Propriété

Propriété – Droit de propriété – Titulaire – Prérogatives – Constitution d’un droit réel – Droit conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale du bien

3e Civ., 31 octobre 2012, pourvoi n° 11-16.304, Bull. 2012, III, n° 159

Peut-on créer par convention d’autres droits réels que ceux qui sont prévus par la loi ?

Depuis l’arrêt « Caquelard » (Req. 13 février 1834, S. 1834, 1, p. 205 ; H. Capitant, F. Terré, Y. Lequette, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, tome 1, Dalloz, 12e éd., 2007, n° 65) qui avait énoncé que « ni [les articles 544, 546 et 552 du code civil], ni aucune autre loi n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible », la Cour de cassation n’avait pas eu l’occasion de répondre clairement à cette question, toujours discutée en doctrine.

Sans doute, en retenant la qualification de « droit de superficie » (3e Civ., 6 mars 1991, pourvoi n° 89-17.786, Bull. 1991, III, n° 84) pour un droit d’usage sur une parcelle de terrain consenti sans limitation de durée à une commune, en admettant l’existence d’un droit de jouissance exclusif et perpétuel sur une partie commune d’un immeuble en copropriété (3e Civ., 4 mars 1992, pourvoi n° 90-13.145, Bull. 1992, III, n° 73), en affirmant que « si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d’un droit réel et perpétuel » (3e Civ., 2 décembre 2009, pourvoi n° 08-20.310, Bull. 2009, III, n° 266), ou encore en énonçant, plus récemment, le caractère perpétuel et imprescriptible du « droit de crû et à croître [droit permettant d’exploiter une certaine quantité de bois sur une parcelle forestière appartenant à un tiers] » (3e Civ., 23 mai 2012, pourvoi n° 11-13.202, Bull. 2012, III, n° 84), la troisième chambre civile avait-elle reconnu l’existence de droits réels sui generis.

Son arrêt du 31 octobre 2012 est, cette fois, explicite.

Les données de l’espèce étaient les suivantes :

Par acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932, la fondation « La Maison de Poésie » avait vendu à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) un hôtel particulier avec jardin, étant précisé dans l’acte que « n’ [était] toutefois pas comprise dans la présente vente et en [était] au contraire formellement exclue, la jouissance ou l’occupation par la Maison de Poésie et par elle seule des locaux où elle [était] installée actuellement et qui [dépendaient] dudit immeuble ».

Ces locaux y étaient définis comme étant constitués, entre autres, du 2e étage, et il était mentionné à l’acte (p. 28) que, « au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aurait le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par la Maison de Poésie soient mis à sa disposition, à charge par elle d’édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de la Maison de Poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité, cube et surface pour surface » et, (p. 29) « en conséquence de tout ce qui précède, la Maison de Poésie ne sera appelée à quitter les locaux qu’elle occupe actuellement que lorsque les locaux de remplacement seront complètement aménagés et prêts à recevoir les meubles, livres et objets d’art et tous accessoires utiles à son fonctionnement, nouveaux locaux qu’elle occupera gratuitement et pendant toute son existence ».

Le 7 mai 2007, la SACD avait assigné la Maison de Poésie afin de voir constater qu’au visa des articles 619 et 625 du code civil, le droit de jouissance et d’occupation de la Maison de Poésie avait pris fin, se voir donner acte de sa volonté de mettre fin à la convention de droit de jouissance et d’occupation, déclarer la Maison de Poésie occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion.

Pour accueillir les demandes, la cour d’appel de Paris, par l’arrêt attaqué, a dit que le droit concédé à la Maison de Poésie par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932 sur les locaux qu’elle occupait était un droit d’usage et d’habitation, tel que défini par l’article 625 du code civil, et que, par application combinée des articles 625 et 619 du code civil, sa durée était fixée à trente ans, la convention des parties ne pouvant déroger à cette règle.

Quelle était la nature de ce droit intitulé « droit de jouissance et d’occupation du 2e étage » où la Maison de Poésie était installée lorsqu’elle avait vendu l’immeuble en 1932, et que les parties étaient expressément convenues d’exclure de la vente ?

Les juges du fond avaient tenté de le faire entrer dans une des catégories de droits réels prévues par la loi. Après avoir écarté l’hypothèse d’une vente partielle d’où il résulterait une propriété partagée, ou celle de la création d’un régime proche de la copropriété, ils ont retenu qu’il ne pouvait s’agir que d’un « droit d’usage et d’habitation » tel que défini à l’article 625 du code civil et que, s’agissant d’un droit accordé à une personne morale, sa durée était nécessairement temporaire et limitée à trente ans, la convention des parties ne pouvant déroger à cette règle.

Ce raisonnement est censuré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, au visa des articles 544 et 1134 du code civil, pose pour principe que « le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien ».

Dans la lignée de la jurisprudence « Caquelard », cet arrêt reconnaît aux contractants le pouvoir de créer des droits réels originaux, sous réserve de respecter les règles d’ordre public.