers 2011, p. 913 ; J.-D. Barbier et T. de Peyronnet, « L’indice à l’index. Sur les clauses d’indexation avec indice de base fixe », Gaz. Pal. n° 183, 2 juillet 2011, p. 5).

Les contrats de baux commerciaux comprennent le plus souvent une clause d’indexation du loyer, qui peut être de deux types : soit la clause adopte une première méthode de calcul consistant à modifier chaque année l’indice de base, l’indice de comparaison de l’année précédente devenant le nouvel indice de base, cette variation étant appliquée sur le loyer en cours, soit elle adopte une seconde méthode de calcul consistant à conserver le même indice de base correspondant à la date d’effet du bail et à comparer chaque année cet indice avec l’indice du même trimestre correspondant à l’année de révision, puis à appliquer cette variation sur le loyer initial.

Le tribunal de grande instance de Paris a, par trois jugements remarqués rendus en 2010, remis en cause les clauses adoptant la seconde méthode de calcul énoncée plus haut, considérant que la méthode consistant à prendre pour base de calcul de chaque révision annuelle le seul montant du loyer fixé l’année de conclusion du bail n’était pas licite au regard de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, seule pouvant être approuvée la méthode consistant à prendre pour base de révision annuelle le montant du loyer révisé de l’année précédente. Ces arrêts ont suscité de nombreuses réactions doctrinales (J. Monéger, « Baux commerciaux : la périodicité dans la clause d’indexation du loyer et l’ordre public monétaire », JCP éd. G n° 41 (hors-série), 10 octobre 2011, 100007) et deux thèses se sont alors affrontées : certains ont soutenu que les clauses comportant un indice de base fixe devaient nécessairement être réputées non écrites, dès lors que le code monétaire et financier interdit les clauses prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision et que, de fait, si l’indice de base est fixe, chaque année, la variation entre l’indice de base et celui retenu pour le calcul de l’indexation du trimestre considéré, soit celui dudit trimestre, est supérieure à la durée s’étant écoulée entre l’indexation en cours et la précédente, par hypothèse celle de l’année précédente ; d’autres, plus attachés à l’esprit du texte et faisant observer que si le loyer de référence est aussi fixe, il n’y a aucune différence arithmétique entre les résultats des deux calculs possibles d’une indexation, ont soutenu que seules les clauses instituant volontairement une distorsion dans le calcul de l’indexation devaient être sanctionnées.

Saisie de la difficulté, la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts successifs, dont le dernier est ici commenté, tranché en faveur de la seconde thèse, estimant que le code monétaire et financier, qui censure les clauses prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, ne prohibe pas les clauses d’indexation à indice de base fixe, du moment que les autres éléments de calcul n’entraînent pas de majoration de l’indexation ou plus généralement de distorsion dans le calcul.

Dans un premier arrêt (3e Civ., 16 octobre 2013, pourvoi n° 12-16.335, Bull. 2013, III, n° 129 ; D. n° 37, 31 octobre 2013, p. 2464, note Y. Rouquet ; Gaz. Pal. n° 330, 26 novembre 2013, p. 23, note J.-D. Barbier ; Ann. loyers n° 11-12, novembre, décembre 2013, p. 1996, note B. Brignon, Ann. loyers 2013, p. 2008, note A. Rozan-Debeaurain ; Rev. loyers n° 942, décembre 2013, p. 491, note M.-O. Vaissié et H. Chaoui ; Administrer n° 471, décembre 2013, p. 40, note M.-L. Sainturat ; D. 2014, chr. de jurisprudence de la Cour de cassation, p. 1003, note A. Pic), elle a considéré qu’une cour d’appel avait pu retenir que la clause d’indexation dont la nullité lui était demandée et qui comprenait certes un indice de base fixe n’était pas contraire aux dispositions du code monétaire et financier dès lors qu’elle prévoyait une concordance absolue entre la variation des indices et celle des loyers. Dans cette affaire, la durée séparant les indices était en effet identique à celle séparant le loyer de référence et le loyer indexé.

Dans un deuxième arrêt (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-22.616, Bull. 2013, III, n° 159 ; D. n° 1, 9 janvier 2014, p. 5, obs. Y. Rouquet ; D. n° 5, 6 février 2014, p. 344, note B. Brignon ; Loyers et copr. n° 1, janvier 2014, repère 1 par J. Monéger ; Loyers et copr. n° 2, février 2014, comm. 48 par E. Chavance ; Rev. loyers n° 943, janvier 2014, p. 8, note M.-O. Vaissié et H. Chaoui ; Ann. loyers 2014, p. 23, note A. Cerati-Gauthier ; RLDC n° 112, février 2014, Actualité n° 5294 par C. Le Gallou ; AJDI 2014, p. 136, note F. Planckeel et A. Antoniutti ; AJDI 2014, p. 1, note J.-P. Blatter), elle a approuvé une cour d’appel d’avoir validé une clause d’indexation dès lors qu’elle constatait que le mode de calcul prévu n’entraînait aucune distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre les révisions successives puisqu’il prenait toujours en considération le même loyer de référence.

Par l’arrêt ici commenté, elle censure un arrêt d’appel qui avait réputé non écrite une clause d’indexation d’un bail commercial au seul motif qu’elle avait un indice de référence fixe, en considérant que, nécessairement, la période de variation des indices est supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, par l’attendu suivant qui se veut de principe : « Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme il le lui était demandé, si le mode de calcul choisi par la clause créait une distorsion effective entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Il appartient donc aux juges du fond devant lesquels la validité d’une clause d’indexation comprenant un indice de base fixe est contestée de vérifier concrètement si le mode de calcul prévu par cette clause n’entraîne pas de distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions ; tel pourrait être le cas d’une clause prenant une période de variation du loyer plus courte que celle de l’indice.

Si une distorsion est instituée par la clause en créant un effet amplificateur de l’indexation, celle-ci doit être réputée non écrite. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel de retenir que la reproduction dans un avenant au bail de la clause d’indexation contenue dans le bail initial engendrait une distorsion dès lors qu’était appliqué à un nouveau loyer de base correspondant au loyer du 1er mars 2002 l’indice de référence du 4e trimestre 1997, et d’en déduire que la clause de l’avenant était réputée non écrite (3e Civ., 7 mai 2014, pourvoi n° 12-22.637, Loyers et copr. n° 7-8, juillet 2014, comm. 212 par P.-H. Brault ; AJDI n° 11, 29 novembre 2014, p. 783, comm. F. Planckeel et A. Antoniutti).